Immer mehr Menschen sehen sich durch steigende Baukosten und hohe Zinsen gezwungen, ihre Pläne für ein eigenes Haus aufzugeben. Viele Bauherren stoßen derzeit an ihre finanziellen Grenzen und müssen den Traum vom Eigenheim auf Eis legen, sodass es in letzter Zeit vermehrt zur Rückgabe von Bauplätzen gekommen ist.
Herr Burnickl
Bild: Pro Bauherr GmbH Ein gravierendes Problem sind die unvorhergesehenen Kosten, die beim Hausbau auftreten können. Ob es sich dabei um unerwartete Preissteigerungen bei Baumaterialien oder höhere Finanzierungskosten handelt – die Hürden sind hoch. Dieser Artikel untersucht die neuen Herausforderungen für Bauherren und zeigt auf, worauf sie vorbereitet sein sollten.
Warum immer mehr Baugrundstücke zurückgegeben werden
In etlichen Kommunen zeigt sich ein Trend, der vor einigen Jahren noch undenkbar schien: Baugrundstücke, die einst stark nachgefragt waren, werden zurückgegeben. Noch vor kurzer Zeit war es schwierig, überhaupt ein Grundstück zu bekommen, doch nun entscheiden sich immer mehr Käufer, auf ihr Grundstück zu verzichten.
Ursächlich dafür ist der sogenannte Bebauungszwang, der die Käufer verpflichtet, innerhalb eines festgelegten Zeitraums, meist zwei bis vier Jahre, mit dem Bau zu beginnen. Andernfalls hat die Kommune das Recht, das Grundstück zurückzufordern. Unter diesem Druck sehen sich viele Bauherren gezwungen, ihre Pläne aufzugeben, da sie die Finanzierung nicht aufbringen können oder die Baukosten explodieren.
Steigende Zinsen belasten Bauherren massiv
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Zinsentwicklung: Vor einigen Jahren war es durchaus üblich, dass Grundstücke mit wenig Eigenkapital und durch sogenannte variable Finanzierungen erworben wurden. Diese variablen Finanzierungen waren eng an den Leitzinssatz gekoppelt und wurden häufig über Eurokredite abgewickelt. Die Strategie vieler Käufer bestand darin, ein Grundstück mit einem relativ geringen Eigenkapitalanteil – oft nur 20 bis 40 Prozent – zu erwerben und den restlichen Kaufpreis zu finanzieren.
Die Erwartungen waren, dass die Finanzierung des Bauvorhabens sowie des verbleibenden Grundstücksanteils durch langfristige Darlehen mit niedrigen Zinssätzen gesichert werden könnte. Dieses Konzept geht heute nicht mehr auf, weil stark gestiegene Zinsen die monatlichen Belastungen spürbar in die Höhe treiben. Somit erweisen sich viele Bauprojekte aus finanzieller Sicht als unrealistisch.
Explodierende Baukosten machen den Traum vom schlüsselfertigen Haus zunichte
Neben den Herausforderungen durch die gestiegenen Zinsen stellen auch die hohen Baukosten ein erhebliches Problem dar. Insbesondere private Bauherren, die sich für schlüsselfertige Häuser entscheiden, sehen sich mit massiven Kostensteigerungen konfrontiert. Gründe dafür sind Materialengpässe, die durch die Corona-Pandemie entstanden sind, sowie die allgemeine Inflation.
Beispielsweise sind die Preise für wichtige Komponenten wie Wärmepumpen teilweise um bis zu 250 Prozent gestiegen. Dies und viele weitere Beispiele führen dazu, dass die Baukosten oft weit über den ursprünglich veranschlagten Beträgen liegen. Anstatt der geplanten 400.000 Euro kann ein Haus nun 600.000 bis 700.000 Euro kosten, was viele Bauherren dazu zwingt, ihre Bauprojekte aufzugeben.
Banken verschärfen Kreditvergaberichtlinien
Auch die Banken haben ihre Risikobewertungen angepasst und vergeben Kredite inzwischen deutlich restriktiver. Vor einigen Jahren wurden Darlehen aufgrund niedriger Zinsen noch großzügig gewährt, heute ist die Prüfung strenger und die Anforderungen an Eigenkapital und Sicherheiten höher.
Für viele Bauherren bedeutet dies, dass sie entweder gar keinen Kredit erhalten oder ihre Finanzierung teurer wird. Besonders kritisch ist dies bei Projekten, die auf zwei Einkommen angewiesen sind. Hier bewerten Banken das Risiko heute anders; zudem ist eine Finanzierung mit nur einem Einkommen oft nicht mehr möglich.
Neue Rahmenbedingungen bei KfW-Förderungen erschweren Bauvorhaben
Ein weiterer Aspekt, der die Situation für Bauherren verschärft, sind die geänderten Rahmenbedingungen bei staatlichen Förderungen. Die begehrte KfW-55-Förderung wurde vor zwei Jahren abgeschafft. Nur noch die KfW-40-Förderung bleibt, die deutlich strengere Anforderungen stellt und weniger finanzielle Hilfe bietet.
Neubauten sind damit deutlich unattraktiver geworden, insbesondere für junge Bauherren. Zwar sind Sanierungen bestehender Gebäude aufgrund der steuerlichen Möglichkeiten, Zuschüssen und Förderungen deutlich attraktiver, aber insbesondere junge Familien bevorzugen Neubauten. Diese Veränderungen tragen ebenfalls dazu bei, dass immer mehr Bauprojekte scheitern oder gar nicht erst in Angriff genommen werden.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und kennt diese als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.