Bauvorhaben 2026

Bild: HTD

Da Auftragnehmer beim Hausbau per Gesetz in Vorleistung gehen, ist es nur verständlich, wenn sie einen Nachweis für die gesicherte Finanzierung voraussetzen. Genau dafür braucht es die Finanzierungsbestätigung, die zugleich ein wichtiger Schritt zum lang erträumten Eigenheim ist.

Kein Hausbau ohne Finanzierungsbestätigung

Laut einer repräsentativen Umfrage des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes wünschen sich 76 Prozent aller Befragten ein Eigenheim. Wer nicht nur vom Eigenheim träumen, sondern auch darin wohnen will, hat zwei Optionen: den Grundstückskauf und Hausbau größtenteils selbst übernehmen und delegieren oder ein schlüsselfertiges Haus bei Bauträgern bestellen. In beiden Fällen bleibt eins gleich: Bauunternehmen und Bauträger möchten zunächst eine gesicherte Finanzierung sehen. Dafür braucht es:

• Budgetplan für Banken: Bevor Banken eine Baufinanzierung vergeben, braucht es einen klar strukturierten Budgetplan, um finanzielle Möglichkeiten und Grenzen zu definieren. Dazu müssen Bauwillige eine detaillierte Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben, Miet-, Wohn- und Nebenkosten sowie Einkommen und weitere finanzielle Belastungen aufschlüsseln. Darauf aufbauend lassen sich der Eigenkapitalanteil und die Darlehenssumme berechnen. Ideal sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital für günstige Zinssätze und eine geringere Tilgungslast. Ein Budgetplan bestätigt der Bank die Machbarkeit von Rückzahlung und Hausbau und erleichtert die Zusage der Finanzierung.

• Finanzierungsbestätigung für Auftragnehmer: Ganz gleich, ob der Hausbau nun in Eigenregie mithilfe von Architekten und Bauunternehmen oder mit Bauträgern erfolgt, in beiden Fällen möchten Unternehmen eine Finanzierungsbestätigung seitens der Bank sehen. So lassen sich sowohl die Bereitschaft als auch die Fähigkeit zur Baufinanzierung nachweisen. Beteiligte Bauträger und Bauunternehmen erhalten dadurch die Bestätigung, dass die Gesamtkosten für das Projekt gedeckt sind.

Was braucht es für eine Finanzierungsbestätigung genau?

Alles fängt mit dem Budgetplan an, denn was nicht bezahlbar ist, sollte auch nicht gebaut werden. Um eine realistische Immobilienfinanzierung zu berechnen, braucht die Bank folgende Unterlagen:

• Identitätsnachweise wie Personalausweis
• Einkommensnachweise in Form von Gehaltsabrechnungen, Bilanzen, Steuerbescheiden und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (je nachdem, ob angestellt oder selbstständig)
• Nachweise zu Vermögen und Eigenkapital
• Unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Ggf. Versicherungsnachweise
• Nachweise zu laufenden Krediten oder drohenden Insolvenzen (falls vorhanden)

Um den Wert der geplanten Immobilie inklusive Grundstück sowie Bau- und Nebenkosten einzuschätzen, braucht es:

• Detaillierten Kostenvoranschlag
• Bau-/Grundrisspläne
• Bebauungsplan, Lageplan und Baubeschreibung
• Grundflächen-, Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Geschätzte Baukosten inkl. Eigenleistungen
• Aufstellung von Wohnnebenkosten
• Kosten und Umfang von möglichen energieeffizienten Maßnahmen
• Erschließungskosten und Kostenvoranschlag
• Nachweise zu Rohbauversicherung und Gebäudeversicherung
• Nachweis zu Baugenehmigung und Auszug aus Baulastenverzeichnis

Wie lange dauert es bis zur Finanzierungsbestätigung?

Die Dauer der Beantragung hängt davon ab, ob eine verbindliche oder unverbindliche Bestätigung benötigt wird. Die Gültigkeit liegt in beiden Fällen bei etwa sechs Monaten.

Unverbindliche Bestätigungen, auch Finanzierungszertifikate genannt, erfordern weniger Unterlagen, sind dafür aber auch nicht rechtlich bindend. Dennoch sind sie sinnvoll, denn sie dienen als grundsätzlicher Bonitätsnachweis gegenüber Maklern, Bauträgern und Bauunternehmen. Die Dauer von Beantragung bis Ausstellung kann bei wenigen Minuten – oder bei ein bis drei Werktagen liegen.

Für den notariellen Bau- oder Kaufvertrag ist sie gesetzlich nicht vorgeschrieben, die Vorlage einer verbindlichen Finanzierungsbestätigung ist jedoch im Interesse aller Beteiligten. In der Regel wird sie von Bauträgern und Bauunternehmen ohnehin vorausgesetzt. Die Bestätigung dauert bis zu sieben Werktage, wenn alle Unterlagen vollständig sind. Die Verbindlichkeit drückt jedoch lediglich eine „starke Finanzierungabsicht“ aus. Ein Widerruf seitens der Bank ist daher möglich, beispielsweise durch eine Neubewertung der Immobilie, Falschangaben oder eine verschlechterte Bonität. Verbindlich wird die Baufinanzierung erst durch den Darlehensvertrag.

Zusätzliche Absicherung bei der Baufinanzierung nicht vergessen

Bei der Finanzierung und Umsetzung des Bauvorhabens gibt es zwei gravierende Fehler, die sich leicht vermeiden lassen:

1. Bauvertrag ohne Finanzierungsbestätigung unterschrieben: Wer einen notariell beglaubigten Bau- oder Kaufvertrag unterschreibt, verpflichtet sich rechtlich, die Vertragsbedingungen zu erfüllen. Zieht die Bank die Finanzierung aus berechtigten Gründen zurück, können empfindliche Kosten für bereits ausgeführte Leistungen und Schadensersatzforderungen anfallen. Wichtige Maßnahmen sind in diesem Fall die Suche nach einer alternativen Baufinanzierung oder eine einvernehmliche Vertragsaufhebung. Die schriftliche Finanzierungszusage der Bank gibt bei Vertragsunterzeichnung daher mehr Sicherheit.
2. Keine Vertragsklausel zu Finanzierungsvorbehalt: Noch mehr Sicherheit für die Baufinanzierung bietet eine Klausel zum Finanzierungsvorbehalt, die im Bau- oder Kaufvertrag festgehalten wird. In diesem Fall sichern sich Auftraggeber ein vertragliches Rücktrittsrecht ohne Kostenübernahme, sollte die Bank eine zugesicherte Finanzierung zurückziehen.

Durch Fertigstellungsbürgschaft Kostenfallen vermeiden

Beim Bau des Eigenheims dreht sich alles um die Bonität der Bauherren oder Bauträgerkunden. Genauso wichtig wie die Finanzierungsbestätigung ist die Fertigstellungsbürgschaft, die Auftragnehmer vor Vertragsabschluss nachweisen müssen. Der Zweck einer Fertigstellungsbürgschaft ist einfach: Sie schützt Bauherren und Bauträgerkunden vor finanziellen Folgen, sollten Bauträger oder Bauunternehmen vor Fertigstellung insolvent gehen.

Vorteilhaft ist das für beide Seiten: Auftraggeber erhalten die Garantie, dass auch bei Insolvenz die Fertigstellung des Bauvorhabens ohne Mehrkosten gesichert ist. Auftragnehmer stärken wiederum ihre Verhandlungsposition, indem sie Kunden finanzielle Stabilität und geringe finanzielle Risiken signalisieren.

Von der Finanzierungsbestätigung zur tatsächlichen Auszahlung

Die Finanzierungsbestätigung ist nur einer von vielen Schritten in Richtung Baubeginn und Darlehensauszahlung. Banken erwarten ohnehin, dass die Tilgung zunächst mit dem Eigenkapital erfolgt. Umso wichtiger ist eine klare Dokumentation des Baufortschritts, denn die Darlehensauszahlung beim Hausbau läuft in Teilzahlungen für erbrachte Leistungen ab. Auf diese Weise lässt sich sicherstellen, dass alle abgeschlossenen Baumaßnahmen pünktlich bezahlt werden und Auftragnehmer nicht auf vorgeschossenen Kosten sitzen bleiben.

Auftraggeber und Banken stellen durch Teilauszahlungen sicher, dass nicht mehr gezahlt wird, als auch vereinbart oder geleistet wurde. Die Auszahlung erfolgt nach Vorlage von Zwischenrechnungen und Bautenstandsberichten entweder direkt an Auftragnehmer oder in Eigenregie über Auftraggeber.

Eine sichere Finanzierung ist der Schlüssel zum Eigenheim

Die verbindliche Finanzierungsbestätigung ist ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zum Eigenheim und ein guter Grund zum Feiern. Sie ist jedoch erst der Anfang, denn die eigentliche Arbeit steht noch bevor. Die sichere, pünktliche und wunschgemäße Umsetzung hängt nun von der finalen Gestaltung des Darlehens- und Bauvertrags sowie von einer koordinierten Auszahlung ab. Wer den Überblick über Kosten und Baufortschritt behält, kann sicherstellen, dass das Eigenheim in jeder Hinsicht auf sicherem Fundament steht.