Zugegeben, ein großer Nachteil einer Mietwohnung gegenüber einem eigenen Haus besteht, darin, dass es sich dabei nicht um das eigene Eigentum handelt. Mietern sind klare Grenzen gesetzt, was den Umgang mit der betreffenden Wohnung betrifft. Allerdings ist damit auch die Verantwortung geringer und dies bringt klare Vorteile mit sich – zum Beispiel wenn Reparaturen anfallen.
Welche Reparaturen muss der Vermieter und welche der Mieter bezahlen? Bild: @ fran1 (CC0-Lizenz) / pixabay.com Denn in diesem Fall muss meist der Vermieter einspringen, um den Schaden zu beheben. Doch Vorsicht: Es gibt Ausnahmen! Wer als Mieter auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, welche Reparaturen er selbst übernehmen muss und für welche der Vermieter aufkommt. Aus diesem Grund werfen wir nun einen genaueren Blick auf die Regelungen.
Welche Reparaturen muss der Vermieter übernehmen?
Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, eine Wohnung, „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu halten. So sieht es § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vor. Das bedeutet, dass Schäden, die durch Verschleiß entstehen, in seine Verantwortung fallen.
Dazu gehören zunächst einmal größere Schäden, beispielsweise an Stromleitungen, aber – ist es nicht anders vermerkt - auch Kleinigkeiten wie ein kaputter Türgriff. Wer solche Schäden feststellt, kann den Vermieter auffordern, sie beheben zu lassen. Allerdings ist beispielsweise bei einer Einbauküche Vorsicht geboten. Wird diese mit der Wohnung mitvermietet, sollte dies auch im Mietvertrag so vermerkt sein. So entstehen später keine Konflikte.
In jedem Fall muss zuerst der Vermieter über den Schaden informiert werden. Spontan selbst zum Telefonhörer zu greifen und einen Handwerker zu beauftragen, ist keine Option. Ebenso sollten Mieter möglichst davon absehen, Reparaturen selbst vorzunehmen – außer sie sind darin ausgebildet oder sehr geschickt und es handelt sich nur um Kleinigkeiten. Andernfalls besteht das Risiko, dass Mieter später die Kosten für fehlerhafte Reparaturen und etwaige Folgeschäden tragen müssen. Negative Konsequenzen müssen Mieter laut dem Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds übrigens nicht befürchten, wenn sie einen Vermieter über einen Schaden in der vermieteten Wohnung informieren. Im Gegenteil, sie sind sogar zu einer Benachrichtigung verpflichtet. Verzichten sie darauf, kann es sein, dass sie für eine dadurch bedingte Verschlimmerung des Schadens selbst aufkommen müssen.
Fällt im Winter die Heizung aus und ist der Vermieter nachweislich länger nicht erreichbar, können Mieter selbst einen Handwerker beauftragen. Das gilt aber nur für einen solchen oder ähnlichen Extremfall.
Sind Reparaturen außerhalb der Wohnung notwendig, zum Beispiel im Treppenhaus oder auch an einer Klingel, ist dies in jedem Fall Sache des Vermieters.
Zusammengefasst gilt also:
- Der Vermieter ist dafür zuständig, die Wohnung und mietvermietete Gegenstände in einem guten Zustand zu erhalten. Er muss Reparaturen für durch Verschleiß bedingte Schäden übernehmen.
- Mitvermietete Gegenstände sollten im Mietvertrag erwähnt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Die Beauftragung eines Handwerkers dürfen Mieter nur in extremen Fällen selbst übernehmen.
- Die Kosten für Reparaturen außerhalb der Wohnung übernimmt grundsätzlich der Vermieter.
Darf im Mietvertrag eine Klausel stehen, die Kleinreparaturen dem Mieter aufbürdet? Vermieter dürfen im Rahmen des Mietvertrages festlegen, dass der Mieter für bestimmte kleinere Reparaturen selbst aufkommen muss. Allerdings gelten in diesem Zusammenhang einige Einschränkungen:
- Bei den zu reparierenden Gegenständen muss es sich um Einrichtungsgegenstände handeln, die der Mieter häufig berührt. Dazu zählt der bereits erwähnte Türgriff genauso wie ein defekter Wasserhahn. Nicht in diesen Bereich gehören Leitungen für Gas, Strom oder Wasser. Sind diese defekt, ist das Beheben des Schadens immer Sache des Vermieters.
- Eine angemessene Obergrenze muss vereinbart sein und zwar sowohl für die Kosten von einzelnen Reparaturen als auch für die Gesamtkosten für Kleinreparaturen in einem Jahr. Klare rechtliche Vorschriften bezüglich dieser Obergrenzen gibt es nicht. Gerichte sahen diese aber in der Vergangenheit bei einzelnen Reparaturen zwischen 75 und 110 Euro – in Zukunft könnten die Grenzen noch höher angesetzt werden Jährlich sollten nach der Ansicht von Mietrechtsexperten 8 Prozent der jährlichen Mietkosten, ohne Strom und Heizung, nicht überschritten werden.
- Wichtig ist: Übersteigt eine Reparatur die vereinbarte Obergrenze, muss der Vermieter die Kosten komplett übernehmen. Der Mieter kommt in diesem Fall auch nicht für den vereinbarten Höchstbetrag auf.
- Die Beauftragung des Handwerkers ist auch bei Kleinreparaturen, die der Mieter bezahlt, immer Sache des Vermieters. Verstößt dieser im Mietvertrag gegen diese Regel, wird die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann für keine Kosten aufkommen.
Vermieter sollten sich diese Regeln noch einmal vergegenwärtigen, bevor sie eine entsprechende Klausel in einem Mietvertrag verankern. Denn verstößt der Wortlaut der Klausel gegen die rechtlichen Vorgaben, ist sie im Zweifelsfall ungültig und der Vermieter muss alle Reparaturen selbst bezahlen. Auf Immobilienscout24.de lassen sich entsprechende Tipps für Eigentümer zu den Einzelheiten finden, damit die Mietverträge später keine unwirksamen Klauseln enthalten.
Defekter Wasserhahn - unter Umständen kann im Mietvertrag eine Reparaturpflicht für Mieter verankert werden. Bild: @ RonPorter (CC0-Lizenz) / pixabay.com | Welche Reparaturen sind klar Sache des Mieters?
Während der Vermieter für Schäden durch Verschleiß aufkommen muss, tragen Mieter die Kosten für selbst verursachte Schäden. Wer mutwillig oder fahrlässig etwas an der Mietsache kaputt macht, muss dies auch bezahlen. Dies kann zum Beispiel dann zutreffen, wenn beim Transportieren eines schweren Gegenstands der Fußboden beschädigt wird.
Außerdem haben Vermieter nicht nur die Möglichkeit, dem Mieter Kleinreparaturen aufzubürden. Sie können ihn auch zu Schönheitsreparaturen bei Abnutzung verpflichten. Dazu gehören unter anderem das Streichen von Decken, Wänden und Fußböden, die Reinigung von Teppichböden und das Streichen von Innentüren. Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bei Aus- oder Einzug ist dagegen nicht mehr zulässig. |
Mieter und Vermieter sollten sich reparieren Schäden in Mietwohnungen und dadurch entstehende Kosten sorgen immer wieder für schwerwiegende Konflikte zwischen Mietern und Vermietern. Im schlimmsten Fall enden diese vor Gericht. Wer dies vermeiden möchte, sollte sich von vornherein möglichst umfassend über seine Rechte und Pflichten informieren. Das gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Zwar ist die Gesetzeslage zu diesem Thema dünn, Gerichtsentscheidungen aus den letzten Jahren stellen aber eine gute Orientierungshilfe dar. Wer sie beim Aufsetzen eines Mietvertrags berücksichtigt, geht auf Nummer sicher und erspart sich die zeitweise sehr zeitaufwendigen sowie teuren Rechtsstreitigkeiten mit seinen neuen Mietern.