An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: HTD Ein Baustellenstopp ist keine Seltenheit. Deshalb sollte besser bereits im Vorfeld geklärt werden, wie die Vergütung in diesem Fall zu handhaben ist.
Wann ein Baustopp erlaubt ist
Ein Auftragnehmer (AN) darf bei Änderungen der Bauplanung die Arbeiten grundsätzlich nicht einstellen, selbst wenn die Vergütung für zusätzliche Leistungen noch strittig ist. Stoppt er die Arbeiten dennoch, riskiert er eine fristlose Kündigung und Schadensersatzforderungen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Auftraggeber fällige Abschlagszahlungen nicht leistet, so das Kammergericht Berlin (27 U 117/23 vom 15. Mai 2025).
In dem Fall stritten ein SHK-Unternehmer und ein Auftraggeber (AG) über die Vergütung geänderter Leistungen. Der AG hatte Planungsänderungen vorgenommen, ohne dass zuvor ein neuer Preis vereinbart wurde. Daraufhin stoppte der AN die Arbeiten, um in den Vergütungsverhandlungen Druck auszuüben. Das Kammergericht stellte klar, dass bei solchen Streitigkeiten der Grundsatz „Vertragsdurchführung vor Preisgewissheit” gilt: Der AN muss weiterarbeiten, auch wenn der endgültige Preis noch offen ist. Ein Baustopp ist nur zulässig, wenn der AG mit fälligen Abschlagszahlungen im Verzug ist und der AN dies später beweisen kann. Im vorliegenden Fall war die Einstellung der Arbeiten unberechtigt. Der AG durfte deshalb den Vertrag fristlos kündigen und Schadensersatz verlangen. Das Urteil zeigt: Wer bei Vergütungsstreitigkeiten vorschnell die Baustelle stilllegt, geht ein hohes rechtliches und finanzielles Risiko ein.
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Auch im nächsten Fall geht es um Vergütungen – ausnahmsweise um zu früh geleistete. Diese sind zurückzuzahlen, wenn der Baufortschritt nicht der Honorierung entspricht.
Bauträger-Geschäftsführer haften für zu früh verlangte Raten
Der Geschäftsführer eines als Bauträger tätigen Unternehmens haftet persönlich auf Schadensersatz, wenn er die Anforderung und Entgegennahme von Kaufpreisraten vollständig an Mitarbeiter delegiert, diese jedoch nicht gesetzeskonform anleitet oder überwacht und dadurch Raten vor dem tatsächlich erreichten Baufortschritt vereinnahmt werden. Maßgeblich für die Beurteilung des Baufortschritts ist dabei der Zeitpunkt der Entgegennahme der jeweiligen Zahlung, so das OLG Celle (3 U 171/24 vom 25.11.2025).
In dem Fall hatten die Kläger von einer Bauträger-GmbH ein Pflegeappartement gekauft und rund 46.600 Euro an Baufortschrittsraten gezahlt, etwa für Dach, Fenster und Estrich. Tatsächlich befand sich der gesamte Komplex jedoch nur im erweiterten Rohbau und wurde später wegen Brandschutzmängeln geräumt. Das OLG verurteilte die Projektgesellschaft und beide Geschäftsführer als Gesamtschuldner zur Rückzahlung. § 3 und § 5 MaBV sind Schutzgesetze: Raten dürfen erst bei erreichtem Baufortschritt am Gemeinschaftseigentum verlangt und angenommen werden. Wer als Geschäftsführer alle Aufgaben zur Ratenanforderung an Bauleiter oder die Buchhaltung abgibt, ohne sie über die Pflichten gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu instruieren und zu überwachen, verletzt seine Organisationspflichten und haftet persönlich – fahrlässiges Verhalten genügt. Entscheidend ist der Baufortschritt im Zeitpunkt der Entgegennahme der Zahlung.
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Eine Baustelle sollte immer gut geräumt und abgesperrt sein. Die Realität sieht nur meist oft ganz anders aus. Nicht jedoch in unserem nächsten Fall.
Verkehrssicherungspflicht endet mit geräumter Baustelle
Eine Passantin stürzte über eine Querstrebe eines unfertigen Buswartehäuschens und verlangte Schmerzensgeld und Schadensersatz. Der Metallbauer hatte die Baustelle beim Verlassen jedoch ordnungsgemäß mit Absperrband gesichert; seine Verkehrssicherungspflicht endete damit und umfasste nicht das spätere Entfernen der Absperrung durch Dritte, so das LG Konstanz (B 4 O 117/24 vom 19. März 2025).
Die Klägerin verletzte sich an Handgelenk, Knie und Gesicht. Sie verlangte mehr als 30.000 Euro Schmerzensgeld, Haushaltsführungs- und Fahrtkosten und berief sich auf fehlende Absperrung. Die Beklagte hatte ihre Arbeiten vorläufig beendet und den Bereich deutlich mit blauem Absperrband an den Pergolasäulen abgesperrt. Später arbeiteten andere Firmen sowie Beteiligte auf der Baustelle. Das Gericht entschied: Die Verkehrssicherungspflicht des Unternehmers endet mit ordnungsgemäßer Sicherung beim Räumen der Baustelle. Er muss weder verhindern, dass andere die Absperrung entfernen, noch laufend Kontrollen durchführen. Ein Anspruch der Klägerin besteht daher nicht.
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Auch in dieser Ausgabe unserer Urteile kommen wir nicht um das leidige Thema Wohneigentümergemeinschaften (WEG) umhin.
Auch Eigentümer ohne Stellplatz für Rolltor müssen zahlen
Wird ein Teil des Gemeinschaftseigentums wie ein Tiefgaragenrolltor von allen genutzt, dürfen die Kosten einer notwendigen Erneuerung auf sämtliche Wohnungseigentümer verteilt werden – auch wenn die Teilungserklärung eigentlich eine getrennte Kostenverteilung vorsieht. Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, so das AG Frankfurt/Main (33067 C 577/24 vom 10. Juli 2025)
Die Kläger – Wohnungseigentümer ohne Tiefgaragenstellplatz – wollten erreichen, dass allein die Stellplatzbesitzer die rund 10.000 Euro für den Austausch des defekten Rolltors tragen. Sie beriefen sich auf die in der Teilungserklärung vorgesehene getrennte Kostentragung. Das Gericht entschied jedoch, dass ein sachlicher Grund für die Abweichung besteht: Die Tiefgarage ist von allen Häusern erreichbar, dient als Zugang und beherbergt die Mülltonnen für die gesamte Anlage; auch Handwerker nutzen sie. Deshalb profitieren alle Eigentümer von der Funktionsfähigkeit des Rolltors und müssen sich an den Kosten beteiligen. Die Klage wurde abgewiesen, auch weil ein Kläger die Anfechtungsfrist versäumt hatte.
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Auch im nächsten Urteil geht es um eine WEG, in der ohne Baugenehmigung gebaut wurde.
Wenn Miteigentümer zu viel bauen
Wer ohne Zustimmung am Gemeinschaftseigentum baut, riskiert Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Kameraattrappe, massives Gartenhaus und Leitungen sind etwa zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen (LG Düsseldorf, 19 S 20/25 vom 14. Oktober 2025).
In einer Zweier-WEG in Düsseldorf hatte ein Eigentümer ein altes Gartenhaus vollständig abgerissen und durch ein neues, massives Gebäude mit neuen Leitungen ersetzt. Zudem befestigte er eine Kameraattrappe an der Fassade und stellte mehrfach eigenmächtig die Wasserversorgung ab. Das Gericht sah darin klare bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die ohne Zustimmung unzulässig sind, und bestätigte die Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche.