Ein Wasserschaden ist nicht automatisch ein Fall für die Versicherung. Dafür bedarf es schon echter Katastrophenwetterlagen – und nicht lediglich einer überfluteten Terrasse, wie unser erster Fall zeigt. Für Handwerker ist dies zugleich ein Hinweis darauf, worauf beim Terrassenbau zu achten ist: Eine fachgerechte Abdichtung ist in jedem Fall unerlässlich.
Kein Versicherungsschutz für überflutete Terrasse
Eine Hauseigentümerin scheiterte mit ihrer Klage gegen die Wohngebäudeversicherung nach einem Starkregenereignis im Juli 2021. Eine Elementarschadenversicherung greift nur dann, wenn Grund und Boden des versicherten Grundstücks überflutet werden. Wasser, das sich ausschließlich auf einer Terrasse staut und von dort ins Gebäude eindringt, fällt in der Regel nicht unter den Versicherungsschutz, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (4 U 18/24 vom 1. Dezember 2025).
Die Eigentümerin eines Wohnhauses in Wuppertal verlangte von ihrer Wohngebäudeversicherung rund 32.700 Euro Schadenersatz für Feuchtigkeitsschäden in einer Souterrainwohnung. Nach dem Starkregen vom 14. Juli 2021, dem Tag der Flutkatastrophe im Ahrtal, war Wasser über eine tieferliegende, ummauerte Terrasse in die Wohnung eingedrungen. Die Klägerin argumentierte, es habe sich um einen versicherten Überschwemmungsschaden gehandelt. Das Gericht folgte dieser Auffassung jedoch nicht. Nach den Versicherungsbedingungen setzt eine Überschwemmung voraus, dass erhebliche Wassermengen den normalerweise trockenen Grund und Boden des Grundstücks bedecken. Dies konnte die Klägerin nicht nachweisen. Zwar stand Wasser auf der Terrasse, belastbare Belege für eine darüber hinausgehende Überflutung des Grundstücks oder einen sturzbachartigen Abfluss über den Hang lagen jedoch nicht vor. Das Gericht wertete die Schäden vielmehr als Folge eines Wasserstaus auf der Terrasse, dessen Risiko nach den Versicherungsbedingungen ausdrücklich ausgeschlossen war. Auch ein zuvor von einem Versicherungsvertreter in Aussicht gestellter Vergleich über 5.000 Euro begründete nach Auffassung des Gerichts keinen Zahlungsanspruch.
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Energieberater sind unter anderem für die Beantragung von Fördermitteln zuständig. Sie haften jedoch nicht in jedem Fall, wenn eine Förderung letztlich nicht bewilligt wird.
Energieberater haftet nicht für verpasste Förderfrist
Ein Energieberater haftet grundsätzlich nicht dafür, dass Fördermittel tatsächlich bewilligt werden. Seine Aufgabe besteht in der fachgerechten Beratung und der Erstellung der erforderlichen Unterlagen. Verpasst ein Bauherr eine Antragsfrist, obwohl ihm die notwendigen Dokumente rechtzeitig per E-Mail übermittelt wurden, besteht regelmäßig kein Schadensersatzanspruch, so das Oberlandesgericht Karlsruhe (19 U 215/24 vom 7. Februar 2026).
Ein Bauherr verlangte von seinem Energieberater Schadensersatz in Höhe von 117.000 Euro, weil ein Förderantrag für die energetische Sanierung eines Gebäudes nicht rechtzeitig eingereicht worden war. Hintergrund war eine kurzfristige Änderung der Förderbedingungen im Juli 2022, durch die Fördermöglichkeiten eingeschränkt wurden. Der Energieberater hatte den Bauherrn noch am Tag vor Fristablauf informiert, die erforderlichen Unterlagen erstellt und eine sogenannte „Bestätigung zum Antrag“ per E-Mail übersandt. Nach Auffassung des Klägers hätte der Berater jedoch weitergehende Maßnahmen ergreifen müssen, etwa den Antrag selbst einreichen, mehrfach telefonisch nachfassen oder eine Vollmacht beschaffen.
Das OLG Karlsruhe wies die Klage ab. Es stellte klar, dass ein Energieberatungsvertrag in der Regel dem Dienstvertragsrecht unterliegt. Der Berater schulde keinen bestimmten Erfolg, also nicht die Bewilligung von Fördermitteln, sondern lediglich eine fachlich korrekte Beratung. Die Antragstellung selbst oblag hier vertraglich dem Bauherrn. Da die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig per E-Mail übermittelt worden waren und der Berater darauf vertrauen durfte, dass der Bauherr seine Nachrichten noch am selben Tag zur Kenntnis nimmt, lag keine Pflichtverletzung vor. Weitere Nachforschungen oder außergewöhnliche Kontaktversuche waren nach Ansicht des Gerichts nicht geschuldet.
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Kauf- oder Werkvertrag? Diese Frage hat uns an dieser Stelle schon häufiger beschäftigt – so auch heute.
Unberechtigter Rücktritt kann zur Kündigung durch Handwerker führen
Wer als Auftraggeber ohne rechtliche Grundlage von einem Bauvertrag zurücktritt oder ihn widerruft, riskiert erhebliche finanzielle Folgen. Ein solcher Vertragsbruch berechtigt den Unternehmer zur außerordentlichen Kündigung. Anschließend wird das Vertragsverhältnis abgerechnet; offene Vergütungsansprüche bleiben bestehen, so das Oberlandesgericht München (28 U 1010/23 Bau vom 17. Juli 2023).
In dem Verfahren stritten die Eigentümer einer Doppelhaushälfte mit einem Fenster- und Türenbauer über offene Vergütungen im Zusammenhang mit einer Gebäudesanierung. Gegenstand waren Verträge über die Herstellung, Lieferung und Montage von Fenstern, Fenstertüren, Haus- und Innentüren. Die Auftraggeber erklärten im Herbst 2020 den Rücktritt und später den Widerruf der Verträge, weil sie die Leistungen für mangelhaft hielten. Das Gericht stellte jedoch fest, dass weder die Voraussetzungen für einen Rücktritt noch für einen Widerruf vorlagen. Insbesondere waren die Arbeiten noch nicht abgenommen worden, sodass die geltend gemachten Mängelrechte nicht bestanden. Zudem waren die gesetzten Fristen zur Fertigstellung unangemessen kurz. Das OLG wertete die Rücktritts- und Widerrufserklärungen als Verstoß gegen die Pflicht zur Vertragstreue und bestätigte das Recht des Unternehmens, die Verträge aus wichtigem Grund zu kündigen. Dadurch entstand ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis, in dem bereits erbrachte Leistungen und entstandene Schäden abzurechnen waren. Die Hauseigentümer wurden schließlich zur Zahlung von rund 24.000 Euro verurteilt, teilweise Zug um Zug gegen Lieferung und Montage der noch nicht eingebauten Innentüren. Ihre Widerklage auf Rückzahlung bereits geleisteter Beträge blieb erfolglos. Das Gericht stellte außerdem klar, dass Verträge über Herstellung, Lieferung und Montage von Fenstern und Türen im Rahmen einer Gebäudesanierung regelmäßig Werkverträge und keine bloßen Lieferverträge sind.
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SHK-Handwerker haben nun ein höchstrichterliches Urteil, das bei der Beratung unterstützt und klärt, wann die Kosten für eine Heizungsumstellung nicht auf Mieter umgelegt werden können.
Wärmelieferung nach Heizungsumbau nicht automatisch umlagefähig
§ 556c BGB (Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten) gilt nicht, wenn ein Vermieter Wohnungen von Nachtspeicheröfen der Mieter auf eine zentrale Wärmeversorgung durch einen externen Wärmelieferanten umstellt. Die Kosten dürfen daher nicht automatisch als Betriebskosten umgelegt werden. Ob die Mieter dennoch zahlen müssen, hängt von den konkreten Vereinbarungen ab, so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 47/25 vom 20. Mai 2026).
Ein Berliner Vermieter hatte ein Mehrfamilienhaus, das ursprünglich mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Nachtspeicherheizungen ausgestattet war, im Jahr 2015 auf eine zentrale Nahwärmeversorgung umgestellt. Die neue Heizungsanlage wurde von einem externen Contractor errichtet und betrieben. Ein Mieter zweier Wohnungen zahlte daraufhin die geforderten Heizkostenvorauszahlungen, wehrte sich später jedoch gegen Nachforderungen aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2018 bis 2020 in Höhe von insgesamt rund 1.844 Euro. Für das Jahr 2017 war zudem eine Nachforderung von 704,73 Euro streitig.
Der BGH bestätigte zunächst den Anspruch für 2017, weil der Mieter die Abrechnung nicht fristgerecht beanstandet hatte. Für die Jahre 2018 bis 2020 hob das Gericht das Berufungsurteil jedoch auf. Nach Auffassung des BGH ist § 556c BGB weder direkt noch analog anwendbar, da die Mieter zuvor keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter zahlten, sondern ihre Heizungen selbst betrieben. Allerdings könnte durch die Ankündigung der Umstellung und die anschließende Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen eine stillschweigende Vereinbarung über die Umlage zumindest eines Teils der Wärmekosten zustande gekommen sein. Ob dies auch für sämtliche Contractingkosten gilt, muss das Landgericht Berlin nun erneut prüfen.
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Ebenfalls quasi höchstrichterlich – als solche gelten OLG-Urteile, wenn keine höhere Instanz abweichend entscheidet – wurde die Frage geklärt, wann ein Bauträger die Umsatzsteuer nachträglich an seine Auftragnehmer zahlen muss.
Bauträger muss nachträglich Umsatzsteuer an Subunternehmer zahlen
Ein Bauträger muss Subunternehmern nachträglich die Umsatzsteuer erstatten, wenn er diese zunächst selbst an das Finanzamt abgeführt, später jedoch zurückerhalten hat. Maßgeblich ist, dass beide Vertragsparteien ursprünglich irrtümlich davon ausgegangen waren, der Bauträger sei Steuerschuldner, so das Oberlandesgericht München (28 U 3169/23 Bau vom 17. November 2023).
In dem Verfahren stritten Investoren, die Forderungen mehrerer Subunternehmer übernommen hatten, mit einer Bauträgergesellschaft um rund 202.000 Euro. Die Bauträgerin hatte zwischen 2011 und 2014 verschiedene Bauprojekte realisiert. Die Subunternehmer stellten ihre Leistungen netto in Rechnung, weil nach damaligem Verständnis die Bauträgerin die Umsatzsteuer schulden und an das Finanzamt abführen sollte. Nachdem sich die Rechtsprechung geändert hatte und gesetzliche Anpassungen erfolgt waren, erhielt die Bauträgerin die gezahlte Umsatzsteuer vom Fiskus zurück. Gleichzeitig forderten die Finanzbehörden die Umsatzsteuer von den Subunternehmern ein. Diese machten daraufhin die bislang nicht berechneten Umsatzsteuerbeträge gegenüber der Bauträgerin geltend und traten ihre Ansprüche an die Kläger ab.
Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts München I und sprach den Klägern die Forderung zu. Nach Auffassung des Gerichts entstand durch die gemeinsame Fehlvorstellung der Vertragsparteien eine Regelungslücke, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen sei. Die Subunternehmer hätten deshalb Anspruch auf den Umsatzsteuerbetrag. Weder Verjährung noch Verwirkung oder Rechtsmissbrauch standen dem Anspruch entgegen. Der Bundesgerichtshof ließ die Entscheidung später bestehen.