In unserem monatlichen Fachbeitrag verweisen wir auf aktuelle Urteile aus obigen Branchen sowie deren Quelle und liefern eine redaktionelle Einschätzung zu den Folgen und möglichen Konsequenzen, die sich daraus ergeben können. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung darstellt. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienst-leistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: www.pixabay.de Mieterhöhung: Sanierung muss tatsächlich Energie einsparen
Bei Sanierungen, auch energetischen, dürfen die Kosten teils auf den Mieter umgelegt werden. Seit Anfang 2019 gilt dafür eine Obergrenze von 8 Prozent oder 3 Euro pro Quadratmeter mehr im Vergleich zum alten Mietzins. Zuvor lag sie höher. Allerdings muss die Sanierung in diesem Falle auch tatsächlich Energie einsparen. Tut sie das nicht, darf keine Erhöhung des Mietzinses erfolgen. So urteilte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (202 C 374/17, 11.01.2018).
Im vorliegenden Fall wurde der Fußboden des Dachgeschosses gedämmt. Gleichzeitig wurde aber das Dach selbst in eine belüftete Konstruktion umgewandelt, so dass der Energiespareffekt dahin war. Deswegen sei eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Planern und Handwerken sei es deswegen angeraten, Bauherren im Vorfeld zu informieren, falls bestimmte bauliche Maßnahmen den gegenteiligen Effekt bei energetischen Sanierungen hervorrufen.
Falscher Abstand zum Nachbarn: Schornsteinfeger haftet
Gibt ein Bezirksschornsteinfeger den Bau eines Festbrennstoffkamins frei, obwohl der Abstand zum Nachbargrundstück nicht ausreichend ist, haftet er für die aufkommenden Schäden. Das entschied der Bundesgerichtshof (III ZR 367/16, 26.04.2018).
Im vorliegenden Fall ging es um die Errichtung eines Kaminzuges für eine Pelletheizung. Bei einem Vor-Ort-Termin im Jahre 2013 wurde der Abstand zum Nachbargrundstück vom Bezirksschornsteinfeger selbst vermessen und für den Bau als ausreichend betrachtet. Im Nachgang stellte sich jedoch eine Differenz von gut vier Metern zum tatsächlich genehmigungsfähigen Standort heraus. Die Mehrkosten für das Versetzen des Schornsteins betrugen über 56.000 Euro, für die der Schornsteinfeger nun haftbar ist, da Auskünfte von Amtsträgern sachgerecht sein müssen.
Wer haftet bei Wartungsfehlern?
Eine häufige Frage in der SHK-Branche ist die Haftung bei Wartungsfehlern. Soll diese bestimmt werden, ist unbedingt ein ursächlicher Fehler zu benennen, für den der Handwerker verantwortlich ist. Fehlt diese Ursächlichkeit, ist ein Handwerker nicht haftbar. Zu diesem Schluss kam das OLG Bamberg (1 U 80/18, 08.11.2018).
Im vorliegenden Fall ging es um einen Wasserschaden, der aufgrund eines Wartungsfehlers entstand. Der mit der Wartung beauftragte und beklagte Hauptunternehmer hatte in diesem Zusammenhang den Fehler eines Nachunternehmers nicht bemerkt. Da aber kein ursächlicher Zusammenhang besteht, ist er auch nicht haftbar.
Bauüberwachung: Ohne Vertrag keine Haftung
Entstehen durch eine mangelhafte Bauüberwachung oder mangelnde Überprüfungen Fehler, kann nur dann ein Auftragnehmer in Haftung genommen werden, wenn darüber ein Vertrag existiert. Zu diesem an sich logischen Urteil kam das OLG Koblenz (12 U 885/17, 22.10.2018).
In dem zu beurteilenden Fall kam es tatsächlich zu Verstößen gegen die Bauüberwachung. Allerdings war zum Zeitpunkt, als die Mängel auftraten, der Auftragnehmer nur noch mit der Bauausführung, nicht aber mit der Überwachung beauftragt. Diese zählte zu den Architektenleistungen und wurde vor dem Eintritt des Mangels im Vertrag aufgehoben. Damit ist der Auftragnehmer nicht haftbar.
Verletzungen: Pflichtverletzung muss nachgewiesen werden
Verletzt sich einer der am Bau Beteiligten an einer baulichen Komponente, muss für einen Schadenersatz eine Pflichtverletzung für deren Installation nachgewiesen werden. Gelingt das nicht, ist ein Schadenersatz nicht möglich. So urteilte das OLG Düsseldorf (23 U 140/16, 22.03.2018).
In den dem Urteil zugrundeliegenden Fall verletzte sich ein Bauherr an einem nicht richtig abgedeckten und damit nicht isolierten Durchlauferhitzer durch einen Stromschlag. Dem installierenden Auftragnehmer konnte jedoch keine Pflichtverletzung, die entweder im Nichtbeachten der Regeln der Technik, in Fahrlässigkeit oder Vorsatz bestanden hätte, nachgewiesen werden.