Die Bundesregierung hat sich auf Eckpunkte für eine Reform des Gebäudeenergierechts verständigt. Kern der geplanten Neuregelung ist eine stärkere Beteiligung von Vermietern an den Folgekosten fossiler Heizungen. Künftig sollen bestimmte Zusatzkosten bei Gas- und Ölheizungen nicht mehr allein von Mietern getragen werden.
Bild: Johannes Fritz Hintergrund sind steigende Energiepreise und höhere CO₂-Abgaben. Wer heute noch auf fossile Technik setzt, entscheidet sich damit oft für jahrzehntelange Zusatzkosten. Genau an diesem Punkt setzt die Reform an: Eigentümer sollen einen Teil dieser finanziellen Risiken künftig selbst übernehmen.
Warum fossiles Heizen teurer wird
Der Druck auf klassische Heizsysteme nimmt seit Jahren zu. Bereits 2026 könnte der nationale CO₂-Preis auf bis zu 65 Euro pro Tonne steigen. Ab 2027 kommt außerdem der europäische Emissionshandel ETS 2 hinzu, der zusätzliche Kosten im Gebäudebereich verursachen dürfte.
Für viele Mieter entsteht daraus ein Problem: Sie zahlen die laufenden Heizkosten, obwohl sie keinen Einfluss auf die Wahl der Heiztechnik haben. Schon seit 2023 gilt deshalb ein Modell zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern. Je schlechter die Energiebilanz eines Hauses ausfällt, desto höher ist der Anteil, den Eigentümer übernehmen müssen.
Mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz soll dieses Prinzip ausgeweitet werden. Neben den CO₂-Kosten sollen künftig auch Netzentgelte und bestimmte Biogas-Anteile zwischen beiden Seiten geteilt werden.
Mehr Verantwortung für Eigentümer
Die Reform verfolgt einen einfachen Grundsatz: Wer die Entscheidung trifft, soll auch die wirtschaftlichen Folgen tragen. Vermieter behalten zwar die Freiheit, welche Heiztechnik sie einbauen. Gleichzeitig müssen sie steigende Belastungen stärker berücksichtigen, wenn sie weiterhin auf Öl oder Gas setzen.
Anders als frühere Entwürfe enthält die Reform nach bisherigem Stand keine Pflicht mehr, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Ein generelles Verbot fossiler Anlagen ist ebenfalls nicht vorgesehen. Stattdessen setzt die Politik stärker auf finanzielle Anreize. Eigentümer sollen selbst abwägen, welche Technik langfristig wirtschaftlich bleibt.
Entlastung mit Nebenwirkungen
Die geplante Regelung dürfte viele Haushalte zunächst entlasten. Gleichzeitig löst sie das eigentliche Kostenproblem nicht, sondern verteilt die Belastung anders. Vermieter könnten zusätzliche Ausgaben künftig bei Neuvermietungen auf die Miete aufschlagen.
Vor allem private Kleinvermieter stehen unter Druck. Der Austausch einer Heizung kostet oft mehrere zehntausend Euro. Gleichzeitig ändern sich Förderprogramme regelmäßig, was Investitionen erschwert. Haus & Grund kritisiert deshalb eine Überforderung privater Eigentümer. Der Deutsche Mieterbund bewertet die Reform dagegen positiv, fordert aber zusätzliche Schutzmechanismen gegen hohe Heizkosten.
Tatsächlich besteht die Gefahr, dass sich kleinere Vermieter zunehmend aus dem Markt zurückziehen. Sinkt dadurch das Wohnungsangebot, könnte sich der Druck auf die Mieten weiter erhöhen.
Worauf Mieter achten sollten
Mieter sollten ihre Heizkostenabrechnung künftig genau prüfen. Die CO₂-Kosten und deren Aufteilung müssen nachvollziehbar ausgewiesen werden. Wer einen eigenen Gasvertrag besitzt, muss den Anteil des Vermieters in vielen Fällen selbst geltend machen.
Für Eigentümer wiederum wird die Wahl der Heiztechnik immer stärker zu einer langfristigen Kostenfrage. Deshalb reicht der Blick auf den Anschaffungspreis allein kaum noch aus. Wirtschaftlich sinnvoll können je nach Gebäude auch Wärmepumpen, Hybridlösungen oder Fernwärme sein.
Der Wohnungsmarkt bleibt das eigentliche Risiko
Kurzfristig dürfte die Reform viele Mieter entlasten. Langfristig entscheidet jedoch vor allem die Entwicklung des Wohnungsmarktes darüber, ob Wohnen bezahlbar bleibt. Steigende Modernisierungskosten, unsichere Förderbedingungen und höhere Angebotsmieten könnten den Druck weiter verschärfen.
Damit die Neuregelung nicht zu weniger Wohnraum führt, braucht es deshalb vor allem verlässliche Rahmenbedingungen. Ohne langfristige Planungssicherheit für Sanierungen droht aus der Entlastung bei Heizkosten schnell eine neue Belastung bei der Miete zu werden.