An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: HTD
Fristen werden gerade am Bau nicht immer eingehalten – die Gründe sind vielfältig. Allerdings sollte man klar regeln, was bei einem Fristverzug gilt, wie das folgende Urteil zeigt.
Ohne klare Fristen und Mahnung kein Schadensersatz
Ohne nachweisbare Fälligkeit und Mahnung kann kein Verzugsschaden verlangt werden. Zudem verlängern sich die Fristen, wenn Zusatzarbeiten übernommen werden, so das OLG Köln (Az. 16 U 144/23 vom 13. Februar 2025).
Im vorliegenden Fall hatte der Kläger 2017 einen Elektriker mit Installationsarbeiten beauftragt. Später kam es zum Streit über den Baufortschritt und die Termine. Nachdem der Bauherr einen anderen Betrieb engagiert hatte, verlangte er Schadensersatz wegen Verzögerung. Er konnte jedoch weder einen verbindlichen Fertigstellungstermin noch eine wirksame Mahnung nachweisen. Das Gericht stellte klar, dass eine bloße Aufforderung, schneller zu arbeiten, nicht ausreicht. Da zusätzliche Arbeiten übernommen worden waren, hätte eine vereinbarte Frist zudem neu verhandelt werden müssen. Mangels Fälligkeit und Mahnung lag kein Verzug vor. Die Klage über 52.657,50 Euro blieb somit erfolglos und der Kläger muss die Kosten des Verfahrens tragen.
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Auch in unserem nächsten Urteil geht es um Fristen.
Reparatur an Wärmepumpe kein Bauwerksmangel
Da Reparaturen oder der Austausch einzelner Teile einer Heizungsanlage nicht als „Arbeiten am Bauwerk“ gelten, greift in diesen Fällen die fünfjährige Mängelverjährung nicht. Schadensersatzansprüche des Auftraggebers bestehen demnach nicht, so das OLG Celle (14 U 85/23 vom 8. Mai 2024).
In dem Verfahren verlangte die Klägerin, ein Heizungsbetrieb, Werklohn für Arbeiten an der Wärmepumpe des Beklagten. Nach der Beweisaufnahme sah das Gericht den Austausch des Plattenwärmetauschers als erforderlich an. Zeuge und Sachverständiger bestätigten dies. Vermeintliche Undichtigkeiten konnten nicht belegt werden. Der Werklohn in Höhe von 5.148,18 Euro war demnach fällig. Da die Verhandlungen die Verjährung nicht hemmten, waren die Gewährleistungsrechte spätestens zum 31.12.2021 verjährt. Die fünfjährige Frist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB schied aus, da nur Teilreparaturen anlagenbezogen durchgeführt wurden. Das OLG verneinte deshalb deliktische und weitere Ansprüche; die Berufung blieb erfolglos (Streitwert: 15.600,58 Euro).
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Das Thema Wohneigentümergemeinschaften und die neue Energiewelt haben wir an dieser Stelle ja bereits öfter behandelt. Der folgende Fall vereint beide Aspekte.
WEG muss Vorgaben für Wallboxen machen
Eigentümerbeschlüsse zur Genehmigung von Wallbox-Installationen in einer Tiefgarage sind ungültig, wenn klare Vorgaben zu Leitungsführung, Anbringungsort und Lastmanagement fehlen. Ein Anspruch auf Genehmigung bestehe auch nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so das Amtsgericht (AG) Düsseldorf (290a C 2/24 vom 6. Januar 2025).
Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Düsseldorf zwölf Eigentümern den Einbau von Ladepunkten für Elektroautos erlaubt. Mehrere Miteigentümer klagten jedoch dagegen, da technische Vorgaben fehlten und eine Überlastung des Hausanschlusses drohte. Die Beklagte warf ihnen Rechtsmissbrauch vor, da sie sich zuvor gegen ein gemeinsames Lastmanagement ausgesprochen hatten. Das Gericht folgte dem nicht: Die Klage sei zulässig und begründet. Zwar seien bauliche Veränderungen zum Laden von E-Fahrzeugen grundsätzlich zu gestatten, doch müsse der Beschluss sicherstellen, dass keine fremden Eigentumsbereiche betroffen sind und die Stromversorgung nicht überlastet wird. Da dies alles gefehlt habe, seien die Genehmigungen rechtswidrig gewesen.
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In vielen Wohnungen sind Küchen das Zentrum des gemeinsamen Lebens. Entsprechend aufwendig – und teuer – ist in der Regel auch die Installation. Umso frustrierender ist es, wenn diese mangelhaft erfolgt. Doch hier haben Käufer gute Chancen.
Rücktritt bei einer mangelhaften Einbauküche statthaft
Käufer dürfen vom Küchenkauf zurücktreten, wenn nach teilweiser und nicht zügig fortgesetzter Nachbesserung mehrere Mängel bestehen bleiben, darunter ein nicht behebbarer optischer Mangel, so das OLG Frankfurt (16 U 22/24 vom 28. Mai 2025).
In dem zugrundeliegenden Fall kaufte die Klägerin eine Einbauküche für 14.150 € (Montage durch Dritte für 1.350 €). Sie beanstandete unter anderem eine aufgequollene Spülmaschinenfront, eine fehlende Griffleiste unter der hochgebauten Spülmaschine, die entgegen der Planung nicht vorhanden war, ein fehlendes Mülltrennsystem, eine abgesackte Arbeitsplatte und eine zu kurze Abdeckplatte. Nach einem Termin blieb die Nachbesserung unvollständig und binnen mehr als sechs Wochen meldete sich die Verkäuferin nicht zur Fertigstellung. Der Rücktritt war nach § 475d BGB ohne erneute Fristsetzung wirksam, da eine fehlende Originalvollmacht nicht unverzüglich gerügt wurde (§ 174 BGB). Die Erheblichkeitsschwelle war überschritten. Zudem lag ein nicht behebbarer ästhetischer Mangel vor. Die Nutzungen wurden mit rund 2.170 € (Lebensdauer 15 Jahre) geschätzt. Das Ergebnis: 13.130 € Zug um Zug gegen Rückbau sowie 1.134,55 € vorgerichtliche Kosten.
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Bau-Immissionen wie Lärm und Schmutz sind an dieser Stelle ja auch immer wieder ein Thema. Baum-Immissionen sind hingegen eher selten Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Doch auch die gibt es, wie unser letzter Fall für heute beweist.
Baumfällung bei zu viel „Dreck“ ausnahmsweise zwingend
Typische Baumfolgen wie Nadeln und Harz rechtfertigen keine Fällung geschützter Bäume. Wenn es jedoch aufgrund von massivem Nadel- und Harzeintrag zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Gartennutzung kommt, muss die zuständige Gemeinde eine Fällgenehmigung erteilen. So entschied der VGH Baden-Württemberg in einem Urteil vom 26. März 2025 (5 S 612/24).
Ein Grundstückseigentümer in Mannheim wollte eine 20 bis 25 Meter hohe Stechfichte fällen lassen. Die Stadt lehnte ab, da der Baum gesund und standsicher sei. Nach einem Ortstermin gab das Verwaltungsgericht (VG) Karlsruhe dem Kläger recht und der Verwaltungsgerichtshof (VGH) bestätigte dies. Gefahren im Sinne der Baumschutzsatzung lägen nicht vor, da typische Baumimmissionen keinen Gefahrenfall begründen. Dennoch bestehe ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 6 Abs. 1 der Satzung, da Nadel- und Harzeintrag den gesamten hinteren Gartenbereich so verunreinigen, dass eine übliche Nutzung kaum möglich sei und es an Alternativen mangle. Eigene bauliche Verkleinerungen des Gartens waren hypothetisch herauszurechnen, änderten das Ergebnis aber nicht. Die Berufung der Stadt wurde zurückgewiesen und sie trägt die Kosten.