An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: Haustechnikdialog Unsere ersten drei Entscheidungen betreffen das klassische Thema Baumängel und Abnahme von Werkleistungen – mit unterschiedlichen rechtlichen und finanziellen Bewertungen.
Bei provisorischer Heizungsreparatur kein Werklohn
Wird lediglich eine Undichtigkeit behoben, der zugrunde liegende Mangel jedoch nicht beseitigt, besteht kein Anspruch auf Werklohn, so das AG Köln (111 C 171/25 vom 11. Dezember 2025).
Ein Handwerksbetrieb hatte einen Kunden auf Zahlung von 91,43 Euro Restwerklohn verklagt. Er berief sich auf einen Werkvertrag und trug vor, die undichte Heizung abgedichtet zu haben. Der Beklagte machte dagegen geltend, Ziel des Auftrags sei die vollständige Instandsetzung eines nicht mehr funktionierenden Heizkörpers gewesen.
Das Gericht stellte klar, dass es auf die genaue Zielvereinbarung letztlich nicht ankam: In keinem Fall sei der geschuldete Erfolg erreicht worden. Ein Zeuge bestätigte, dass lediglich eine provisorische Abdichtung erfolgt sei; ein defektes Ventil sei nicht repariert worden. Zudem verwies die Rechnung selbst auf eine andere Firma zur endgültigen Reparatur. Damit fehlte der werkvertraglich geschuldete Erfolg. Eine Abnahme war unstreitig nicht erfolgt – ohne Abnahme ist der Werklohn nicht fällig. Die Klage wurde abgewiesen, die Kosten trug der Handwerker. Streitwert: 91,43 Euro.
Lange Nutzung kann als Abnahme gelten
Eine Bauleistung kann auch durch längere, beanstandungsfreie Nutzung stillschweigend abgenommen werden, entschied das OLG Brandenburg (12 U 27/25 vom 18. Dezember 2025).
Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses hatte einen Malerbetrieb wegen Mängeln an Sockelfugen, Treppe, Geländer und Spachtelarbeiten verklagt. Sie hatte bereits 8.000 Euro gezahlt und verlangte einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung. Der Maler forderte umgekehrt restlichen Werklohn.
Das Gericht sah die Arbeiten spätestens Ende Mai 2021 als stillschweigend abgenommen an: Die Klägerin nutzte das Haus über Monate und signalisierte über WhatsApp ihre Zahlungsbereitschaft. Eine förmliche Abnahme war nicht erforderlich.
Gleichwohl sprach das Gericht ihr wegen nachgewiesener Mängel einen Kostenvorschuss zu. Ein Sachverständiger bestätigte unter anderem unzureichende Beschichtungen und unsaubere Spachtelarbeiten. Die Mängelbeseitigungskosten wurden mit rund 8.000 Euro angesetzt, jedoch mit um noch offenem Werklohn verrechnet. Am Ende erhielt die Klägerin 7.748,69 Euro nebst Zinsen. Weitere Beanstandungen wies das Gericht zurück. Auch die Widerklage des Malers blieb erfolglos.
Kein Werklohn ohne Abnahme trotz Einzug
Ohne Abnahme – auch nicht fiktiv – und ohne sogenanntes Abrechnungsverhältnis ist Werklohn nicht durchsetzbar, so das OLG München (27 U 1708/25 Bau vom 21. Januar 2026).
Die Klägerin sollte als Generalunternehmerin für 570.000 Euro ein Mehrfamilienhaus errichten. Das Gebäude wurde 2024 bezogen und vermietet. Nach einem Abnahmeantrag sagte der Bauherr den Termin ab und übersandte stattdessen eine umfangreiche Mängelliste mit Fristsetzung und dem Hinweis, danach bestehe kein Interesse mehr an weiteren Arbeiten. Die Klägerin stellte die Arbeiten ein und rechnete später 87.253,08 Euro ab.
Der Bauherr ließ einzelne Restarbeiten durch Dritte ausführen. Das genügte dem Gericht jedoch nicht für eine endgültige Erfüllungsverweigerung oder die Annahme eines Abrechnungsverhältnisses. Auch für eine Abnahmefiktion fehlten die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere eine ordnungsgemäße Fristsetzung mit Verbraucherhinweis. Ergebnis: Die Berufung blieb ohne Erfolgt, der Werklohn ist derzeit nicht durchsetzbar.
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Norm ist nicht gleich Norm – auch eine DIN-Norm gilt nicht automatisch. Das zeigt der nächste Fall.
Ingenieurhonorar nach Tankhavarie bestätigt
Zusätzliche Leistungen sind zu vergüten, wenn sie beauftragt und nicht mangelhaft erbracht wurden – selbst wenn eine DIN-Norm nicht greift, so das OLG Oldenburg (12 U 40/24 vom 15. Juli 2025).
Ein Ingenieur hatte 2017 die Statik für einen Löschwassertank berechnet. Nach einer schweren Verformung beim Probelauf erbrachte er weitere Leistungen zur Schadensanalyse und Sanierungsvorbereitung, die er mit rund 17.500 Euro abrechnete. Der Tankhersteller verweigerte die Zahlung und verlangte seinerseits über 187.000 Euro Schadenersatz wegen angeblich fehlerhafter Berechnung und eines Verstoßes gegen DIN 6625.
Das Gericht stellte fest, dass die zusätzliche Beauftragung ohne Kostenverzicht erfolgt war. Zudem sei die DIN 6625 nicht anwendbar gewesen, da der Tank nicht in ihren Geltungsbereich fiel und ihre Anwendung nicht vereinbart war. Ein Planungsfehler lag nicht vor; vielmehr seien Vorgaben nicht vollständig umgesetzt worden. Der Ingenieur erhielt seine Vergütung, die Widerklage blieb erfolglos. Streitwert: rund 205.000 Euro.
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Versicherungen sind nur dann hilfreich, wenn sie im Schadensfall zahlen. Hier bekam die Versicherungsnehmerin recht – sogar die Ursachensuche war erstattungsfähig.
Versicherung muss Such- und Reparaturkosten zahlen
Auch wenn die genaue Schadensursache im Nachhinein nicht mehr feststellbar ist, können erforderliche Suchmaßnahmen erstattungsfähig sein, so das OLG Hamburg (9 U 4/24 vom 6. Juni 2025).
Nach einem Nässeschaden im Duschbereich verlangte die Klägerin weitere Leistungen aus ihrer Wohngebäudeversicherung. Unstreitig war, dass Leitungswasser aus dem Duschablauf ausgetreten war. Streit bestand über Umfang und Notwendigkeit der Ermittlungs- und Reparaturkosten.
Nicht erstattet wurden Arbeiten ohne Bezug zum konkreten Schaden. Anerkannt wurden jedoch die Kosten für die Überprüfung und Eingrenzung der Ursache, darunter Kamerabefahrung der Leitungen, Öffnung des Bodenaufbaus und Ausbau des Ablaufs. Technisch war dies nur durch Zerstörung einer fest verbauten Marmorplatte möglich, die konstruktiv unter den Wandverkleidungen lag.
Das Gericht sprach unter anderem 2.292,21 Euro für Sanitärarbeiten und 7.471,95 Euro für Marmorkosten zu. Maßgeblich sei eine Ex-ante-Betrachtung: Suchkosten sind auch dann ersatzfähig, wenn sich die Ursache später nicht eindeutig klären lässt. Die Versicherung wurde zur Zahlung von 9.725,29 Euro nebst Zinsen verurteilt; die Prozesskosten wurden zu zwei Dritteln der Versicherung und zu einem Drittel der Klägerin auferlegt.