Der Neubau verliert an Tempo, das Bauen im Bestand gewinnt dagegen an Bedeutung: Das zeigt der aktuelle Greyfield-Index, eine Kennzahl, die Bau- und Umbaumaßnahmen im Bestand ins Verhältnis zum Neubau setzt. Der Index berücksichtigt sowohl Baugenehmigungen als auch Fertigstellungen und macht dadurch die Transformation der Bau- und Immobilienbranche sichtbar.
Demnach werden nach aktuellen Hochrechnungen im Jahr 2025 bundesweit rund 182.000 Bauaktivitäten im Neubau verzeichnet – ein deutlicher Rückgang um rund 22 Prozent gegenüber 2024 (234.000). Dem gegenüber stehen 136.000 Bauaktivitäten im Bestand, deren Zahl im Vergleich zum Vorjahr (145.000) nur leicht zurückging (minus 6 Prozent). Pro Tag werden in Deutschland rund 450 Baugenehmigungen erteilt, also eine alle drei Minuten – und davon inzwischen fast jede zweite im Bestand.
„Der Bestand erweist sich als deutlich krisenresistenter als der Neubau. Während die Genehmigungszahlen für Neubauprojekte stark eingebrochen sind, bleiben die Zahlen im Bestand weitestgehend stabil. Das macht das Bauen im Bestand zum Stabilitätsanker der Branche“, so Timm Sassen, Gründer und CEO der Greyfield Group.
NRW als Vorreiter – Großstädte treiben die Entwicklung
Besonders deutlich zeigt sich die Dynamik in Nordrhein-Westfalen: Hier halten sich Neubau- und Bestandsmaßnahmen inzwischen die Waage. In vielen Städten – darunter die großen Metropolen wie Bochum, Essen oder Düsseldorf – ist der Bestand sogar dominierend: Es wird deutlich mehr in die Transformation bestehender Gebäude investiert als in Neubauprojekte.
Deutschlandweit liegt der Schwerpunkt zwar noch auf Neubauten, doch der Trend ist eindeutig: Geht die Entwicklung so weiter, wird der Bestand den Neubau spätestens 2028 bundesweit überholen.
Warum der Bestand an Bedeutung gewinnt
Der Greyfield-Index macht sichtbar, dass sich die Bau- und Immobilienbranche in einem strukturellen Wandel befindet. Ursachen dafür sind unter anderem:
- Ressourcenschonung und Klimaschutz: Im Bestand zu bauen spart Emissionen, Ressourcen und Fläche.
- Städtebauliche Verdichtung: In vielen Kommunen gibt es kaum noch freie Flächen für Neubauten.
- Gesellschaftliche Bedürfnisse: Flexible und moderne Nutzungsformen lassen sich immer öfter durch Umbau realisieren.
- Marktbedingungen: Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen bremsen den Neubau, während Investitionen in Bestandsgebäude stabil bleiben.
„Die Zukunft des Bauens liegt im Bestand. Ressourcenknappheit, Klimaschutz und veränderte gesellschaftliche Bedürfnisse machen es notwendig, vorhandene Gebäude zu transformieren, statt neue Flächen zu versiegeln“, so Sassen weiter.
Der Greyfield-Index
Der Greyfield-Index wird von der Greyfield Group erhoben und jährlich fortgeschrieben. Er setzt Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Bestand ins Verhältnis zu den entsprechenden Zahlen im Neubau. Damit ist er ein einzigartiges Instrument, um die strukturelle Transformation in der Bau- und Immobilienwirtschaft messbar zu machen und regionale Unterschiede sichtbar zu machen.
Die aktuelle Auswertung zeigt: Während der Neubau bundesweit noch knapp dominiert, erweisen sich Bestandsmaßnahmen als deutlich stabiler – und setzen sich in vielen Regionen bereits an die Spitze.