An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten.
Bild: pixabay.com / WilliamCho Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Eigentum ist durch das Grundgesetz geschützt. Dies gilt auch für Grund und Boden. Unter Umständen muss man bestimmte Eingriffe, etwa durch Infrastrukturmaßnahmen, dulden – allerdings nicht in folgendem Fall.
Was man auf dem eigenen Grundstück dulden muss
Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere auf Grund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, bestehen, so das OLG Karlsruhe (12 U 130/24 vom 6. März 2025).
Hintergrund des Rechtsstreits ist eine nachbarschaftliche Auseinandersetzung über die Grundstücksentwässerung. Die beiden Grundstücke wurden im Jahr 1981 durch Teilung geschaffen. Seitdem leitet der Beklagte das Abwasser seines Grundstücks über eine Leitung ab, die über das Grundstück des Klägers verläuft. Nachdem es im Mai 2023 zu einem Rückstau kam, der den Keller des Klägers überflutete, forderte dieser den Rückbau des Anschlusses. Er argumentierte, dass die Entwässerung nicht wie ursprünglich vorgesehen ausgeführt worden sei und ihn der zusätzliche Anschluss des Nachbargrundstücks einem höheren Rückstaurisiko aussetze. Der Beklagte hingegen berief sich auf eine langjährige Praxis und eine angebliche Vereinbarung der damaligen Eigentümer.
Das Oberlandesgericht entschied, dass dem Kläger nach § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Beseitigung zusteht, da der bestehende Anschluss eine unzulässige Beeinträchtigung seines Eigentums darstellt. Eine Duldungspflicht bestehe nicht, da keine dingliche Berechtigung – etwa in Form einer Grunddienstbarkeit – im Grundbuch eingetragen sei. Auch nachbarrechtliche Vorschriften verpflichten den Kläger nicht zur Duldung. Zudem sei es dem Beklagten technisch möglich und zumutbar, eine eigene Entwässerungslösung zu schaffen, selbst wenn dies mit gewissen Kosten verbunden ist. Das Urteil verpflichtet den Beklagten, bis spätestens Anfang 2026 für eine eigenständige Ableitung des Abwassers zu sorgen. Der Kläger konnte sich mit seinem Begehren weitgehend durchsetzen, muss jedoch seine vorgerichtlichen Kosten selbst tragen.
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Fast monatlich widmen wir uns an dieser Stelle dem Thema Mängel. Auch diesmal geht es um die Höhe der Beseitigungskosten.
Wann Mängelbeseitigungskosten erheblich sind
Wird ein Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis überführt – etwa, weil das Werk als fertiggestellt angeboten wurde und der Vertragspartner daraufhin vom Vertrag zurücktritt – ist keine erneute Frist zur Mängelbeseitigung nötig. In solchen Fällen kann der Besteller seine Mängelrechte auch ohne Abnahme geltend machen. Die Beweislast dafür, dass ein Mangel unerheblich ist, liegt beim Schuldner. Als erheblich gilt ein Mangel in der Regel, wenn die Beseitigungskosten mindestens 5 % der Vertragssumme betragen. Bei einer Treppenüberdachung für 12.000 Euro reicht es daher nicht aus, dass sie stabil ist – auch das Erscheinungsbild muss stimmen. Sichtbare Spaltmaße, Farbabweichungen oder Einprägungen können die Erheblichkeit eines Mangels begründen, auch wenn sie rein optischer Natur sind, so das OLG Celle (14 U 173/24 vom 28. Februar 2025).
Die Klägerin hatte die Beklagte mit der Lieferung und Montage einer Kellertreppenüberdachung zum Preis von 12.000 Euro beauftragt und bereits 3.600 Euro angezahlt. Nach mehrfachen Mängelrügen und erfolglosen Nachbesserungen erklärte sie den Rücktritt vom Vertrag. Ein Gutachten bestätigte erhebliche Mängel, darunter unregelmäßige Spaltmaße, Farbabweichungen und statische Probleme. Das Oberlandesgericht sah darin eine ausreichende Grundlage für die Rückabwicklung des Vertrags. Die Beklagte muss der Klägerin 3.600 Euro zuzüglich Zinsen erstatten. Im Gegenzug ist die Klägerin verpflichtet, die mangelhafte Überdachung zurückzugeben. Zudem muss die Beklagte die Konstruktion abbauen und sämtliche Montagespuren beseitigen.
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Unwissenheit schützt bekanntlich vor Strafe nicht. Im folgenden Fall war es aber nicht Unwissenheit, sondern Ignoranz, die dazu führte, dass sich ein Laie als Bauherr auf seinem eigenen Bauwerk verletzte.
Auch Laie muss Gefahren an Baustelle erkennen
Ist eine Terrasse aufgrund einer Dauerbaustelle nur provisorisch begehbar und sind dem Geschädigten, in dem Fall ein bautechnischer Laie und Bauherr, die uneben verlegten Platten bekannt, liegt in der Regel keine abhilfebedürftige Gefahrenquelle vor. Eine vollständige Haftung des Geschädigten wegen Mitverschuldens kommt nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht – etwa dann, wenn er die offensichtliche Gefahr bewusst ignoriert und besonders unachtsam handelt, so das OLG Hamm (7 U 114/23 vom 17. Januar 2025).
Die Klägerin (also unser bautechnischer Laie und Bauherr) hat keinen Anspruch auf Schmerzensgeld gegen die Beklagte wegen des von ihr behaupteten Sturzes am 28. Dezember 2021. Weder aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht noch aus einer vertraglichen Schutzpflicht ergeben sich Ansprüche. Die Bauarbeiten auf der Terrasse waren zum Zeitpunkt des Vorfalls noch nicht abgeschlossen und der Klägerin bekannt. Zudem war die Terrasse im Dezember nicht zur Nutzung freigegeben – insbesondere nicht bei Dunkelheit. Das Gericht stellte klar, dass keine Pflichtverletzung der Beklagten vorliegt. Vielmehr überwiegt das Mitverschulden der Klägerin. Sie war sich der Unebenheiten bewusst und betrat die Terrasse dennoch bei Dunkelheit und ohne ersichtlichen Grund. Ihr Verhalten wurde als grob sorglos gewertet, weshalb ein Anspruch auf Schmerzensgeld ausgeschlossen ist. Auch weitere Ansprüche lehnte das Gericht ab.
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Zum Schluss noch die große Frage (und die dürfte dem einen oder anderen unserer Leser durchaus vertraut sein): Wie verbindlich sind festgelegte Preise?
Wann höhere Kosten bei gestörtem Bauablauf berechtigt sind
Grundsätzlich gelten im Bauwesen vereinbarte Preise als Festpreise und bleiben unverändert. Das bedeutet, dass das Beschaffungsrisiko, einschließlich möglicher Preissteigerungen, beim SHK-Unternehmer liegt. Doch was passiert, wenn es auf der Baustelle zu Verzögerungen kommt, die zu höheren Lohn- und Materialkosten führen? Ob diese Mehrkosten geltend gemacht werden können, hängt von der jeweiligen rechtlichen Grundlage ab. Der Bundesgerichtshof hat dazu Stellung genommen (VII ZR 10/24 vom 19. September 2024).
Nach § 642 BGB können zwar Kosten während eines Baustillstands erstattet werden, nicht jedoch gestiegene Preise für Arbeiten, die zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt werden. § 2 Absatz 5 VOB/B erlaubt zwar die Abrechnung geänderter Leistungen, setzt jedoch eine ausdrückliche Anordnung des Auftraggebers voraus – ein bloßer Bauablaufplan genügt dafür nicht. § 6 Absatz 6 Satz 1 VOB/B greift lediglich bei einer Pflichtverletzung des Auftraggebers, nicht jedoch bei der bloßen Nichterfüllung von Mitwirkungsobliegenheiten. Um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt es sich für SHK-Unternehmen, bereits im Vertrag klar zu definieren, welche Vorleistungen der Auftraggeber zu erbringen hat, und diese als verbindlich festzuschreiben.