Quelle: HTD/KI Die Rechte und Pflichten von Wohneigentümergemeinschaften sind – sagen wir mal – komplex. Bauvorhaben sollten daher besser vorher gemeinsam oder zumindest mit den betroffenen Eigentümern abgesprochen werden, wie unser erster Fall zeigt.
Eigenmächtiger Umbau muss rückgängig gemacht werden
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Rückbau eigenmächtig vorgenommener baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangen. Auch wenn der Eigentümer möglicherweise Anspruch auf eine Genehmigung gehabt hätte, ersetzt dies keinen vorherigen Beschluss der Gemeinschaft. Hohe Rückbaukosten allein schützen nicht vor dem Rückbau, so das AG Hamburg (9 C 254/24 vom 4. Februar 2026).
Ein Wohnungseigentümer hatte bei der Sanierung seines Badezimmers drei Kernbohrungen durch die Kellerdecke vorgenommen und Abwasserleitungen durch den Kellerraum einer anderen Eigentümerin verlegt, ohne zuvor die erforderliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen. Mehrere Anträge auf nachträgliche Genehmigung scheiterten, woraufhin die Gemeinschaft den Rückbau gerichtlich verlangte.
Das Amtsgericht Hamburg gab der Klage statt und verpflichtete den Eigentümer, die drei Kernbohrungen und die verlegten Leitungen zu entfernen sowie die Decke fachgerecht zu verschließen. Der Streitwert betrug 5.000 Euro.
Das Gericht stellte klar, dass es sich bei den Arbeiten um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelte, die einen vorherigen Gestattungsbeschluss erforderte. Dass der Rückbau für den Eigentümer teuer ist oder möglicherweise ein Anspruch auf Genehmigung bestanden hätte, ändere daran nichts. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege unter diesen Umständen nicht vor.
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Dass man ein Bauwerk nicht voreilig abnehmen sollte, zeigt der folgende Fall.
Abnahme erschwert Einbehalt des Werklohns
Nach der Abnahme eines Bauwerks muss der Auftraggeber Mängel grundsätzlich selbst beweisen. Behält er deshalb Werklohn ein, muss er die behaupteten Mängel nachweisen. Zahlt er zudem einen vom Gericht angeforderten Vorschuss für ein Sachverständigengutachten nicht, bleibt er beweisfällig, so das LG Stuttgart (7 O 133/25 vom 12. Mai 2026).
Geklagt hatte ein Bauunternehmen gegen die Eigentümerin eines neu errichteten Prozessentwicklungs- und Vertriebszentrums auf Zahlung von 8.000 Euro Restwerklohn sowie 1.180 Euro Gutachterkosten. Die Bauherrin hatte nach der Abnahme einen Teil der Schlussrechnung wegen angeblicher Mängel einbehalten. Sie beanstandete unter anderem eine zu laute Wärmepumpe, eine unzureichende Entfeuchtung eines QS-Raums sowie Lärm durch Wechselrichter der Photovoltaikanlage.
Das Landgericht gab der Klage vollständig statt. Es stellte fest, dass die Beklagte nicht nachweisen konnte, die behaupteten Mängel bei der Abnahme wirksam vorbehalten zu haben. Damit trug sie die Beweislast für die von ihr behaupteten Mängel. Weil sie den vom Gericht verlangten Vorschuss für ein Sachverständigengutachten nicht einzahlte, fand die Beweisaufnahme nicht statt.
Außerdem musste sie die Kosten einer gemeinsam vereinbarten Schallmessung erstatten, nachdem diese die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte bestätigt hatte.
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Die Verjährung für Mängel am Bau beträgt fünf Jahre. Abweichungen davon sind nur unter engen Voraussetzungen möglich, wie unser folgendes Urteil bestätigt.
Schadensersatzansprüche nach Terrassensanierung verjährt
Zwar kann ein Terrassenbelag mangelhaft sein, wenn die Terrasse wegen unzureichender Statik nicht nutzbar ist. Die Ansprüche waren jedoch bereits verjährt, weil dem Bauunternehmen kein arglistiges Verschweigen des Mangels nachgewiesen werden konnte, so das OLG Naumburg (2 U 78/25 vom 21. April 2026).
Der Kläger verlangte von einem Bauunternehmen Ersatz sämtlicher Schäden, die nach der Erneuerung eines Terrassenbelags im Jahr 2010 entstanden waren. Später waren Risse an Wänden und Decken sowie Verformungen an Türen und Fenstern aufgetreten. Nach seiner Auffassung hätte das Unternehmen vor den Arbeiten die Tragfähigkeit der Deckenkonstruktion prüfen oder zumindest auf die Notwendigkeit einer statischen Untersuchung hinweisen müssen.
Das Oberlandesgericht bestätigte jedoch die Klageabweisung. Zwar könne ein Werk mangelhaft sein, wenn eine Terrasse wegen unzureichender Tragfähigkeit des Untergrunds nicht sicher genutzt werden kann. Dennoch seien die Gewährleistungsansprüche bereits nach Ablauf der fünfjährigen Frist verjährt.
Eine längere Verjährung wegen Arglist lehnte das Gericht ab. Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass das Unternehmen die statischen Risiken erkannt oder zumindest für wahrscheinlich gehalten und diese bewusst verschwiegen hatte.
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Selbst ohne Vertrag können zusätzliche Arbeiten an einem Bauwerk zu bezahlen sein, wenn sie notwendig sind oder im Interesse des Bauherrn liegen.
Zusatzarbeiten müssen auch ohne Auftrag bezahlt werden
Erbringt ein Bauunternehmen notwendige Zusatzarbeiten, obwohl dafür kein wirksamer Auftrag vorliegt, kann trotzdem ein Zahlungsanspruch bestehen. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten im Interesse des Bauherrn lagen und von ihm gewollt oder später genutzt wurden. Das gilt auch gegenüber Verbrauchern, so das OLG Naumburg (12 U 96/25 vom 23. Februar 2026).
Ein Bauunternehmen verlangte von privaten Bauherren insgesamt 12.582,11 Euro für Demontagearbeiten nach einem Wasserschaden. Ein Teil der Arbeiten war vertraglich vereinbart, für umfangreiche zusätzliche Demontagen im Badezimmer, im Flur und im Treppenhaus gab es jedoch keinen wirksamen Nachtragsauftrag.
Das Oberlandesgericht sprach dem Unternehmen den gesamten Betrag zu. Für die vereinbarten Leistungen bestehe ein Werklohnanspruch. Die übrigen, für die Schadensbeseitigung notwendigen Arbeiten seien als berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag zu vergüten, weil sie objektiv erforderlich gewesen seien und dem mutmaßlichen Willen der Bauherren entsprochen hätten.
Dass die Beklagten Verbraucher waren, ändere daran nichts. Die Vorschrift über unbestellte Leistungen schließe einen solchen Anspruch nicht aus. Auch einen sittenwidrig überhöhten Preis sah das Gericht nicht, da unter anderem 216 Arbeitsstunden zu einem Stundenlohn von 42,20 Euro abgerechnet worden waren.
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Zum Schluss unserer heutigen Urteilsrunde etwas zum Dauerbrenner HOAI.
Architekten müssen bei Schlussbegehung genauer prüfen
Architekten müssen bei der Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist nicht nur sichtbare Schäden erfassen. Sie müssen auch prüfen, ob das Bauwerk technisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder Anzeichen für Mängel bestehen. Im entschiedenen Fall blieb die Haftung der Architekten deshalb bestehen, so das OLG München (27 U 2266/25 Bau vom 24. Februar 2026).
In dem Rechtsstreit ging es um Baumängel an einer Tiefgarage, unter anderem um Risse in einer Stahlbetondecke sowie unzureichende Schutzmaßnahmen an Wänden, Stützen und Fundamenten. Mehrere Architekten wandten sich gegen ein Urteil des Landgerichts, das sie zum Schadensersatz verurteilt hatte.
Das Oberlandesgericht sah ihre Berufung jedoch als offensichtlich aussichtslos an. Zwar seien die Architekten nicht für Fehler bei der Bewehrungsplanung verantwortlich gewesen, da hierfür spezielles Fachwissen eines Tragwerksplaners erforderlich gewesen sei. Sie hafteten jedoch wegen Fehlern bei der Fugenplanung und insbesondere wegen Pflichtverletzungen in der Leistungsphase 9 der Objektbetreuung nach HOAI.
Nach Auffassung des Gerichts hätten sie vor Ablauf der Gewährleistungsfrist prüfen müssen, ob die Abdichtung der Tiefgarage technisch ordnungsgemäß ausgeführt worden war. Da sich das Fehlen einer hochgezogenen Schutzbeschichtung bereits durch Einsicht in die Pläne oder eine einfache Rückfrage hätte erkennen lassen, verletzten sie ihre Überwachungspflichten.