An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: HTD Mängel am Bau sind ein ewiges Thema – so auch in unserem heutigen ersten Fall.
Jeder muss bei Mängeln rechtzeitig warnen
Auftragnehmer müssen bei erkennbaren Mängeln oder unzureichenden Vorleistungen den Auftraggeber rechtzeitig warnen – sonst haften sie für Folgeschäden. Verschweigt der Auftraggeber eigene Kenntnisse, mindert das den Anspruch, so das OLG Brandenburg (4 U 56/22 vom 17. Oktober 2024).
Ein Hausbesitzer beauftragte hier einen Maler mit Fassadenarbeiten, obwohl ihm konstruktionsbedingte Feuchtigkeitsschäden bekannt waren. Nach mangelhafter Ausführung ließ er die Arbeiten auf eigene Kosten nachbessern und verlangte Ersatz. Das OLG Brandenburg stellte klar: Der Maler hätte die Vorschäden erkennen und den Auftraggeber schriftlich auf die Risiken für den Erfolg seiner Leistung hinweisen müssen. Da er dies unterließ, haftet er grundsätzlich. Dennoch kürzte das Gericht den Anspruch um 50 %, weil der Auftraggeber seine Kenntnis der Vorschäden verschwieg und damit ein Mitverschulden trug. So musste der Maler nur die Hälfte der Kosten für die Selbstvornahme erstatten.
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Mängel beim Schallschutz müssen von Architekten und Planern nicht in jedem Fall ausgeglichen werden. Allerdings muss noch höchstrichterlich die Verjährung von Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen geklärt werden, wie unser nächster (und damit noch nicht abschließender) Fall zeigt.
Kein Anspruch bei Mängeln im Schallschutz ohne eigenen Schaden
Ein Bauträger, der den vollen Kaufpreis erhalten hat und keinen Ansprüchen der Erwerber mehr ausgesetzt ist, kann keine Schadensersatzforderungen wegen Mängeln an seinen Architekten abtreten. Ohne eigenen Schaden fehlt es an einer Anspruchsgrundlage, so das OLG Braunschweig (8 U 193/22 vom 31. Juli 2025)
Im Streit verlangte eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus abgetretenem Recht knapp 470.000 Euro Schadensersatz vom Architekten wegen Schallschutzmängeln. Die Erwerber hatten die Wohnungen 2002/2003 voll bezahlt, ohne Preisnachlass für die Mängel. Da ihre Erfüllungsansprüche 2015 verjährt waren und sie daher keine Gewährleistungsrechte mehr hatten, war auch der Bauträger keinen Ansprüchen mehr ausgesetzt. Ein Schaden, den er an die Gemeinschaft hätte abtreten können, bestand nicht. Das OLG wies die Berufung ab und ließ Revision zu, weil höchstrichterlich noch ungeklärt ist, wie die Verjährung von Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüchen zusammenwirkt.
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Wer bei einem Bauwerk Umsatzsteuern schuldet, ist eigentlich klar. Im Zweifelsfall sollte man sich besser vorher informieren und vor allem Nachweise führen, so unser nächstes Urteil.
Nicht jede Umsatzsteuer ist rückforderbar
Ein Bauunternehmer kann von einem Bauträger keine zusätzliche Umsatzsteuer verlangen, auch wenn beide ursprünglich (aber eben irrtümlich) von der Steuerschuld des Bauträgers ausgegangen waren. Das wäre nur bei hinreichendem Nachweis möglich, so das OLG Brandenburg (10 U 37/24 vom 20. Februar 2025).
Im Streit ging es um 2.828,19 Euro Umsatzsteuer aus einem Bauvertrag, bei dem Bauunternehmer und Bauträger zunächst von einer falschen Steuerschuldnerschaft ausgingen. Nach einer Änderung der Rechtslage forderte der Unternehmer den Betrag nach, da der Bauträger einen Teil der gezahlten Steuer erstattet bekam. Das OLG stellte klar, dass ein Anspruch nur in Höhe des Erstattungsantrags des Bauträgers besteht. Der Unternehmer konnte nicht belegen, dass für den Restbetrag ein solcher Antrag gestellt wurde. Zudem war der Anspruch verjährt, da die Klage zu spät und anfangs nicht hinreichend konkret erhoben wurde.
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Unser nächster Fall berührt einmal mehr sowohl die erneuerbaren Energien als auch das sensible Wohneigentümerrecht.
Eigentümer können nicht unbedingt Balkonkraftwerke verhindern
Wohnungseigentümer, die strengere Vorgaben für bereits genehmigte Balkonkraftwerke durchsetzen wollen, müssen Fristen wahren und besondere Voraussetzungen darlegen. Ohne schwerwiegende Gründe oder geänderte Rechtslage geht das nicht, so das AG Hamburg-St. Georg (980b C 38/24 WEG vom 25. Juli 2025).
Im Streit verlangten Erdgeschoss-Eigentümer, dass Balkonkraftwerke nur in bestimmter Größe und ohne Herauskragen über Balkonbrüstungen erlaubt werden. Anlass war eine Montage im Obergeschoss, die Schatten warf und Sicht nahm. Die Klage auf Aufhebung eines ablehnenden Beschlusses scheiterte bereits an der Fristversäumnis, da die Kläger zunächst eine falsche Zustelladresse angaben. Auch inhaltlich fehlten zwingende Gründe für eine Änderung des bestehenden Beschlusses der Vorinstanz aus 2023, der zwar ungenau, aber nicht nichtig war. Den Klägern bleibt nur, sich gegen konkrete Störungen separat zu wehren.
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Unser letzter Fall dreht sich ebenfalls wieder um Wohneigentümer, auch hier gepaart mit Verjährungsfristen.
Verjährt ist verjährt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Architekten über 720.000 Euro Schadensersatz wegen angeblicher Planungs- und Überwachungsfehler bei einer Fassadensanierung. Das OLG Schleswig wies die Klage ab: Etwaige Ansprüche seien nach fünf Jahren verjährt. Eine sogenannte Sekundärhaftung greife nicht, da der Architekt bekannte Mängel rechtzeitig geprüft habe (12 U 67/24 vom 25. Juni 2025).
Die Klägerin hatte den Architekten 2008 mit Bauleitung und Überwachung einer Fassadensanierung samt Wärmedämmung beauftragt. Nach Abnahme und Bezahlung der Schlussrechnung 2009 traten später verschiedene Feuchtigkeitsprobleme auf. 2015 zeigte die Klägerin gravierende Wasserschäden an, stützte ihre Klage aber auch auf frühere, kleinere Mängel. Das Gericht stellte fest, dass die fünfjährige Verjährungsfrist mit der konkludenten Abnahme 2009 begann und 2014 ablief. Ein selbständiges Beweisverfahren 2018 kam zu spät. Eine Sekundärhaftung scheiterte, weil der Architekt vor Ablauf der Frist die ihm bekannten Probleme untersucht und Maßnahmen eingeleitet hatte; Hinweise auf vertuschte oder ignorierte gravierende Mängel gab es nicht. Damit fehlte jede Grundlage für die geforderte Summe und Nebenforderungen.