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News vom 03.02.2025

Aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilie – Februar 2025

An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.

Bild: pixabay.com / AJEL
Bild: pixabay.com / AJEL

Schäden am Bau landen meist vor Gericht und gehören zum Alltag von Anwälten und Richtern, so auch unsere folgenden zwei Fälle.

Bauherrn auf Planungsmängel hinweisen

Ein Werkvertrag kann komplexe Rechtsfragen aufwerfen, insbesondere wenn Mängel und deren Folgen auftreten. Nach einem aktuellen Urteil verjährt ein Anspruch auf Ersatz eines Mangelfolgeschadens nach allgemeinen Vorschriften, sofern der Mangel vor der Abnahme des Werks beseitigt wurde. Hier greift § 634a BGB nicht. Und: Ein Bauunternehmer ist verpflichtet, den Bauherrn direkt auf Planungsmängel hinzuweisen, selbst wenn ein Architekt für die Bauplanung und Bauaufsicht zuständig ist. Dies gilt besonders dann, wenn die Planung des Architekten fehlerhaft ist, so das OLG Schleswig (1 U 85/22 vom 20. Dezember 2024).

Der Fall betraf den Bau eines Wohnhauses, bei dem es zu Wasserschäden und Baumängeln kam. Die Klägerin machte Ansprüche gegen ein Bauunternehmen und einen Architekten geltend. Die Lichtschächte des Hauses waren mangelhaft geplant und ausgeführt, und die Abdichtung war nicht ausreichend, was Wasserschäden verursachte. Der Architekt hatte keine druckwasserdichte Lösung vorgesehen, und das Bauunternehmen setzte die Arbeiten trotz erkennbarer Planungsfehler ohne entsprechende Hinweise an die Bauherrin fort. Die Klägerin trug jedoch auch eine Mitverantwortung, da sie die fehlerhafte Planung des Architekten akzeptiert hatte.

Wer ist schuld an verzögerter Fertigstellung wegen Mängeln?

Ein Architekt haftet nur in Ausnahmefällen für Schäden aufgrund von Terminüberschreitungen bei einem Bauprojekt. Voraussetzung ist, dass klar vereinbart wurde, der Architekt wolle für solche Schäden einstehen, ohne sich auf unverschuldete Verzögerungen berufen zu können. Ebenso ist eine verbindliche Vereinbarung, dass ein Bauwerk bis zu einem bestimmten Termin fertiggestellt wird, nur gültig, wenn der Architekt ausdrücklich zusichert, diese Frist unter allen Umständen einzuhalten, auch ohne Nachbesserungsmöglichkeiten oder Verzugsprüfung. Grundsätzlich verspricht ein Architekt im Vertrag lediglich eine Planungs- oder Überwachungsleistung, die als Grundlage für ein mangelfreies Bauwerk dient, jedoch nicht die tatsächliche Fertigstellung eines mangelfreien Bauwerks zu einem bestimmten Termin. Zur Mangelfreiheit eines Architektenwerks gehört auch, dass der Architekt die termingerechte Arbeit der Bauunternehmen sicherstellt. Dazu muss er einen Bauzeitenplan erstellen, dessen Einhaltung überwachen und verbindliche Vereinbarungen mit den Bauunternehmen sicherstellen. Wo notwendig, ist der Architekt verpflichtet, Mahnungen auszusprechen oder zu veranlassen, so das OLG Stuttgart (12 U 158/23 vom 23. Juli 2024).

Die Klägerin hatte von den Architekten Schadensersatz für Verzögerungen beim Bau eines Hotels innerhalb eines Hochhauses verlangt. Ihre Ansprüche basierten auf angeblich garantierten Fertigstellungsterminen, fehlerhaften Planungen und mangelhafter Koordination. Das Gericht stellte fest, dass die Beklagten keine verbindlichen Fertigstellungstermine garantiert oder als vertragliche Beschaffenheit vereinbart hatten. Zeitliche Angaben in den Verträgen waren lediglich Prognosen. Eine Pflichtverletzung, etwa durch Planungsfehler oder mangelnde Warnungen, konnte nicht nachgewiesen werden. Der Klägerin fehlte zudem eine detaillierte Darstellung der Ursachen und Folgen der Bauzeitverlängerung.

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Neben Mängeln führt auch der Streit um Honorare häufig zum Gericht. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist dafür eine Grundlage. Dennoch zeigt unser folgender Fall, dass individuelle Regelungen hier Vorrang haben (worüber wir an dieser Stelle auch schon öfter berichtet haben).

Nur vertraglich festgelegte Leistungen schuldbar

Der Umfang der Leistung, die ein Ingenieur schuldet, richtet sich nach dem individuellen Vertrag und wird nach den allgemeinen Regeln des Vertragsrechts ausgelegt, nicht nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Wenn im Vertrag die Überwachung der Mängelbeseitigung während der Gewährleistungsfristen und die Dokumentation des Ergebnisses vereinbart sind, umfasst dies keine Objektbegehung, wie sie in der HOAI-Leistungsphase 9 als Grundleistung vorgesehen ist. Dies gilt selbst dann, wenn die vereinbarte Vergütung dem Prozentsatz der HOAI für diese Leistungsphase entspricht. Die besondere Stellung des Ingenieurs als Sachwalter und mögliche Haftungsansprüche können nicht genutzt werden, um eine unvollständige oder begrenzte Beauftragung im Vertrag auszugleichen, so das OLG Rostock (4 U 44/17 vom 7. September 2021).

Der Kläger, ein Wasserversorgungszweckverband, warf dem Ingenieurbüro vor, Mängel an einer Abwasseranlage nicht rechtzeitig festgestellt zu haben, so dass Gewährleistungsansprüche gegenüber der Baufirma verjährten. Der Kläger forderte Schadensersatz in Höhe von 234.440 Euro für Reparaturkosten. Das Gericht stellte jedoch fest, dass das Ingenieurbüro vertraglich nicht verpflichtet war, eine rechtzeitige Mängelfeststellung durchzuführen. Die Verträge sahen nur die Überwachung der Mängelbeseitigung, nicht aber deren Feststellung vor. Weder aus dem Vertrag noch aus allgemeiner Architektenhaftung ergibt sich demnach eine Pflicht des Ingenieurbüros, eigenständig auf Mängel hinzuweisen oder Fristen zu überwachen.

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Auch immer wieder Streitpunkt vor Gericht: der Brandschutz, oder besser, der nicht vorhandene oder nicht ausreichende Brandschutz. Und dazu zählen auch die Rettungswege.

Rettungswege müssen gesichert sein

Wesentliche Brandschutzmängel durch nicht ausreichend gesicherte erste und zweite Rettungswege stellen eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dar und rechtfertigen eine sofortige Nutzungsuntersagung, so der VGH Bayern (15 CS 24.1568 vom 3. Dezember 2024).

Die Antragstellerin wehrte sich gegen eine Nutzungsuntersagung von vermieteten Dachgeschossräumen wegen Brandschutzmängeln (fehlende sichere Rettungswege). Die Klage auf Anfechtung der Nutzungsuntersagung läuft noch. Das Gericht teilte zudem die Einschätzung, dass die Brandschutzmängel eine erhebliche Gefahr darstellen.

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