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News vom 05.07.2022

Von der Kunst, ein Haus zu verkaufen

Man sollte eigentlich meinen, dass es sich relativ einfach gestalten würde, etwas zu verkaufen. Immerhin ist doch der Markt ein Regelungsinstrument, bei dem sich Angebot und Nachfrage begegnen. Und wenn das zur Veräußerung stehende Produkt nicht verkauft wird, dann muss es ja wohl schlecht gewesen sein. Oder? Nun, so einfach ist es nicht. Nehmen wir nur einmal das Problem, dass wirklich große Gegenstände verkauft werden müssen. Etwa ein Mehrfamilienhaus.

Wie man es machen kann

Man stellt sich natürlich die Frage, was so schwer sein kann. Ein Mehrfamilienhaus richtig verkaufen zu können – das muss doch gerade in der aktuellen Zeit, in der viele Leute daran denken, oder zumindest gedacht haben, zu bauen, recht simpel sein. Da muss man doch einfach nur zur nächsten Anzeigenabteilung einer Zeitung der eigenen Wahl gehen und das Inserat aufgeben, dass das Gebäude an der Adresse Fiktivring 4711, Postleitzahl 90815 im bayrischen Dagugste zu verkaufen ist. Dann noch die eigene Telefonnummer angegeben, und dann harrt man der Anrufe, die da kommen werden.

Wenn man Glück hat, läuft es so. Aber realistischer ist, dass man zunächst einmal überhaupt keine Ahnung hat, wer die Zielgruppe dieses Gebäudes sein könnte. Denn da gibt es Unterschiede.

Man kann ungefähr festhalten, dass ein Einfamilienhaus in der Regel von einer ebensolchen Käuferschicht ins Auge gefasst wird. Das ist die Familie, mit den Eltern, den Kindern, eventuell noch den Großeltern und den Haustieren, die sich nun für dieses Gebäude interessieren.

Auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern zählt “Lage, Lage, Lage”.

Bild: https://www.pexels.com/de-de/foto/gewasser-in-der-nahe-von-hausern-2773415/

Bei Mehrfamilienhäusern kann – wir wollen fair sein – natürlich auch eine Familie Interesse bekunden. So könnten die Kinder beispielsweise ihre eigene Wohnung bekommen, die Großeltern ebenso, wie auch die Eltern. Allerdings ist mehr davon auszugehen, dass hier nicht der Wunsch, der ganzen Familie größere Freiheiten zu gewähren, Vater des Gedanken ist. Es dürfte sich vielmehr um knallharte, wirtschaftliche Interessen handeln – entsprechend sind die Personen, welche das Mehrfamilienhaus kaufen möchte, auch in der Regel professionelle Kapitalanleger.

Worüber man informiert sein sollte

Entsprechend benötigt man die Hilfe einer Person, die geübt im Umgang mit dieser Zielgruppe ist: Die Hilfe eines Maklers. Dieser kümmert sich auch gleich um Dinge wie die Ermittlung des Immobilienwertes. Natürlich kann man dies selbst erledigen. Hierzu ist es lediglich notwendig, folgende mathematische Gleichung zu lösen: Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert.

Die entsprechenden, zur Lösung der Kalkulation erforderlichen Einzelpositionen errechnen sich hierbei wie folgt.

Zunächst einmal muss der sogenannte „Jahresreinertrag“ errechnet werden. Hier werden Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten voneinander subtrahiert. Die Bodenwertverzinsung muss ebenfalls berechnet werden, was eine Multiplikation des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszins bedeutet. Damit der Bodenwert überhaupt berechnet werden kann, steht eine Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksfläche an.

Hinzu kommt noch ein sogenannter „Vervielfältiger“, der auf der Website vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz gefunden werden kann. Hier muss man lediglich in der sogenannten „Immobilienwertermittlungsverordnung“ nach Paragraf 20, Anlage 1 suchen.

Die Errechnung des Gebäudeertragswertes erfolgt durch die Multiplikation von Vervielfältiger und Gebäudereinertrag, der durch die Subtraktion von Bodenwertverzinsung und Jahresreinertrag kalkuliert wird.

Dies ist ein ziemlicher Wust an Zahlen und Begrifflichkeiten, weswegen sich doch die Zuhilfenahme eines Maklers anbietet. Denn es wird noch mehr gerechnet. Nachdem der Verkaufspreis kalkuliert wurde, bedeutet dies bekannterweise noch lange nicht, dass dieser Preis auch zu einhundert Prozent in der eigenen Tasche landet. Im Gegenteil. Es fallen noch eine Menge Kosten an. Steuern, die Dienste des Notars, der den Kaufvertrag aufsetzte, aber auch die Änderung des Eintrages im Grundbuch, wollen alle bezahlt werden. Entsprechend muss man diese vom Verkaufserlös subtrahieren, um den tatsächlichen Gewinn, den man mit dem Verkauf der Immobilie erzielt hat, kalkulieren zu können.

Fazit

Freilich ist es verständlich, dass man der Meinung sei, dass die Modernisierung eines Einfamilienhauses schon teuer ist. Wie kostenintensiv mag dann erst die Modernisierung eines Mehrfamilienhauses sein? Und dass man dann ein entsprechendes Gebäude lieber loswerden möchte, ist nachvollziehbar. Aber auf der einen Seite stellt sich die Frage, ob man abzüglich der beim Hausverkauf anfallenden Kosten nicht doch ein Minusgeschäft gemacht hat. Auf der anderen Seite muss man sich fragen, wie viel Freude man an dem Geld haben dürfte, wenn die Inflation richtig einschlägt.

Aktuelle Forenbeiträge
stna1981 schrieb: Hallo zusammen, es gibt ja offenbar bei der Anschaffung von WP-basierten Klimageräten, die die Kriterien erfüllen und mit denen man auch heizen kann, die Möglichkeit einer BAFA-Förderung von bis zu...
Siggi_LE schrieb: Hallo Forengemeinde, wir haben ein Haus in Leipzig (Stadtrand). Baujahr 1979, Wohnfläche 120 m². Im Exposé war ein Bedarfsorientierter Energieausweis von 2018 dabei, welcher 194,5 kWh/m²*a aussagt....
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