Da die Baugenehmigungen in Deutschland in diesem Jahr laut LBS auf einen absoluten Tiefstand (mit etwa 200.000 Einheiten) zusteuern, wird die wachsende Wohnungsnachfrage die Hauspreise bald generell in die Höhe treiben.
Nach der Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes gefragt, gehen Experten von elf unabhängigen Wohnungsmarkt-Forschungsinstituten von einer bevorstehenden Teuerungswelle bei den Hauspreisen aus. Der Grund: Das Neubauvolumen, das in diesem Jahr auf einen neuen Tiefstand von 200.000 Einheiten zusteuert, bleibt hinter dem wachsenden Bedarf zurück.
Diesen Schluss zieht LBS Research aus einer aktuellen Umfrage, an der sich elf unabhängige Wohnungsmarkt-Forschungsinstitute* beteiligt haben. Die meisten Experten, nämlich sechs, rechnen für 2008 mit spürbaren Preissteigerungen, drei weitere sogar schon im laufenden Jahr. Nur eine Minderheit von zwei Instituten geht frühestens für 2009 von einer neuen Teuerungswelle im Wohnungssektor aus (vgl. Grafik).
Die LBS-Immobilienexperten weisen darauf hin, dass der Neubau bereits im Verlauf des Jahres 2006 extrem schwach geworden ist. Dass insgesamt mit 248.000 genehmigten Wohneinheiten gegenüber dem Vorjahr noch einmal ein leichtes Plus von 3 Prozent zu registrieren war, sei ausschließlich auf die Vorzieheffekte angesichts der Abschaffung der Eigenheimzulage zum Jahreswechsel 2005/2006 zurückzuführen. Deshalb habe es von Januar bis Mai des letzten Jahres noch einen Anstieg der Genehmigungen um knapp 25 Prozent gegeben. In den folgenden drei Monaten (bis einschließlich August) habe das Niveau der Baugenehmigungen 2006 das des Vorjahres gehalten, um dann von September bis Dezember – wie zuvor von vielen befürchtet – um über 20 Prozent einzubrechen.
Wie LBS Research ergänzend mitteilt, ist dieser relativ hohe Rückgang keineswegs nur mit Basiseffekten aufgrund eines überhöhten Vorjahresergebnisses zu erklären. Vielmehr seien in den letzten vier Monaten 2006 nur noch 67.000 Wohnungen genehmigt worden. Ändere sich an diesem Niveau für 2007 nichts, so lasse sich daraus exakt ein Jahresergebnis von 200.000 Genehmigungen hochrechnen. Dies bleibe um rund ein Drittel hinter dem Neubaubedarf zurück, den Experten in der Größenordnung von 300.000 Wohneinheiten ansiedeln. Wegen der noch über viele Jahre weiter steigenden Haushaltszahlen und vor allem der steigenden Wohnflächenansprüche der Bevölkerung ist das Forschungsinstitut empirica zuletzt sogar von einem Neubaubedarf in der Größenordnung von 330.000 Wohneinheiten pro Jahr ausgegangen.
Vor diesem Hintergrund liegt es für die LBS-Experten nahe, dass die Institute bei den Hauspreisen alsbald im Bundesdurchschnitt eine deutliche Korrektur nach oben vorhersagen. In manchen Regionen, vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen des Südens und des Westens, sei dieser Trend bereits jetzt klar festzustellen. Dies werde aber nach und nach auch andernorts zu beobachten sein, sobald sich die Beschäftigungsperspektiven in der Breite grundlegend verbessern. Auch die Erfahrung mit den Entwicklungen in vielen anderen Ländern zeige, dass es einen eindeutigen Zusammenhang zwischen Wiederbelebung der Wirtschaftstätigkeit und steigenden Immobilienpreisen gibt.
Deutlich unsicherer sind sich die Forscher laut LBS Research bei der Frage, wann die Bautätigkeit auf die veränderten Marktsignale reagiert. Während vier Institute von einem Aufschwung im Jahre 2008 ausgehen, prognostizieren ihn drei weitere Institute erst für 2009. Immerhin drei Experten meinen dagegen, dass die Genehmigungszahlen sogar bis 2010 nicht nennenswert steigen.
Je länger die Schere zwischen Neubaubedarf und tatsächlicher Bautätigkeit auseinanderklafft, desto größer ist nach Einschätzung der LBS-Experten die Gefahr, dass die Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt sehr deutlich ausfallen. Wenn anziehende Immobilienpreise nämlich vielleicht auch noch mit einem wachsenden Zinsniveau einhergingen, könne es ganz schnell vorbei sein mit der Gelassenheit, die Kaufinteressenten heute noch an den Tag legen. Dann aber, so LBS Research, hätten nach vielen Jahren erstmals wieder Hausanbieter eindeutig das Sagen.
*An der Umfrage beteiligten sich die folgenden Institute: empirica, Berlin; F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt, Hamburg; ifo Institut für Wirtschaftsforschung, München; IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin; TNS Infratest, München; Institut der deutschen Wirtschaft, Köln; Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen, Münster; InWIS Forschung & Beratung, Bochum; IWG Institut für Wirtschaft und Gesellschaft Bonn; GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, Hamburg; Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt.