Der Trend der Wohneigentumsnachfrage in die Stadt ist nicht neu, sondern hält bereits seit Einführung der Eigenheimzulage im Jahr 1995 an.
Eigenheimbau konzentriert sich auf die Städte
Bis 2005, dem letzten Jahr der Zulage, haben sich die Baugenehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern in den westdeutschen Ballungsräumen (ohne Berlin) wesentlich besser als anderswo entwickelt, so die Analyse von LBS Research auf Basis der aktuellen Baugenehmigungsstatistik.
Danach wies der Eigenheimbau in den Kernstädten in den letzten zehn Jahren mit plus 52 Prozent ein deutliches Wachstum auf, während in den Randbereichen der Ballungsräume ein leichtes Minus von 6 Prozent zu registrieren war. In den ländlicheren Gebieten Westdeutschlands sank der Eigenheimbau dagegen im Vergleich zu 1995 um 26 Prozent (vgl. Grafik).
Wie die Immobilienexperten der LBS ergänzend mitteilen, haben sich die Eigenheimgenehmigungen im Verlauf der letzten zehn Jahre in ganz Deutschland unterschiedlich entwickelt. Zunächst stiegen sie von 200.000 (1995) um 21 Prozent auf 243.000 (1999) an, um danach bis zum Jahr 2005 um 40 Prozent auf nur noch 145.000 Einheiten abzunehmen.
Selbst im Jahr 2005, so LBS Research, wurde konnte dieser Abwärtstrend nicht gestoppt werden. Da half die vorübergehende Belebung der Bautätigkeit vor dem Hintergrund der Debatte um die Abschaffung der Eigenheimzulage auch nicht wirklich. Auch im vergangenen Jahr ist laut Statistik die Zahl der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser in Westdeutschland insgesamt um fast 12 Prozent zurückgegangen.
Dieser Rückgang im Jahre 2005 war allerdings nach Angaben der LBS-Experten in den dünner besiedelten Regionen (mit minus 13,9 Prozent) stärker ausgeprägt als in den neun großen Ballungsräumen (mit minus 7,7 Prozent). Am stabilsten entwickelten sich demnach im Vorjahresvergleich die Eigenheimgenehmigungen im Raum Rhein-Neckar (mit plus 1,3 Prozent), Rhein-Ruhr (minus 2,2 Prozent), Stuttgart (minus 2,9 Prozent) sowie Rhein-Main (minus 3,1 Prozent). Deutlich rückläufiger waren die Genehmigungen in den norddeutschen Ballungsräumen Hamburg, Bremen und Hannover sowie in den bayerischen Metropolregionen München und Nürnberg mit Minusraten zwischen 13,9 und 21,5 Prozent.
Die Immobilienexperten der LBS weisen darauf hin, dass bereits seit 1999 der Eigenheimbau in allen neun genannten Ballungsregionen im ehemaligen Bundesgebiet den Mehrfamilienhausbau übertroffen hat. Wurden 1995 dort noch 168 Prozent mehr Wohnungen auf der Etage als in Ein- und Zweifamilienhäusern genehmigt, lag 2005 bereits der Eigenheimbau mit einem Vorsprung von 23 Prozent vorn. Diese Gesamtaussage gilt laut LBS Research – mit Ausnahme von Stuttgart und vor allem München – auch für die einzelnen Ballungsräume. Am deutlichsten ist dies in der Region Hannover zu beobachten, wo 2005 mehr als sechsmal so viele Wohneinheiten in Eigenheimen wie in Mehrfamilienhäusern genehmigt worden sind. Lediglich in den Kernstädten im engeren Sinne sieht die Situation nach Information von LBS Research noch etwas anders aus. Allerdings würden dort auch die Geschosswohnungen immer mehr für den Kauf von selbstnutzenden Wohneigentümern konzipiert. Zudem steigere der Erwerb von Bestandsobjekten die Wohneigentumsbildung in den städtischen Schwerpunkten der Wohnungsnachfrage.
Die Tatsache, dass auch in den Ballungsräumen die Bautätigkeit in den letzten Jahren immer weiter zurückgegangen ist, stellt nach Auffassung der LBS-Immobilienexperten ein alarmierendes Signal dar. Längst sei bekannt, dass der Neubau insgesamt deutlich hinter dem zurückbleibe, was angesichts der weiter wachsenden Zahl an Haushalten, die gut wohnen wollen, eigentlich erforderlich wäre.
Die Analyse der Entwicklung zeige auch, dass für die Wachstumsperspektiven sowie für eine gute Wohnungsversorgung gerade in den Städten die Wohneigentumsbildung immer wichtiger werde. Daher sind – so die Forderung der LBS-Experten – zum einen verstärkte kommunale Anstrengungen für die Verbesserung des Baulandangebots gefragt. Genauso wichtig seien aber deutliche Signale, dass der Staat die potenziellen Erwerber künftig nicht allein lässt. Vielmehr müsse die Wohneigentumsbildung als wichtiges Element der Wohnungsversorgung von Familien mit Kindern, aber auch als Instrument zur Verhinderung von Altersarmut in den Städten künftig wirksam unterstützt werden.