An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: Pixabay.com / WilliamCho Bei Stundenzetteln immer aufpassen
Das leidige Thema Stundenzettel hatten wir schon einmal in unseren Urteilen im März 2022. Es scheint ein Evergreen zu werden. Bei größeren Bauvorhaben sollten SHK-Unternehmer auf jeden Fall größte Sorgfalt walten lassen, so das Fazit des OLG Frankfurt (29 U 99/17 vom 18. September 2020).
In diesem Fall ging es um einen Werklohn von gut 45.000 Euro für Abrissarbeiten an einen Gewölbekeller. Der ergab sich auch aus Mehrarbeiten, die kurzerhand zwischen Planern und Bauleiter abgestimmt wurde, ohne den Auftraggeber zu informieren. Der Auftraggeber meinte, der Bauleiter sei nicht berechtigt gewesen, über die Mehrarbeiten zu entscheiden. Deswegen kam es zur Klage des Handwerkers gegen den Auftraggeber. Während die Vorinstanz noch dem Bauherrn Recht gab, sah da SOLG zum Glück für den Handwerker den Fall anders und erkannte aus dem Verhalten und der Beauftragung des Bauleiters eine gewisse Vollmacht für dessen Handlungen. Besser ist es jedoch immer, hier eindeutige Belege für Mehrarbeiten zu erbringen und insbesondere die Befugnis zu deren Ausstellung klarzustellen und diese vor allem von vornherein vertraglich zu verankern.
Vorsicht bei Übernahme von Bestandsrisiken
Übernimmt ein Handwerker bei einer Sanierung die Bestandsrisiken auch vertraglich, kann er für auftretende Mehrarbeiten keine erhöhte Vergütung verlangen. Das gilt sogar, wenn neu erkannte Schäden regelrecht auf Pfusch zurückzuführen sind, weil Arbeiten nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Und: Wird der angenommene Gebäudezustand zum Vertragsbestandteil gemacht, scheiden Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage aus, so das OLG Düsseldorf (5 U 51/19 vom 26. März 2020).
Hier ging es um die Sanierung von zwei Schulgebäuden, für die der Umfang vertraglich festgelegt wurde. Während der Arbeiten ergaben sich dramatische Mängel an der bisherigen Abdichtung, die komplett neu erstellt werden musste. Dafür wurde eine Nachtragsvereinbarung abgeschlossen. Darin verpflichtete sich der Auftragnehmer, alle Mängel zu beseitigen. Im Laufe der Arbeiten kamen jedoch noch weitere hinzu, die nach Meinung des Auftragnehmers auch nicht durch die Nachtragsvereinbarung abgedeckt wären, so etwa Mängel an der baulichen Konstruktion. Dem widersprach nun das OLG. Handwerker sollten deswegen bei Verträgen, die Sanierungen zum Inhalt haben, immer darauf achten, dass mit dem Baufortschritt neu entdeckte Mängel auch finanziell zusätzlich zu bewerten sind.
Anzeige eines Fehlers an Heizung ist Auftrag zur Reparatur
Wenn ein Kunde einem SHK-Unternehmer einen Fehler an einer Heizung anzeigt und dieser sie repariert, ist das in jedem Fall ein Reparaturauftrag. Der Kunde hat die entsprechende Vergütung zu entrichten, so das Amtsgericht Pfaffenhofen (1 C 278/21 vom 13. Mai 2022).
In diesem Fall ging es um den Ausfall einer Gasbrennwerttherme in einem Mietshaus, die vom Betreiber einem SHK-Handwerker telefonisch gemeldet wurde. Dieser reparierte sie nach Inaugenscheinnahme durch Ersatz des Wärmeübertragers, des Verdrängungskörpers und der verschlissenen Elektroden und stellte dafür knapp 1.600 Euro in Rechnung. Das wollte der Auftraggeber nicht bezahlen, da er den Sinn des Umfangs der erbrachten Arbeiten bezweifelte. Dieser konnte jedoch vom SHK-Unternehmer gut nachgewiesen werden. Das Gericht verurteilte den Auftraggeber zur Zahlung des Werklohns nebst Zinsen.
Zahlungsverfügung nicht bei Schlussrechnungsreife!
Ein Unternehmer hat nur den Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Abschlagsforderung. Er kann nicht eine entsprechende Nachtragsposition oder eine Teilrestwerklohnforderung aus der Schlussrechnung geltend machen, so das OLG Karlsruhe (8 W 29/22 vom 23. September 2022).
In diesem Fall beauftragte die Bauherrin und Beklagte die Auftragnehmerin als Nachunternehmerin mit Erd- und Rohbauarbeiten für ein Neubauvorhaben. Dazu wurde ein Nachunternehmervertrag zur Errichtung von über 30 Reihenhäusern im Wert von gut 2 Million Euro geschlossen. Nach Abschluss kürzte die Bauherrin die Rechnung und verwies auf die Wirkung einer vorbehaltlos angenommenen Schlusszahlung. Das akzeptierte die Auftragnehmerin nicht und machte weitere Nachträge für zusätzliche oder geänderte Leistungen geltend, die sich auf knapp 800.000 Euro summierten. Schon die Vorinstanz entschied, dass § 650b BGB (Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers) nicht angewendet werden kann, der der Auftragnehmerin Recht gegeben hätte, sondern § 650c BGB (Vergütungsanpassung bei Anordnungen). Diese Vergütungsanpassung konnte die Auftragnehmerin aber vor Gericht nicht schlüssig nachweisen, weswegen die Bauerherrin Recht erhielt.