Quelle: Klimaklapp Gleichzeitig sehen wir, dass auch Fachbetriebe Dokumentationspflichten unterschätzen, die im Schadensfall über Haftungsfragen entscheiden.
Welche Gesundheitsrisiken entstehen bei mangelhafter Wartung von Klimaanlagen?
Schlecht gewartete Klimaanlagen schaden der Gesundheit von Gebäudenutzern. Der kritische Punkt ist der Verdampfer in Verbindung mit der Kondensatwanne. Dort entsteht ein feuchtes Milieu, in dem sich Schimmelpilze und Bakterien als Biofilm festsetzen und über den Luftstrom in die Atemluft gelangen. Ein muffiger Geruch beim Einschalten ist das zuverlässigste Warnsignal, das Betreiber kennen sollten.
Die spezifischen Risiken variieren nach Anlagentyp. Bei Splitgeräten im Umluftbetrieb ohne Befeuchtung ist das vieldiskutierte Legionellenproblem aus hygienischer Sicht überschaubar, da kein stehendes Wasser zerstäubt wird. Problematisch wird es bei RLT-Anlagen mit Außenluftanteil und aktiver Luftbefeuchtung.
Dort können Legionellen, Schimmelpilze und bestimmte Bakterien über die Anlage in Gebäude eingetragen werden. Das sogenannte Sick-Building-Syndrom mit Symptomen wie Kopfschmerzen, Schleimhautreizungen und allgemeiner Abgeschlagenheit lässt sich in der Praxis häufig auf verkeimte Lüftungs- und Klimatechnik zurückführen.
In unseren eigenen Wartungseinsätzen an gewerblichen Klimageräten finden wir regelmäßig, dass selbst einfache Splitanlagen bei unterbliebener Wartung erhebliche mikrobiologische Belastungen an Verdampfer und Kondensatwanne aufweisen. Der Filterwechsel oder die Filterreinigung alle zwei bis vier Wochen durch den Betreiber ist dabei die einfachste Maßnahme mit dem größten Effekt.
Den Verdampfer und die Kondensatwanne dagegen sollte ein Fachbetrieb mindestens einmal jährlich professionell reinigen und prüfen.
Welche Normen und Verordnungen gelten für die Wartung gewerblicher Klimaanlagen?
Das normative Umfeld ist in den letzten Jahren erheblich strenger geworden. Drei Regelwerke sind für SHK-Betriebe zentral.
Die VDI-Richtlinie 6022 regelt Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen und Geräte. Sie gilt für RLT-Anlagen mit Außenluftanteil und dezentrale Geräte im Sekundärluftbetrieb und beschreibt Umfang und Intervalle von Hygieneinspektionen. Einfache Sichtprüfungen können durch entsprechend geschultes Haustechnikpersonal durchgeführt werden. Die halb- oder ganzjährig vorgeschriebenen Wartungsintervalle sowie die vorgesehenen Hygieneproben müssen dagegen durch Fachunternehmen mit VDI-6022-Schulung Kategorie A umgesetzt werden.
Seit dem 30. Juni 2024 sind keine Auffrischungsschulungen mehr als Aktualisierung bestehender Urkunden anerkannt. VDI-Urkunden aus dem Zeitraum vor dem 1. Januar 2018, die nicht bis zu diesem Stichtag aufgefrischt wurden, sind nicht mehr gültig. Wer jetzt prüft, stellt in manchem Betrieb fest, dass Mitarbeiter Arbeiten durchführen, für die ihre Qualifikation nicht mehr anerkannt ist.
Die F-Gase-Verordnung (EU) 2024/573 ist seit dem 11. März 2024 in Kraft und schärft die Pflichten für Betreiber und Fachbetriebe gleichermaßen. Dichtheitsprüfungen sind nunmehr auch für Anlagen mit HFO-Kältemitteln wie R-1234yf oder R-1234ze verpflichtend, sofern die Füllmenge mindestens 1 kg beträgt. Anlagen mit einem CO2-Äquivalent ab 5 Tonnen müssen jährlich geprüft werden, ab 50 Tonnen halbjährlich. Die Prüfintervalle halbieren sich, wenn ein funktionsfähiges Leckageerkennungssystem installiert ist. Ab 500 Tonnen CO2-Äquivalent ist ein solches System verpflichtend. Alle Eingriffe, Kältemittelmengen und Prüfergebnisse müssen dokumentiert und mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden.
Die Arbeitsstättenrichtlinie ASR A3.6 ergänzt diese Anforderungen für gewerblich genutzte Gebäude. Sie schreibt jährliche Wartungspflichten für Klimaanlagen vor und fordert den Filterwechsel mindestens alle sechs Monate.
Folgende Dokumente gehören für jede Anlage in ein gepflegtes Anlagenbuch:
- Prüfprotokoll der letzten Dichtheitskontrolle mit Datum, Prüfer und Ergebnis
- Art und Menge des enthaltenen Kältemittels sowie alle Nachfüllungen
- Ergebnisse mikrobiologischer Proben nach VDI 6022
- Nachweis über den Filterwechsel oder die Filterreinigung mit Datum
- Dokumentation behobener Mängel mit Fristen
Welche Haftungsrisiken entstehen für den ausführenden Fachbetrieb?
Die Haftungsfrage ist das Thema, das in der Praxis am häufigsten unterschätzt wird. Im Schadensfall, ob durch einen Brand infolge eines technischen Defekts oder durch Erkrankungen von Gebäudenutzern aufgrund von Hygienemängeln, werden Eigentümer und ausführende Betriebe gleichermaßen in die Pflicht genommen.
Bei uns hat ein Fall vor einigen Jahren das Thema gründlich beleuchtet. Ein gewerblicher Betreiber hatte uns mit der Wartung einer Klimaanlage beauftragt. Bei der Inspektion stellten wir erhebliche Mängel am Kondensatablauf fest, der vollständig verstopft war. Kondenswasser stand in der Kondensatwanne. Der Betreiber entschied sich zunächst, die Sanierung zu verschieben. Wir haben diesen Befund schriftlich dokumentiert, dem Betreiber übergeben und in unserem Wartungsprotokoll festgehalten, dass wir ausdrücklich auf das Gesundheitsrisiko und die Pflicht zur Mängelbeseitigung hingewiesen haben. Genau diese Dokumentation hat im späteren Streitfall die Haftung klar dem Betreiber zugewiesen.
Für Fachbetriebe lassen sich aus der Praxis vier Haftungsebenen unterscheiden. Zunächst die Ausführungshaftung bei mangelhafter Wartungsleistung: Wer eine Anlage wartet und dabei Mängel übersieht oder fehlerhaft behebt, haftet nach Werkvertragsrecht gemäß § 634 BGB. Hinzu kommt die Hinweispflicht: Wer Mängel erkennt, muss den Auftraggeber schriftlich darüber informieren und auf die Folgen unterlassener Behebung hinweisen. Fehlt dieser Nachweis, haftet der Betrieb mit, selbst wenn der Betreiber die Mängelbeseitigung abgelehnt hat. Bei Arbeiten an F-Gas-haltigen Anlagen ohne gültiges Zertifikat nach § 6 ChemKlimaschutzV tritt darüber hinaus eine unmittelbare Ordnungswidrigkeitenhaftung ein. Schließlich greifen Ansprüche aus dem Deliktsrecht nach § 823 BGB, wenn durch fehlerhafte Wartungsarbeiten Gesundheitsschäden bei Dritten entstehen.
Die Aufzeichnungspflicht nach der F-Gase-Verordnung ist dabei kein bürokratisches Zusatzproblem, sondern im Streitfall die einzige verlässliche Schutzlinie des Fachbetriebs. Wer nicht dokumentiert, kann im Zweifel nicht beweisen, was er getan hat.
Welche typischen Fehler treten bei der Wartung in der Praxis auf?
Aus der täglichen Arbeit lassen sich die häufigsten Fehlerquellen gut benennen. Sie betreffen Betreiber und Fachbetriebe gleichermaßen.
Auf Betreiberseite steht an erster Stelle das Verkennen der eigenen Pflichten. Viele Betreiber wissen nicht, dass sie als Anlageverantwortliche für die Einhaltung der Wartungsintervalle und für die Führung des Anlagenbuchs zuständig sind. Das gilt besonders für mittelständische Unternehmen ohne eigene Haustechnikabteilung. Ein weiterer verbreiteter Fehler ist das Verschieben erkannter Mängel aus Kostengründen, ohne dass eine schriftliche Risikobewertung eingeholt wird. Wer einen Mangel kennt und nichts dokumentiert, steht im Schadensfall ohne Schutz da.
Auf Seiten der Fachbetriebe beobachten wir folgende Schwachstellen:
- Veraltete oder nicht mehr gültige Mitarbeiterqualifikationen nach VDI 6022, die nach dem Stichtag 30. Juni 2024 nicht aktualisiert wurden
- Fehlende oder unvollständige Dokumentation von Wartungsarbeiten, insbesondere der Dichtheitsprüfung nach F-Gase-Verordnung
- Unterlassene schriftliche Hinweise bei erkannten Mängeln, die der Betreiber zunächst nicht beheben lässt
- Durchführung von Arbeiten an F-Gas-Anlagen ohne gültiges Betriebszertifikat nach ChemKlimaschutzV
- Fehlende Übergabe des Wartungsprotokolls an den Betreiber mit Empfangsnachweis
Fehlende Übergabe des Wartungsprotokolls an den Betreiber mit Empfangsnachweis
Dieser letzte Punkt ist praktisch wichtig: Das Protokoll sollte immer mit Unterschrift des Betreibers oder digitalem Zustellungsnachweis übergeben werden. Ein Protokoll, das beim Fachbetrieb liegt, der Betreiber es aber nie erhalten hat, hilft im Streitfall wenig.
Was sollten SHK-Betriebe bei Wartungsverträgen regeln?
Ein Wartungsvertrag ist das wichtigste Instrument, mit dem ein Fachbetrieb Leistungsumfang, Pflichten und Haftung klar abgrenzt. Ohne Wartungsvertrag arbeiten beide Seiten mit unklaren Erwartungen und im Streitfall mit ungeklärten Verantwortlichkeiten.
Der Vertrag sollte den Leistungsumfang präzise festhalten, also welche Anlagenteile geprüft, gereinigt oder getauscht werden und in welchen Intervallen. Wichtig ist die ausdrückliche Regelung, was nicht im Leistungsumfang enthalten ist. Wenn der Betreiber die mikrobiologische Probenahme nach VDI 6022 selbst organisiert oder eine externe Stelle beauftragt, muss das im Vertrag stehen. Sonst entsteht beim Betreiber die Erwartung, dass der Fachbetrieb diese Leistung erbringt.
Die Dokumentationspflicht und die Übergabe der Protokolle sollten als vertragliche Pflicht des Fachbetriebs festgehalten werden. Ebenso die Pflicht des Betreibers, erkannte Mängel binnen einer definierten Frist zu beheben und den Fachbetrieb über Änderungen am Anlagenbetrieb zu informieren. Eine Haftungsfreistellungsklausel für Mängel, die der Betreiber nach schriftlichem Hinweis nicht behebt, ist rechtlich möglich und sollte mit einem Fachanwalt abgestimmt werden.
Bei Klimaklapp haben wir unsere Wartungsverträge so überarbeitet, dass das Anlagenbuch Teil des Vertragsverhältnisses ist. Der Betreiber erhält nach jeder Wartung eine digitale Kopie des Protokolls, der Empfang wird bestätigt. Das dauert zwei Minuten und hat bei uns mehr als einmal eine klare Haftungsabgrenzung ermöglicht.
Fazit: „Wer die Dokumentation vernachlässigt, trägt im Schadensfall die Beweislast"
Die F-Gase-Verordnung 2024/573, die aktualisierte VDI 6022 und die Arbeitsstättenrichtlinie ASR A3.6 bilden zusammen ein Regelwerk, das von Betreibern und Fachbetrieben aktives Management verlangt. Für SHK-Betriebe heißt das in der Praxis: Qualifikationen der Mitarbeiter nach VDI 6022 regelmäßig prüfen, Betriebszertifikat nach ChemKlimaschutzV aktuell halten, Wartungsprotokolle vollständig führen und mit Empfangsnachweis übergeben sowie erkannte Mängel schriftlich dokumentieren und dem Betreiber mit klarer Handlungsempfehlung übergeben.
Betriebe, die das konsequent tun, haben im Schadensfall eine klare Grundlage. Betriebe, die es nicht tun, übernehmen Risiken, die mit geringem Aufwand zu vermeiden wären.
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Jan Klapp ist Geschäftsführer der Klimaklapp Jotka GmbH in Weingarten und berät Gewerbekunden in der Region Bodensee-Oberschwaben zu Planung, Installation und Wartung von Klimaanlagen. Angaben ohne Gewähr. Normative und rechtliche Details sollten im Einzelfall mit einem Fachanwalt und dem zuständigen Berufsverband abgestimmt werden.