An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: HTD Energieberatung ist häufig nötig. Dazu sollte auch eine korrekte Beratung zur Beantragung einer möglichen Förderung gehören. Das zeigt jedenfalls unser erster Fall heute.
Bei Energieberatung kann Dienstvertragsrecht gelten
Ein Energieberater ist zwar nicht für den tatsächlichen Erhalt einer Förderung verantwortlich, wohl aber für eine fachlich korrekte Beratung. Diese muss energetische Maßnahmen empfehlen, die die Anforderungen der maßgeblichen Fördergrundlagen erfüllen. Verweist der Berater bei der Bestimmung der Wärmedurchgangskoeffizienten irrtümlich auf die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) statt auf die strengeren Werte der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM), verletzt er seine vertragliche Beratungspflicht, so das LG Berlin II (30 O 197/23 vom 18. Februar 2025).
Ein Energieberater schuldet demnach auch ohne Garantie für die tatsächliche Förderbewilligung eine fachlich richtige Beratung. Diese muss energetische Maßnahmen empfehlen, die die Fördervoraussetzungen nach der BEG-Richtlinie erfüllen. Im konkreten Fall hat der Berater den Kläger fehlerhaft zu den erforderlichen Wärmedurchgangskoeffizienten beraten, indem er sich – wie oben geschildert - auf die Werte des GEG bezog. Dadurch entfiel die Förderfähigkeit der durchgeführten Sanierung. Das Gericht verurteilte den Energieberater zum Schadensersatz in Höhe des entgangenen Förderzuschusses, Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Rechte aus dem noch laufenden Widerspruchsverfahren.
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Ein Bauwerk muss erfüllen, was sein Sinn ist – das ist nun wirklich eine Binsenweisheit. Das gilt auch für relativ einfache Bauwerke, wie in unserem nächsten Fall eine schlichte Stützmauer.
Eine Stützmauer muss nun mal stützen
Eine Stützmauer ist als mangelhaft anzusehen, wenn sie die vorgesehene Funktion der Geländeabstützung nicht erfüllt und zudem gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt. Auch bei Werkverträgen nach BGB trifft den Unternehmer eine Prüfungs- und Hinweispflicht hinsichtlich der vom Auftraggeber vorgegebenen Planungen oder Vorleistungen. Er muss deren Eignung für das eigene Werk prüfen und auf erkennbare Bedenken hinweisen, so das OLG Frankfurt (13 U 93/21 vom 17. März 2023).
Hier forderte ein Bauunternehmen von einem privaten Bauherrn restlichen Werklohn für Erdarbeiten, Rohrverlegung und das Versetzen von Jurasteinen. Die Klägerin hatte neben vorbereitenden Arbeiten wie Baugrubenaushub und Rohrverlegung auch eine Trockenmauer aus Jurasteinen errichtet. Während die Bauherren die Arbeiten zur Baugrube und Verlegung der Rohre nicht bestritten und bereits frühere Rechnungen bezahlt hatten, verweigerten sie die Zahlung weiterer Rechnungen unter Verweis auf Mängel an der errichteten Stützmauer. Ein Sachverständigengutachten stellte fest, dass die Mauer nicht standsicher sei und gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstoße. Sie sei nicht frostfrei gegründet, unzureichend dimensioniert und insgesamt nicht geeignet, die vorgesehene Böschung dauerhaft abzustützen.
Das Landgericht hatte die Klage insgesamt noch abgewiesen. Das Oberlandesgericht differenzierte jedoch: Während ein Anspruch auf Werklohn für die mangelhafte Mauer verneint wurde, sei der Anspruch der Klägerin auf Bezahlung der Arbeiten zur Baugrube und Rohrverlegung begründet. Diese Leistungen seien unstreitig beauftragt, durchgeführt und durch Errichtung des Gebäudes konkludent abgenommen worden. Die Klägerin erhielt daher einen Teilbetrag in Höhe von 25.135,18 Euro zugesprochen. Im Übrigen – insbesondere wegen der mangelhaften Stützmauer – blieb die Berufung erfolglos.
Eine Behauptung der Klägerin, sie sei lediglich mit dem optischen Versetzen von Steinen beauftragt gewesen, ließ das Gericht nicht gelten. Angesichts der örtlichen Verhältnisse, der tatsächlichen Funktion der Mauer und der fehlenden technischen Ausführung sei die Mauer als geländestützende Konstruktion mangelhaft. Selbst bei einer auftragsgemäßen optischen Gestaltung hätte die Klägerin gemäß ihrer Prüf- und Hinweispflicht auf die bautechnische Untauglichkeit hinweisen müssen.
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Im folgenden Fall werden gleich zwei diffizile Rechtsbereiche berührt: zum einen das althergebrachte und eher freudlose von Wohneigentümergemeinschaften (WEG), zum anderen das bisher eher junge zum Thema regenerativer Energien (hier in Form von Wärmepumpen).
Details vor Einbau von Wärmepumpen klären
Bei einem Antrag auf Zustimmung zum Einbau einer Wärmepumpe innerhalb einer WEG muss der antragstellende Eigentümer konkret nachweisen, dass die Immissionsschutzvorgaben eingehalten werden, die Leitungsverlegung fachgerecht erfolgt und der Gerätetyp hinreichend bestimmt ist. Ohne diese Angaben ist die Ablehnung des Antrags nicht zu beanstanden, so das AG Köln (202 C 38/24 vom 19. August 2024).
Die Klage zweier Wohnungseigentümer auf Genehmigung einer bereits eingebauten Wärmepumpe auf ihrem Balkon bleibt erfolglos. Zwar handelt es sich beim Austausch einer defekten Nachtspeicherheizung um eine notwendige Maßnahme, die grundsätzlich dem Interesse der Nutzung des Sondereigentums dient. Doch die Eigentümergemeinschaft durfte die beantragte Genehmigung trotzdem ablehnen. Die beantragte Beschlussfassung war nämlich zu unbestimmt und entsprach damit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht in solchen Fällen nur, wenn ausschließlich die beantragte Maßnahme als ordnungsgemäß hätte beschlossen werden können – wenn also das Ermessen der Eigentümergemeinschaft „auf null“ reduziert war. Das war hier nicht der Fall, denn es fehlten genaue Angaben zum Gerätetyp, zu immissionsschutzrechtlichen Vorgaben sowie zur Art und Qualität der Leitungsverlegung. Auch dass die Wärmepumpe bereits installiert wurde und den übrigen Eigentümern bekannt war, ändert daran nichts: Ein Beschluss muss inhaltlich bestimmt und aus sich heraus verständlich sein – auch im Hinblick auf Rechtsnachfolger.
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Auch in diesem Monat gibt es zum Schluss ein Urteil zu einem eher exotischen Fall. Es geht um Gerüche, und ganz sicher nicht um angenehme.
Wenn die eigenen vier Wände stinken
Beim Grundstückskauf trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass ein vertraglicher Haftungsausschluss nicht greift – insbesondere muss eine Kenntnis des Verkäufers über Mängel wie Schadstoff- oder Geruchsbelastung konkret festgestellt werden. Das Wissen von Verhandlungsgehilfen (also einem Makler) ist dem Verkäufer zuzurechnen. Zudem besteht bei entgegenstehenden Interessen eine Aufklärungspflicht über für den Vertragszweck wesentliche Umstände. Gibt der Verkäufer tatsächliche Informationen, müssen diese auch ohne besondere Offenbarungspflicht zutreffend sein, so das OLG Hamm (22 U 117/23 vom 17. Februar 2025).
Hier ging es um eine Klage auf Schadensersatz wegen angeblicher Schadstoff- und Geruchsbelastung eines gekauften Fertighauses. Zwar wurde zugunsten des Klägers unterstellt, dass das Haus mit Formaldehyd und Lindan belastet und geruchsauffällig war – dennoch scheiterte der geltend gemachte Anspruch an einem wirksam vereinbarten Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. Der Käufer konnte nicht nachweisen, dass die Verkäuferin oder der beauftragte Makler von den behaupteten Mängeln Kenntnis hatten oder sie arglistig verschwiegen hätten. Auch eine Zurechnung von Wissen des Maklers an die Verkäuferin kam nicht in Betracht, da auch dieser zwar eine Belastung für möglich hielt, aber nach eigener Aussage auf die typischen Risiken der Hausserie hingewiesen habe. Die Annahme des Käufers, ein unterlassener Hinweis sei automatisch beweisbar, wurde zurückgewiesen – es blieb bei seiner Darlegungslast.