An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / AJEL Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gelten besondere gesetzliche Regelungen. Wesentliche bauliche Veränderungen – und dazu gehört auch der Einbau neuer Heiztechnik oder von PV-Anlagen – bedürfen zwar nicht automatisch der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Im Einzelfall kann es aber sehr kompliziert werden, wie zwei folgende Beispiele zeigen.
Klima-Splitgerät ist bauliche Veränderung
Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigen kann. Die Installation solcher Geräte überschreitet den zulässigen Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, weshalb eine Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Zudem ist die Genehmigung von Monoblock-Geräten mit Kernbohrungen durch die Außenfassade nicht automatisch auf Split-Geräte übertragbar; die Gemeinschaft muss letztere nicht zwingend genehmigen, so das LG Karlsruhe (11 S 122/23 vom 16. Mai 2024).
Hier wurden die angefochtenen Beschlüsse der Vorinstanzen, die den Einbau von Klima-Splitgeräten ablehnten, als rechtmäßig bestätigt, da die Eigentümergemeinschaft in ihrem Ermessen gehandelt hatte und keine Verpflichtung bestand, die Installation solcher Geräte zu genehmigen.
Nachträgliche Änderungen bei Baumaßnahmen bleiben rechtmäßig
Wenn ein Eigentümer einen Anspruch auf eine bauliche Maßnahme hat und diese bereits vollständig abgeschlossen ist, kann die Eigentümergemeinschaft einer WEG deren Beseitigung nicht verlangen. Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahme, wie das Anbringen von Sonnenkollektoren, durch eine davor liegende Bepflanzung verdeckt ist und daher keine Benachteiligung der anderen Eigentümer vorliegt. Sollte die Bepflanzung nachträglich entfernt werden, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig, da der rechtliche Zustand zum Zeitpunkt der Durchführung entscheidend ist, so das LG Berlin II (85 S 11/23 WEG vom 16. Januar 2024).
Das Landgericht Berlin hob hier das Urteil des Amtsgerichts Wedding auf und wies die Klage ab. Die Klägerin hatte gefordert, dass der Beklagte die auf seinem Balkon angebrachten Sonnenkollektoren entfernt, da sie nach der Entfernung der Bepflanzung sichtbar geworden waren. Das Gericht entschied jedoch, dass der Beklagte einen Anspruch auf Genehmigung der baulichen Maßnahme hat und die nachträgliche Sichtbarkeit der Kollektoren durch die Entfernung der Bepflanzung nicht zu seinen Lasten gehen kann. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits, und die Revision wurde zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.
Mängel am Bau und Abweichungen von der ursprünglichen Planung sind ein ständiger Quell für Streitigkeiten zwischen Bauherren und Auftragnehmern. Auch in dieser Ausgabe berichten wir über zwei Beispiele.
Geringfügige Abweichung vom Bausoll ist mangelhaft
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit eines Bauwerks von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die geringfügige und zweckmäßige Abweichungen von der Baubeschreibung als nicht mangelhaft definiert, ist unwirksam, da sie den Erwerber unangemessen benachteiligt. Wenn vertraglich ein bestimmtes Material zugesagt wird, stellt die Verwendung eines abweichenden Materials einen wesentlichen Mangel dar, auch wenn es gleich- oder höherwertig ist, sofern keine wirksame Abweichungsklausel vorliegt. Der Erwerber muss das Werk erst abnehmen, wenn es im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist, wobei der Bauträger die Beweislast für die Abnahmereife trägt, so das LG Lübeck (2 O 13/24 vom 23. Juli 2024).
Der Kaufvertrag sah eine bestimmte Ausstattung der Wohnung vor, darunter eine Holztür und Steinzeug im Treppenhaus. Die Auftragnehmerin (und spätere Klägerin) verbaute jedoch eine Kunststofftür und Granitbeläge. Das Gericht stellte fest, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht erfolgt ist und auch nicht fingiert werden kann, da wesentliche Mängel vorliegen. Die Klausel im Kaufvertrag, die Abweichungen von der Baubeschreibung erlaubt, ist unwirksam. Die Beklagte hat das Recht, die Abnahme zu verweigern, bis der vertraglich vereinbarte Zustand hergestellt ist.
Bauüberwacher braucht mangelfreie Pläne
Ein Bauherr muss den bauüberwachenden Architekten ordnungsgemäße Ausführungspläne zur Verfügung stellen, selbst ohne ausdrückliche vertragliche Erwähnung. Wird dies zur Leistungspflicht, können Architekten einen durchsetzbaren Anspruch darauf haben. Wenn die bauüberwachenden Architekten trotz fehlender endgültiger Pläne die Arbeit fortsetzen, tragen sie auch Verantwortung für eventuelle Mängel, so das LG Karlsruhe (6 O 300/17 vom 8. Mai 2024).
Hier ging es um die erforderlichen Aufwendungen für eine zweckgebundene Vorfinanzierung zur Beseitigung von Mängeln an einem Einfamilienhaus. Diese Mängel betrafen unter anderem die unzureichende Abdichtung des Gebäudes, einschließlich der nicht ordnungsgemäß ausgeführten Abdichtung der Kellerwände und des Boden-/Wandanschlusses, sowie weitere Baumängel, wie die fehlende Zugänglichkeit des Bodenablaufs auf der Dachterrasse. Die Beklagten haften aufgrund ihrer Pflichtverletzungen als bauüberwachende Architekten, allerdings mit einer Mithaftung der Kläger aufgrund von Planungsfehlern.