Altbauten versprühen Charme – doch hinter historischen Fassaden lauern oft teure Überraschungen. Das Sanieren maroder Dächer, der Austausch veralteter Leitungen oder die Umsetzung neuer Energieauflagen können schnell fünf- bis sechsstellige Summen verschlingen. Viele Käufer unterschätzen den tatsächlichen Sanierungsbedarf – und erleben ein böses Erwachen.
Stephan Gerlach
Bild: Gerlach Verwaltungs- und Beteiligungsges.mbH
Fotograf: oliver reetz
Ein schönes Treppenhaus oder Stuckdecken können leicht über den wahren Zustand eines Gebäudes hinwegtäuschen. Aber ohne gründliche Prüfung und ehrliche Kalkulation wird der Traum vom Altbau schnell zur finanziellen Belastung. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche typischen Kostenfallen Altbauten bergen und wann sich eine Sanierung trotz hoher Investitionen wirklich lohnt.
Typische Probleme bei Altbauten
Altbauten sind beliebt und punkten mit viel Charme. Gründerzeitvillen, Fachwerkhäuser und Altbauwohnungen mit Stuckverzierungen erfahren daher eine hohe Nachfrage, zumal sie in aller Regel eine Menge Platz bieten und sich in beliebten Lagen befinden. Allerdings weisen sie in einigen Fällen auch Schwächen auf und müssen mitunter stark saniert werden, um den heutigen Anforderungen und gesetzlichen Vorgaben zu entsprechen.
Der Sanierungsbedarf ist ein Faktor, der bei Altbauten zum Teil massiv unterschätzt wird – mit finanziellen Folgen für die Eigentümer. Typische Probleme solcher Gebäude umfassen insbesondere eine schlechte Energiebilanz, einen überholten technischen Zustand oder bauliche Mängel. Gerade letztere werden bei der Erstbegehung nicht immer sofort entdeckt. Dazu steigen die Anforderungen von politischer Seite im Hinblick auf klimafreundliche Bauweisen, Brandschutz sowie Barrierefreiheit. In Folge ist es notwendig, erst einmal aufwendig zu sanieren, bevor das Altbaugebäude überhaupt bewohnbar und in rechtlich einwandfreiem Zustand ist.
Rechenbeispiel: Typische Kosten für die Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern
Für ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1955 mit einer Wohnfläche von 150 m² schlägt alleine die Sanierung des Daches inklusive Dämmung mit 35.000 bis 60.000 Euro zu Buche. Bei der Außenwanddämmung sind 25.000 bis 40.000 Euro zu veranschlagen. Weitere Posten umfassen die Erneuerung der Elektrik für 12.000 bis 18.000 Euro, der Fensteraustausch für 15.000 bis 20.000 Euro sowie die Installation einer modernen Heizung für 20.000 bis 35.000 Euro. Leitungen und Bäder verursachen Kosten von 18.000 bis 25.000 Euro, und für den Innenausbau sind 20.000 bis 30.000 Euro zu veranschlagen. Dadurch erreichen die Gesamtkosten eine Höhe von 145.000 bis 230.000 Euro. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten und einer Fläche von ca. 900 m² aus dem Jahr 1960 können die Gesamtaufwendungen auf mehr als eine Million Euro ansteigen.
Altbausanierung – auf die richtige Strategie kommt es an
Beim Kauf eines Altbaus dürfen nicht alleine Idealismus und Begeisterung für historische Gebäude ausschlaggebend sein. Vielmehr bedarf es baulicher Erfahrung, technischer Kenntnisse und einer betriebswirtschaftlichen Denkweise, damit Kauf und Sanierung zum Erfolg werden. Hierbei bildet ein sorgfältiger Sanierungsplan die wichtigste Grundlage. Er hilft nicht nur, die zu erwartenden Kosten zu berechnen, sondern bildet auch den fachlichen Fahrplan. So lassen sich typische Fehler vermeiden, wie etwa die Installation eines neuen Badezimmers, obwohl später noch Leitungen ausgetauscht werden müssen. Hilfreich ist außerdem, sich einen Überblick über die Fördermöglichkeiten wie KfW-Programme oder Steuervorteile zu verschaffen. Die Einbeziehung solcher Unterstützungen gehört ebenfalls zur Sanierungsstrategie.
Politische Unsicherheiten und Förderprogramme
Im Hinblick auf die Rahmenbedingungen, Vorgaben und Förderangebote von politischer Seite bestehen eine Menge Unsicherheiten. Strenge Auflagen, Verpflichtungen zur Sanierung sowie die Wärmepumpenpflicht, aber auch schwankende Material- und Energiekosten erfordern einen guten und klaren Überblick. Es ist sinnvoll, diese Faktoren immer genau im Blick zu behalten, um stets auf dem aktuellen Stand zu bleiben. So ist sichergestellt, dass die Planung korrekt und realistisch erfolgt.
Vorteile eines guten Handwerkernetzwerks
Ein gutes Handwerkernetzwerk ist ein zentraler Erfolgsfaktor bei Sanierungsmaßnahmen. Der regelmäßige Kontakt zu Handwerkern aus verschiedenen Gewerken erleichtert nicht nur die Koordination, sondern bringt auch zahlreiche praktische Vorteile mit sich. Wer über ein umfangreiches Netzwerk verfügt, erhält schneller Angebote, wird marktgerecht beraten und profitiert von einer hohen Kostentransparenz.
Zu den wichtigsten Vorteilen eines etablierten Handwerkernetzwerks zählt die Möglichkeit, mit vertrauten Handwerksbetrieben Fixpreise zu verhandeln. Dadurch lassen sich die finanziellen Planungen zuverlässiger gestalten. Außerdem können Sanierungsmaßnahmen effizient gebündelt werden, was Zeit spart und Abläufe auf der Baustelle optimiert. Ein weiterer Pluspunkt ist die Nutzung digitaler Werkzeuge zur Kostentransparenz und Bauüberwachung. Diese ermöglichen eine bessere Kontrolle über den Fortschritt und die Ausgaben der Sanierung. Darüber hinaus verschafft das Netzwerk Einblicke in kostengünstigere alternative Materialien, mit denen sich dennoch das gewünschte Ergebnis erzielen lässt.
Fazit
Hilfreich ist es in jedem Fall, sich professionelle Hilfe zu holen. Gerade Privatleute verfügen oft nicht über die nötigen Kenntnisse und Erfahrungen. Mit einem klaren Konzept und fachlicher Unterstützung, etwa durch Bausachverständige und andere Profis, erhöhen Käufer auf lange Sicht die Wohnqualität und profitieren von einer höheren Wertsteigerung sowie finanzieller Sicherheit.