An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten.
Bild: HTD Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
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Die Rechnungsstellung hat viele Tücken. So reicht mitunter eine einfache Rechnung nicht aus, wie unser folgender Fall zeigt.
Rechnung allein reicht nicht
Eine bloße Rechnung mit vielen aufgelisteten Tätigkeiten reicht nicht aus, um einen Werklohnanspruch schlüssig zu begründen. Erforderlich ist ein nachvollziehbarer Vortrag zu Auftragserteilung und geschuldeter Leistung. Ist lediglich die Höhe der Vergütung streitig, darf das Gericht die übliche Vergütung – etwa einen Stundenlohn – nach § 287 Abs. 2 ZPO schätzen, wenn eine vollständige Aufklärung unverhältnismäßig wäre. Über längere Zeit regelmäßig unterschriebene Stundenzettel können zudem eine Anscheinsvollmacht begründen und gelten zumindest hinsichtlich des dokumentierten Zeitaufwands als deklaratorisches Anerkenntnis. Die Verwirkung setzt stets ein Zeit- und Umstandsmoment voraus und darf nicht dazu dienen, Verjährungsfristen faktisch zu verkürzen, so das Kammergericht Berlin (21 U 11/22 vom 4. Juli 2025).
Im konkreten Fall verlangte ein Unternehmer aus zwei Rechnungen aus dem Jahr 2018 Werklohn für Leistungen aus 2015 in Höhe von rund 14.100 Euro. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab, das Kammergericht (KG) sprach dem Kläger lediglich 1.802,29 Euro zu. Für viele Positionen fehlte ein schlüssiger Vortrag dazu, dass die Beklagte Auftraggeberin war und welcher konkrete Werkerfolg geschuldet wurde. Einzelne Positionen erkannte das Gericht an, da Stundenzettel über längere Zeit vor Ort unterschrieben worden waren. Eine Verwirkung verneinte das KG.
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Das Thema Bauüberwachung haben wir an dieser Stelle bereits mehrfach beleuchtet, so auch in diesem Monat.
Bauüberwachung: Pläne prüfen, Brandriegel erkennen
Ist ein Architekt mit der Objektüberwachung beauftragt, muss er auch fremde Ausführungspläne auf Fehler prüfen. Bei einfachen Standardarbeiten ist zwar keine Dauerpräsenz vor Ort erforderlich, wohl aber Stichproben, Materialprüfungen und eine Endabnahme. Maßgeblich für die Mangelhaftigkeit sind die anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme. Zur Objektplanung gehört grundsätzlich auch der Brandschutz, sofern keine Fachqualifikationen erforderlich ist. Bei Streit über die Höhe eines Kostenvorschusses darf das Gericht den Betrag schätzen, ohne im Vorschussprozess bereits die konkrete Sanierungsmethode festzulegen, so das OLG Karlsruhe (8 U 17/24 vom 9. September 2025).
Geklagt hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Mängeln an einem Wohnkomplex, unter anderem fehlende Brandriegel im WDVS, fehlerhafte Fassaden- und Dachanschlüsse sowie mangelhafte Abdichtungen und Dämmung. Da die Bauträgerin insolvent war, wurden Ansprüche über eine Abtretungsklausel aus den Kaufverträgen geltend gemacht. Das OLG bejahte mehrere Überwachungspflichtverletzungen und sprach unter anderem 25.418,40 Euro Schadenersatz sowie zweckgebundene Vorschüsse von 125.837,50 Euro plus weitere 15.000 Euro für den Kellerputz zu. Wichtig: Auch bei Planung durch Dritte muss die Bauüberwachung die tatsächliche Richtigkeit der Ausführung prüfen, insbesondere im Brandschutz. Wegen Mitverschulden des planenden Architekten kürzte das Gericht einzelne Vorschüsse um 50 Prozent.
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Stromspeicher sind für die Energiewende unerlässlich. Mit der durch den Hersteller veranlassten Drosselung der Leistung befassen sich die folgenden beiden Urteile.
Batteriespeicher: Garantie greift nicht bei Software-Drosselung
Die Leistungsgarantie für Batteriespeicher greift nur bei einem Kapazitätsverlust durch altersbedingte Degradation, nicht aber bei einer sicherheitsbedingten Leistungsdrosselung per Software. Auch die Materialgarantie setzt konkrete Material- oder Verarbeitungsfehler voraus und ist nicht automatisch wie ein kaufrechtlicher Sachmangel zu behandeln. Ansprüche aus Produkthaftung scheiden aus, wenn weder Personen- noch Sachschäden geltend gemacht werden, so das OLG Bamberg (3 U 9/25 vom 14. Juli 2025).
Der Kläger hatte zusammen mit einer Photovoltaikanlage einen Batteriespeicher (5,0 kWh) erworben. Nach Brandereignissen bei baugleichen Geräten des Herstellers kam es zu Fernabschaltungen, Firmware-Updates („Smart-Guard“) und sicherheitsbedingten Kapazitätsbegrenzungen. Der Kläger verlangte unter anderem die Wiederherstellung der garantierten Nennspeicherkapazität. Das Landgericht Hof wies die Klage weitgehend ab. Das OLG Bamberg kündigte an, die Berufung als unzulässig zu verwerfen, da sie sich am Streitgegenstand vorbeibewege (Kaufrecht/Sachmangel statt Garantievertrag). Inhaltlich bestätigte das Gericht, dass weder Leistungs- noch Materialgarantie verletzt waren.
Kein Teilrücktritt wegen gedrosseltem Batteriespeicher
Auch ein Teilrücktritt wegen reduzierter Speicherkapazität scheitert, wenn die Interessensabwägung gegen die Erheblichkeit des Mangels spricht. Zwar ist die Speicherkapazität eine zentrale Eigenschaft, dennoch kann der Rücktritt ausgeschlossen sein, wenn nur ein Teil der Gesamtanlage betroffen ist, der Speicher lange nutzbar war, kein Verschulden des Verkäufers vorliegt und der wirtschaftliche Nachteil gering oder kompensiert ist, so das OLG Köln (Az. 7 U 13/25 vom 16. Oktober 2025).
Im entschiedenen Fall erklärte der Kläger den Teilrücktritt und verlangte die Rückzahlung von 8.687,64 Euro Zug um Zug, da die vereinbarte maximale Speicherkapazität von 5 kWh infolge einer sicherheitsbedingten Leistungsreduzierung nicht mehr erreicht wurde. Das OLG wies die Klage ab. Ausschlaggebend waren unter anderem die lange Nutzungsdauer, zudem sei ein Zellaustausch geplant und es habe im reduzierten Betrieb keine Brandfälle gegeben.
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Abschließend widmen wir uns noch dem Thema Bauvertrag – und zwar höchstrichterlich geurteilt.
Sonnenschutzsteueranlage ist Bauvertrag
Ein Vertrag über die Lieferung, Montage und Programmierung einer Sonnenschutzsteueranlage ist ein Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB. Zwar ist eine solche Anlage kein eigenständiges Bauwerk. Entscheidend ist jedoch, dass durch die geschuldete Leistung ein Teil eines Bauwerks hergestellt wird (BGH, Az. VII ZR 56/25 vom 17. Dezember 2025).
Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Zwar korrigierte er die Auffassung des Kammergerichts, das die Steueranlage als eigenes Bauwerk eingeordnet hatte. Für das Ergebnis war dies jedoch unerheblich, da die Leistung insgesamt der Herstellung eines Bauwerks diente.