Bild: Sunset Digital / KI Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt für eine strategische Planung. Der Heizungsaustausch in einem Mehrfamilienhaus unterscheidet sich grundlegend vom Einfamilienhaus. Mehrere Parteien müssen zustimmen, die Kosten verteilen sich auf viele Schultern, und technische Lösungen erfordern größere Dimensionierungen. Ob die alte Ölheizung noch erlaubt bleibt oder ein sofortiger Handlungsbedarf besteht, hängt vom Baujahr der Anlage und der kommunalen Wärmeplanung ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Heizungstausch im Mehrfamilienhaus wird durch das GEG ab 2026/2028 für viele WEGs verpflichtend – abhängig von der kommunalen Wärmeplanung
- Für den Heizungsaustausch benötigt die WEG einen Beschluss mit einfacher Mehrheit; bei Kostenverteilung gelten besondere Regeln
- Der Antrag auf Zuschuss für Wärmepumpe oder andere Systeme muss vor Auftragsvergabe bei der KfW eingereicht werden
- Förderung für neue Heizungen kann bis zu 70 % der Kosten abdecken (Basis + Boni)
- Bestandsschutz für funktionierende Heizungen gilt nur eingeschränkt – ein Totalausfall erzwingt oft schnelle Entscheidungen
Rechtliche Rahmenbedingungen für den Heizungstausch im Mehrfamilienhaus
Das Gebäudeenergiegesetz setzt klare Fristen für den Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme. Für Mehrfamilienhäuser gelten dabei gestaffelte Übergangsregelungen, die WEGs Planungssicherheit geben sollen.
GEG-Fristen und kommunale Wärmeplanung
Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei der Heizung greift nicht sofort. In Großstädten über 100.000 Einwohner wird die kommunale Wärmeplanung bis Mitte 2026 vorliegen müssen. Kleinere Kommunen haben bis Mitte 2028 Zeit. Erst nach Veröffentlichung dieser Pläne beginnen die eigentlichen Austauschfristen für Bestandsgebäude.
Eine funktionierende Ölheizung bleibt noch erlaubt, solange keine Wärmeplanung vorliegt. Nach Veröffentlichung der kommunalen Planung gelten Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren. Heizungen, die nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurden, müssen ab 2029 schrittweise erneuerbare Energien integrieren – beginnend mit 15 Prozent.
Beschlussfassung in der WEG: Welche Mehrheiten gelten
Die Zustimmung zu einem neuen Heizsystem erfolgt in der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen grundsätzlich eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Die Kostenverteilung folgt dabei dem Verursacherprinzip: Nur zustimmende Eigentümer tragen die Kosten, es sei denn, die Maßnahme amortisiert sich innerhalb angemessener Zeit.
| Beschlussart | Erforderliche Mehrheit | Kostenverteilung |
| Modernisierende Instandsetzung | Einfache Mehrheit | Alle Eigentümer nach MEA |
| Bauliche Veränderung | Einfache Mehrheit | Nur Zustimmende |
| Doppelt qualifizierte Mehrheit | 2/3 der Stimmen + 50 % MEA | Alle Eigentümer nach MEA |
Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit können die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden. Diese Regelung ist besonders relevant, wenn einzelne Eigentümer den Heizungstausch ablehnen, die Maßnahme aber dennoch wirtschaftlich sinnvoll ist.
Fördermöglichkeiten für den Heizungsaustausch nutzen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen. Der KfW Kredit für Heizung und der direkte Investitionszuschuss können kombiniert werden, um die finanzielle Belastung der Eigentümer deutlich zu reduzieren.
Bundesförderung und KfW-Programme im Überblick
Die Förderung für eine neue Heizung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu kommen verschiedene Boni: ein Einkommensbonus von 30 Prozent für Eigentümer mit einem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro, ein Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für den frühen Austausch funktionstüchtiger fossiler Heizungen sowie ein Effizienzbonus von 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen.
Der Antrag auf Zuschuss für Wärmepumpe oder andere förderfähige Systeme muss zwingend vor Beauftragung des Handwerksbetriebs gestellt werden. Für WEGs gilt: Jeder Eigentümer stellt seinen eigenen Antrag, basierend auf seinem Miteigentumsanteil an den Gesamtkosten.
Regionale Förderprogramme: Beispiel Bayern
Zusätzlich zur Bundesförderung existieren Landesprogramme. Die Förderung für Wärmepumpen in Bayern etwa ergänzt die BEG-Mittel durch das 10.000-Häuser-Programm. Dieses Programm richtet sich primär an Ein- und Zweifamilienhäuser, doch auch WEGs können unter bestimmten Voraussetzungen profitieren.
Die Kombination verschiedener Fördertöpfe erfordert sorgfältige Planung. Eine professionelle Hausverwaltung in Berlin oder anderen Großstädten kann bei der Koordination der Anträge und der Einhaltung von Fristen unterstützen.
| Förderkomponente | Höhe | Voraussetzung |
| Grundförderung | 30 % | Erfüllung GEG-Anforderungen |
| Einkommensbonus | 30 % | Haushaltseinkommen < 40.000 € |
| Geschwindigkeitsbonus | 20 % | Austausch vor Fristende |
| Effizienzbonus | 5 % | Natürliches Kältemittel |
| **Maximum** | **70 %** | Kumulierung möglich |
Technische Optionen für das Mehrfamilienhaus
Die Wahl des Heizsystems beeinflusst Investitionskosten, Betriebskosten und Förderhöhe. Für den Heizungstausch im Mehrfamilienhaus kommen verschiedene Technologien in Frage, die jeweils spezifische Vor- und Nachteile aufweisen.
Wärmepumpen und Hybridlösungen
Wärmepumpen erfüllen die 65-Prozent-Anforderung des GEG automatisch. Für Mehrfamilienhäuser eignen sich besonders Luft-Wasser-Wärmepumpen in Kaskadenschaltung oder leistungsstarke Sole-Wasser-Systeme. Die Vorlauftemperaturen älterer Heizkörper stellen dabei oft eine Herausforderung dar.
Hybridheizungen kombinieren Wärmepumpe und Gaskessel. Diese Lösung bietet Flexibilität: Die Wärmepumpe übernimmt den Grundlastbetrieb, der Gaskessel springt nur bei Spitzenlast ein. Für WEGs mit begrenztem Budget kann dies ein sinnvoller Zwischenschritt sein.
Folgende Systeme erfüllen die GEG-Anforderungen:
- Wärmepumpen (Luft, Sole, Wasser)
- Fernwärme aus überwiegend erneuerbaren Quellen
- Biomasseheizungen (Pellets, Hackschnitzel)
- Solarthermie in Kombination mit anderen Systemen
- Hybridheizungen mit mindestens 65 % erneuerbarem Anteil
Fernwärme als Alternative
Der Anschluss an ein Fernwärmenetz kann für innerstädtische Mehrfamilienhäuser die wirtschaftlichste Lösung darstellen. Die Investitionskosten sind geringer als bei einer eigenen Wärmepumpenanlage, da kein Heizraum und keine aufwendige Technik im Gebäude benötigt werden.
Die kommunale Wärmeplanung gibt Aufschluss darüber, ob ein Fernwärmeanschluss in absehbarer Zeit verfügbar sein wird. WEGs in geplanten Ausbaugebieten können ihre Entscheidung entsprechend aufschieben oder eine Übergangslösung wählen.
Praktische Umsetzung: Schritt für Schritt zur neuen Heizung
Ein strukturiertes Vorgehen reduziert Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft und sichert die optimale Förderung. Der Prozess vom ersten Beschluss bis zur Inbetriebnahme erstreckt sich typischerweise über 12 bis 24 Monate.
Bestandsaufnahme und Energieberatung
Eine professionelle Energieberatung bildet die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen. Der Energieberater analysiert den Gebäudezustand, berechnet den Wärmebedarf und empfiehlt geeignete Systeme. Diese Beratung ist selbst förderfähig und wird mit bis zu 80 Prozent bezuschusst.
Die Einwilligung der Eigentümer zur Beauftragung eines Energieberaters kann in einer regulären Versammlung erfolgen. Wichtig: Die Ergebnisse sollten allen Eigentümern schriftlich mitgeteilt werden, auch jenen, die nicht an der Versammlung teilgenommen haben. Eine Dokumentation per Videodienst der Versammlung kann bei verteilten Eigentümerstrukturen sinnvoll sein.
Zeitplan und Meilensteine für WEGs
Die Koordination zwischen Beschlussfassung, Förderantrag und Bauausführung erfordert präzise Planung. Folgender Ablauf hat sich bewährt:
- Energieberatung beauftragen und durchführen (2-3 Monate)
- Angebote von mindestens drei Fachbetrieben einholen (1-2 Monate)
- Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung (Vorbereitung 4-6 Wochen)
- Förderanträge aller Eigentümer bei der KfW stellen
- Bewilligung abwarten (4-8 Wochen)
- Auftrag erteilen und Bauausführung koordinieren (3-6 Monate)
Beim Kaminofen ist der Austausch und die Förderung separat zu betrachten. Einzelne Wohnungen mit Kaminöfen als Zusatzheizung können eigene Anträge stellen, sofern die Öfen den aktuellen Emissionsvorschriften entsprechen oder ersetzt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein einzelner Eigentümer den Heizungstausch im Mehrfamilienhaus blockieren?
Ein einzelner Eigentümer kann einen ordnungsgemäß gefassten Beschluss nicht blockieren. Bei einfacher Mehrheit wird der Beschluss wirksam, auch wenn einzelne Eigentümer dagegen stimmen. Allerdings tragen bei baulichen Veränderungen ohne doppelt qualifizierte Mehrheit nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Eine Anfechtung des Beschlusses ist nur bei formalen Fehlern oder groben Pflichtverletzungen möglich.
Welche Übergangsfristen gelten für bestehende Öl- und Gasheizungen?
Funktionierende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Nach Veröffentlichung der kommunalen Wärmeplanung beginnt eine Übergangsfrist von 5 Jahren für den Anschluss an ein Wärmenetz oder 13 Jahren für andere Lösungen. Bei einem Totalausfall der Heizung greifen Härtefallregelungen, die eine temporäre fossile Ersatzlösung ermöglichen. Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und bestimmte Effizienzwerte nicht erreichen, unterliegen einer Austauschpflicht.
Wie wird die Förderung auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt?
Jeder Eigentümer stellt seinen eigenen Förderantrag bei der KfW. Die förderfähigen Kosten werden entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt. Die Boni wie der Einkommensbonus werden individuell geprüft – ein Eigentümer mit geringem Einkommen kann einen höheren Zuschuss erhalten als sein Nachbar. Die Auszahlung erfolgt direkt an jeden Antragsteller, nicht an die WEG als Ganzes.