Preise für Wohneigentum auf Rekordhoch
Bild: LBS Einen solchen Preisanstieg wie im Jahr 2021 haben die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen noch nie beobachtet: Gebrauchte Einfamilienhäuser beispielsweise verteuerten sich der jährlichen Erhebung für die LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien" zufolge in den vergangenen beiden Jahren im Durchschnitt um 10 Prozent - pro Jahr. Die extremsten Preissprünge bei den Eigenheimen gab es dort, wo das Preisniveau bisher vergleichsweise niedrig war: Im Brandenburger Südwesten betrug das jährliche Plus satte 28 Prozent, im Nordosten des Landes 23 Prozent. "Diese Entwicklung ist eine Folge der Verdrängung vor allem von Familien aus der Hauptstadt in deren Umland. Wir sehen einen Speckgürtel-Effekt in Reinform", erläutert Axel Guthmann, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen.
Aber auch im ohnehin schon sehr teuren Regierungsbezirk Oberbayern kletterten die Preise für ältere Einfamilienhäuser um weitere 16 Prozent. Moderater verlief die Entwicklung zuletzt dagegen im mittleren Rheinland-Pfalz, in den bayerischen Regierungsbezirken Schwaben und Niederbayern sowie im südlichen Sachsen, wo die Preise 2020 und 2021 im Jahresdurchschnitt um weniger als 4 Prozent zugelegt haben.
Nach Einschätzung der gut 560 für den "Markt für Wohnimmobilien" befragten Fachleute aus ganz Deutschland war zu Beginn des Jahres auch für 2022 keine Entspannung in Sicht. Ob Haus, Wohnung oder Bauland - die Marktkenner rechneten in allen Segmenten mit einer weiter steigenden Nachfrage. Demgegenüber hielten sie die Entwicklung des Angebots für unzureichend, lediglich neue Eigentumswohnungen kämen zahlreicher auf den Markt. Unter dem Strich entstünde ein noch stärkerer Preisdruck, als in jeder Befragung zuvor erwartet wurde.
Die Auswirkungen der Zinswende
Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum seit Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine am 24. Februar noch einmal spürbar verschlechtert. Die wirtschaftliche Unsicherheit ist so groß wie kaum jemals zuvor; die Energiepreise explodieren und treiben die Inflationsrate vor sich her. Die Bauzinsen sind nicht zuletzt in Erwartung einer geldpolitischen Zinswende seit dem Frühjahr kräftig gestiegen.
"Das Interesse der Menschen an Wohneigentum ist ungebrochen", betont LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. "Allerdings sind die heutigen Preise für viele Bau- und Kaufwillige durch den abrupten und schnellen Zinsanstieg immer schwerer zu finanzieren. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat gemessen am Verhältnis des nötigen Schuldendienstes zum regionalen Einkommensniveau im Verlauf des Frühjahrs bundesweit leider noch einmal abgenommen." Nach Einschätzung von Guthmann ist dies jedoch nur eine Momentaufnahme: "Der Markt für Wohnimmobilien reagiert zwar langsamer als etwa der Aktienmarkt, aber er wird sich nach und nach an die neuen Bedingungen anpassen. Wir werden sicher eine Preisberuhigung erleben."
Wo ein Wille ist, ist oft auch ein Weg
Wer von den eigenen vier Wänden träumt, ist selten bereit, diesen Wunsch dauerhaft aufzugeben und findet oftmals einen Weg ihn zu realisieren. Fast alle Immobilienvermittler gaben im Rahmen der LBS-Frühjahrsumfrage an, dass ihre Kunden bereit seien, höhere Kredite aufzunehmen. Zu den weiteren, oft genutzten Möglichkeiten gehört die Verlagerung der Suche in günstigere Regionen und das Erbringen von mehr Eigenleistung. Auch Abstriche an Wohnfläche und Ausstattung sind an der Tagesordnung.
Der steigende Kapitalbedarf wird nach der Beobachtung der Experten von zwei Seiten angegangen: Sehr viele Immobilieninteressenten bessern ihr Eigenkapital durch einen Zuschuss der Eltern auf und können vorhandene Immobilien entweder verkaufen oder beleihen. Viele erhöhen aber auch ihren Fremdkapitalanteil. Guthmann: "Damit beißen die Käufer zwar in einen sauren Apfel, aus Finanzmarktperspektive ist es aber kein Grund zur Besorgnis. Die unverändert sorgfältige Bonitätsprüfung durch die Kreditinstitute bewahrt die angehenden Wohneigentümer vor Leichtsinn."
Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2022
Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten ...
... Großstädten über 500.000 Einwohner
München 2.200.000 EUR
Stuttgart 1.200.000 EUR
Frankfurt am Main 1.150.000 EUR
Düsseldorf 1.050.000 EUR
Nürnberg 900.000 EUR
Köln 900.000 EUR
Hamburg 750.000 EUR
Berlin 680.000 EUR
Hannover 600.000 EUR
Dresden 540.000 EUR
Essen 490.000 EUR
Dortmund 460.000 EUR
Bremen 420.000 EUR
Leipzig 410.000 EUR
... Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern
Wiesbaden 1.200.000 EUR
Freiburg/Breisgau 1.000.000 EUR
Regensburg 950.000 EUR
Heidelberg 880.000 EUR
Erlangen 850.000 EUR
Augsburg 800.000 EUR
Potsdam 800.000 EUR
Karlsruhe 750.000 EUR
Münster 750.000 EUR
Ingolstadt 740.000 EUR
...
Bottrop 340.000 EUR
Recklinghausen 325.000 EUR
Salzgitter 320.000 EUR
Chemnitz 300.000 EUR
Gelsenkirchen 290.000 EUR
Halle/Saale 290.000 EUR
Siegen 290.000 EUR
Moers 280.000 EUR
Hamm 270.000 EUR
Bremerhaven 250.000 EUR
... Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern
Gauting (BY) 1.500.000 EUR
Starnberg (BY) 1.400.000 EUR
Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000 EUR
Konstanz (BY) 1.300.000 EUR
Garmisch-Partenkirchen (BY) 1.250.000 EUR
Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000 EUR
Vaterstetten (BY) 1.200.000 EUR
Haar (BY) 1.100.000 EUR
Ottobrunn (BY) 1.100.000 EUR
Unterhaching (BY) 1.100.000 EUR
...
Freiberg (SN) 150.000 EUR
Idar-Oberstein (RP) 150.000 EUR
Meiningen (TH) 150.000 EUR
Riesa (SN) 150.000 EUR
Zeitz (ST) 150.000 EUR
Blieskastel (SL) 140.000 EUR
Grimma (SN) 140.000 EUR
Zerbst/Anhalt (ST) 130.000 EUR
Altenburg (TH) 120.000 EUR
Eisleben (ST) 100.000 EUR
... Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren
Grünwald (BY) 1.900.000 EUR
Gräfelfing (BY) 1.800.000 EUR
Oberhaching (BY) 1.400.000 EUR
Herrsching am Ammersee (BY) 1.350.000 EUR
Planegg (BY) 1.350.000 EUR
Neubiberg (BY) 1.250.000 EUR
Bad Tölz (BY) 1.200.000 EUR
Königstein im Taunus (HE) 1.190.000 EUR
Holzkirchen (BY) 1.100.000 EUR
Kronberg im Taunus (HE) 1.000.000 EUR
...
Guben (BB) 155.000 EUR
Forst (Lausitz) (BB) 150.000 EUR
Hohe Börde (ST) 150.000 EUR
Lichtenau (NW) 150.000 EUR
Nohfelden (SL) 150.000 EUR
Oebisfelde-Weferlingen (ST) 150.000 EUR
Annaberg-Buchholz (SN) 130.000 EUR
Coswig (Anhalt) (ST) 130.000 EUR
Mandelbachtal (SL) 130.000 EUR
Finsterwalde (BB) 120.000 EUR
Schmalkalden (TH) 120.000 EUR
Die LBS-Frühjahrsumfrage
Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 400 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.