Bild: pixabay.com / image4you

Bilder: immowelt

• Ende des Immobilienbooms naht: In 10 von 14 Großstädten stagnieren oder sinken die Kaufpreise voraussichtlich bis Ende des Jahres
• Gestiegene Bauzinsen, Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine und die hohe Inflation führen besonders bei älteren sanierungsbedürftigen Immobilien zu einem Nachfragerückgang
• In Frankfurt (-5 Prozent) gehen die Preise am stärksten zurück - auch erste Preiskorrekturen für Leipzig (-4 Prozent) und Berlin (-3 Prozent) erwartet
• Abflachen der Preiskurve in München (+1 Prozent) und Hamburg (+2 Prozent) - größtes Plus in Hannover (+3 Prozent)

Der Immobilienboom neigt sich dem Ende zu. Die Zeit der großen Preissteigerungen ist voraussichtlich vorbei. Eine aktuelle Preisschätzung von immowelt rechnet für 10 der 14 Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern mit stagnierenden bis leicht rückläufigen Kaufpreisen bis Dezember dieses Jahres. Untersucht wurden die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre). Die Kombination aus zuletzt stark gestiegenen Zinsen für Baudarlehen, Unsicherheiten durch den anhaltenden Ukraine-Krieg und der derzeit hohen Inflation könnten verantwortlich für die Trendumkehr am Immobilienmarkt sein.

Für die Kaufpreis-Schätzung wurde neben der langjährigen Entwicklung der Immobilienpreise auch die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes sowie der Zinsen für Baudarlehen berücksichtigt. Für die Werte im Dezember wurde ein Zinssatz für 10-jährige Baudarlehen von 3,5 Prozent und eine Erhöhung des Verbraucherpreisindexes auf 121 Punkte angenommen.

"Die aktuellen Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine, die hohe Inflation und die steigenden Bauzinsen führen dazu, dass der Immobilienboom voraussichtlich noch in diesem Jahr endet", sagt Felix Kusch, Country Managing Director immowelt. "Nach der jahrelangen Preisrallye bewegen sich die Kaufpreise in den meisten Städten künftig seitwärts. Mancherorts kommt es auch schon jetzt zu leichten Preiskorrekturen nach unten. Sollten die Bauzinsen noch stärker steigen, sind auch spürbare Rückgänge denkbar."

Stärkster Rückgang in Frankfurt

Während in den meisten Städten die Preise stagnieren, beziehungsweise leicht in die eine oder andere Richtung schwanken, kommt es laut immowelt Schätzung in Frankfurt zu einem spürbaren Rückgang. Bis Ende des Jahres sinken die Kaufpreise voraussichtlich um 5 Prozent - das ist die stärkste Veränderung aller untersuchten Städte. Im Dezember kostet der Quadratmeter in Frankfurt voraussichtlich 6.260 Euro, aktuell sind es mit 6.600 Euro noch 340 Euro mehr. Nachdem im vergangenen Jahrzehnt die Preise explodiert sind, sind sie bereits im vorherigen und diesem Jahr weitestgehend stabil geblieben. Die Grenze des Bezahlbaren schien bereits erreicht. Die gestiegenen Bauzinsen sorgen nun für erste Preiskorrekturen nach unten.

In Berlin und Leipzig gehen die Preise zurück

Neben Frankfurt zählt auch Berlin zu den Städten, in denen der Preisboom in diesem Jahr zunächst endet. Für die Hauptstadt wird ein Minus von 3 Prozent bis Dezember erwartet. Der Quadratmeterpreis von Bestandswohnungen rutscht dadurch wieder unter die 5.000-Euro-Marke - Käufer müssen am Jahresende 4.890 Euro zahlen. Das liegt unter anderem daran, dass sich die Unsicherheiten durch den Mietendeckel in der Vergangenheit auch auf den Kaufmarkt übertragen haben und die Preise eher moderat gestiegen sind. Durch die veränderten Rahmenbedingungen sieht das immowelt Modell daher einen leichten Rückgang bis Jahresende.

In Leipzig ist der prozentuale Rückgang mit 4 Prozent sogar noch etwas stärker. Das Preisniveau ist allerdings deutlich niedriger, der Quadratmeterpreis geht auf 2.610 Euro zurück. Der sowieso große Objektbestand wird durch die gestiegenen Bauzinsen vermutlich weiter vergrößert, was zu einer Preiskorrektur nach unten führt. Auch für die Märkte in Nürnberg (-2 Prozent), Stuttgart und Dortmund (je -1 Prozent) wird mit leichten Rückgängen gerechnet.

Die Preiskorrekturen werden vermutlich nicht bei allen Wohnungssegmenten gleichermaßen stark sein. Besonders bei älteren, oftmals unsanierten Wohnungen dürfte die Nachfrage aber deutlich zurückgehen. Denn neben den gestiegenen Zinsen erschweren die hohen Sanierungskosten sowie der Handwerkermangel den Kauf zusätzlich.

Weiterhin leichte Anstiege in München und Hamburg

Besonders in den Städten, in denen die Preise zuletzt nochmal stark angezogen sind, führen die gestiegenen Bauzinsen noch zu keiner kompletten Trendumkehr. Der erwartete Rückgang bei der Nachfrage sorgt aber dafür, dass die Preiskurven bis Jahresende stark abflachen. So wird für München ein geringer Anstieg von 1 Prozent geschätzt. Die Preisspitze dürfte dann erreicht sein. In Deutschlands teuerster Großstadt kostet der Quadratmeter im Dezember voraussichtlich 9.670 Euro. In Hamburg ist hingegen noch etwas Luft nach oben. Nach einem erwarteten Plus von 2 Prozent liegt der Quadratmeterpreis Ende des Jahres bei 6.790 Euro. Der stärkste Anstieg wird für Hannover erwartet, wo nach einem Plus von 3 Prozent der Quadratmeter bei 4.250 Euro liegt.

Ausführliche Ergebnistabellen stehen hier zum Download zur Verfügung.

Berechnungsgrundlage und Methodik:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im April 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 90er Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Für die aktuelle immowelt Kaufpreis-Schätzung in den 14 größten deutschen Städten wurde die monatliche Entwicklung folgender Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2017 mittels regressionsanalytischer Verfahren berücksichtigt:

• handelsüblicher Zinssatz zum jeweiligen Monatsende
• Verbraucherpreisindex