An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: HTD Jeder sollte am Bau das tun, was er kann und wofür er auch zugelassen ist. Unser erster heutiger Fall zeigt das eindringlich.
Architekt verliert Status der Unabhängigkeit
Ein Architekt darf nicht gleichzeitig als „Freier Architekt“ auftreten und an Bauträgerprojekten beteiligt sein. Bereits die mögliche Vermischung von Planung und wirtschaftlichen Interessen gefährdet die berufliche Unabhängigkeit. Auch Unkenntnis der Berufsordnung schützt nicht vor Sanktionen, so das Berufsgericht für Architekten Baden-Württemberg (BG 46/25 vom 9. Dezember 2025).
Ein 54-jähriger Architekt war seit 2019 als Freier Architekt in der Architektenliste Baden-Württemberg eingetragen, obwohl er gleichzeitig an einer Bauträgergesellschaft beteiligt war. Zusammen mit einer Geschäftspartnerin gründete er eine Verwaltungs-GmbH, die als Komplementärin einer Wohnbau-GmbH & Co. KG fungierte. Die Gesellschaft entwickelte mehrere Wohnprojekte für Mehrfamilienhäuser mit Preisen zwischen 3.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Der Architekt übernahm bei diesen Projekten zugleich die Planungsleistungen über sein eigenes Büro und stellte dafür Honorare zwischen 80.000 und 200.000 Euro pro Projekt in Rechnung.
Das Berufsgericht sah darin einen klaren Verstoß gegen das Architektengesetz und die Berufsordnung. Freie Architekten dürfen keine baugewerblichen Tätigkeiten ausüben, da sie als unabhängige Sachwalter der Bauherren gelten. Bereits die Möglichkeit eines Interessenkonflikts genügt für einen Berufsverstoß; ein tatsächlicher Schaden für Bauherren muss nicht nachgewiesen werden. Zudem hatte der Architekt bei seiner Eintragung in die Architektenliste angegeben, freiberuflich tätig zu sein, obwohl er bereits an der Bauträgergesellschaft beteiligt war. Das Gericht wertete dies als irreführende Angabe gegenüber der Architektenkammer. Aufgrund der sieben Jahre andauernden Tätigkeit und eines Projektvolumens von rund zehn Millionen Euro verhängte das Gericht eine Geldbuße von 7.500 Euro.
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Handwerker sind gut beraten, ihre Kunden auf drohende Havarien oder die Notwendigkeit einer schnellen Beseitigung hinzuweisen. Das kann, wie unser nächster Fall zeigt, erhebliche Kosten sparen.
Warmwasser per Eilverfahren durchgesetzt
Ein Mieter kann fehlendes Warmwasser auch im Eilverfahren durchsetzen – insbesondere, wenn es über Monate ausgefallen ist. Die Vermieterin muss in einem solchen Fall die Warmwasserversorgung unverzüglich wiederherstellen; technische oder eigentumsrechtliche Probleme entlasteten sie nicht, so das AG Berlin-Mitte (123 C 5123/25 vom 15. Oktober 2025).
Geklagt hatte ein Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin mit Bad und Küche, in denen jeweils Warmwasser vorhanden sein musste. Die Versorgung fiel zunächst am 15. Februar 2025 aus, wurde bis 11. Mai 2025 nur im Bad wiederhergestellt und brach am 15. Mai 2025 erneut vollständig zusammen. Bis zum 24. September 2025 gab es in der ganzen Wohnung kein Warmwasser. Die Vermieterin, die das Wohnungseigentum 2014 erworben hatte, verwies auf beschädigte Leitungen in einer Wohnanlage mit rund 200 Wohnungen, laufende Sanierungen sowie die Stilllegung einer Steigeleitung. Das Gericht ließ dies nicht gelten. Es stellte klar, dass Warmwasser vertraglich ganzjährig geschuldet ist und die Vermieterin dafür verschuldensunabhängig einstehen muss. Unmöglich war die Leistung nach Ansicht des Gerichts nicht, da die Versorgung notfalls auch durch mobile oder stationäre Boiler hätte sichergestellt werden können. Ein erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebrachter Zehn-Liter-Boiler in der Küche reichte zudem nicht aus, zumal im Bad weiterhin Warmwasser fehlte. Der Streitwert lag bei bis zu 3.000 Euro.
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Betrug ist nicht immer Betrug – auch wenn bestimmte, schwer nachvollziehbare Abrechnungen diesen Eindruck nahelegen. Wer Betrug vermutet, muss ihn auch belastbar nachweisen.
Schornsteinbauer scheitert mit Rückforderung
Wer gezahltes Geld wegen fehlenden Rechtsgrunds zurückfordert, muss dies selbst beweisen. Die bloße Vermutung manipulierter Abrechnungen reicht nicht aus, so das OLG Brandenburg (4 U 130/23 vom 10. Juli 2024)
Geklagt hatte ein Unternehmen aus dem Feuerfest- und Schornsteinbau gegen einen Mann, der zwischen 2004 und 2014 für die Firma Tätigkeiten ähnlich einem Polier oder Bauleiter ausgeführt hatte. Streitpunkt waren mindestens fünf Rechnungen über zusammen rund 41.000 Euro. Die Klägerin behauptete, Leistungen seien teilweise gar nicht erbracht, nicht beauftragt oder überteuert abgerechnet worden; zudem soll es Absprachen mit dem damaligen Niederlassungsleiter gegeben haben. Der Beklagte hielt dagegen, die Arbeiten seien tatsächlich ausgeführt worden, unter anderem an Heizkesseln und in Kraftwerken. Abgerechnet worden seien auch Geräte, Transportmittel und Kraftstoff. Ein früherer Niederlassungsleiter schilderte außerdem, der Beklagte sei faktisch wie ein Arbeitnehmer eingesetzt worden und Leistungen seien zur Verschleierung einer Scheinselbstständigkeit anders auf Rechnungen verteilt worden. Das Gericht sah daher nicht als bewiesen an, dass die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt waren. Die Klägerin trug die Beweislast und konnte weder die behaupteten Scheinrechnungen noch einen Betrug oder einen konkreten Schaden ausreichend nachweisen. Auch ein Auskunftsanspruch bestand nicht. Der Streitwert lag bei bis zu 80.000 Euro.
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Hersteller sind dafür verantwortlich, dass ihre Geräte oder Komponenten funktionieren. Im Zweifelsfall sollten sie sich an die allgemein anerkannten Regeln der Technik halten.
Hersteller haftet für Leck in Spezial-Sanitärmodul
Ein Hersteller haftet, wenn ein fehlerhaft gefertigtes Sanitärbauteil einen Wasserschaden am Gebäude verursacht – so das OLG Brandenburg (6 U 65/24 vom 3. Februar 2026).
Geklagt hatte ein Versicherer, der nach einem Wasserschaden in einer geschlossenen Station einer psychiatrischen Fachklinik Regress beim Hersteller nahm. Betroffen war eine WC-Waschtisch-Kombination zur Vorwandmontage – ein besonders kompaktes und robustes Bauelement ohne scharfe Kanten, das nur mit Spezialwerkzeug geöffnet werden kann. Zwischen Anlage sowie Wand- und Bodenfliesen war umlaufend eine Silikonfuge hergestellt worden. Nach dem Abriss des Ablaufrohrs vom Waschbecken lief über längere Zeit Wasser ins Innere der Kombination, staute sich dort an und drang durch eine Öffnung an der Rückseite in Wand und Boden ein. Das Gericht sah es als bewiesen an, dass die Lötverbindung zwischen Waschbecken und Ablaufrohr bereits bei der Herstellung mangelhaft war und nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprach. Ein Montagefehler, Transportschäden oder der eingesetzte Kabelbinder konnten als Ursache nicht festgestellt werden. Ersetzt werden mussten deshalb 7.300 Euro Zeitwertschaden am Gebäude und 127.659 Euro Betriebsunterbrechungsschaden, zusammen 134.959 Euro. Die zusätzlich geltend gemachten Sachverständigenkosten wurden dem Versicherer nicht zugesprochen, da sie nach Auffassung des Gerichts der eigenen Schadensprüfung dienten.
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In unserem letzten Fall geht es erneut um das vergleichsweise junge Thema „Erneuerbare Energien” – und, wie so oft, um Photovoltaik mit angeschlossenem Stromspeicher.
Bei Batteriespeicher kein Anspruch auf bestimmte Reparatur
Ein Käufer kann bei einem defekten Batteriespeicher zwar verlangen, dass dieser wieder funktioniert – aber nicht, auf welche Weise der Hersteller dies erreicht. Entscheidend ist der Garantievertrag: Er kann dem Hersteller die Wahl lassen, ob repariert oder ersetzt wird. Auch andere Ansprüche greifen nicht, so das OLG Brandenburg (6 U 128/24 vom 17. Februar 2026).
Ein Anlagenbetreiber hatte im Jahr 2021 eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher erworben. Der Speicher stammte vom beklagten Hersteller und war durch einen separaten Garantievertrag abgesichert. Nach mehreren Bränden vergleichbarer Speicher reduzierte der Hersteller vorsorglich per Fernzugriff die Kapazität des Speichers des Klägers. Dieser verlangte, dass der Speicher durch den Austausch defekter Zellmodule wieder auf eine Kapazität von 5,0 kWh gebracht und technisch instand gesetzt wird. Außerdem verlangte er eine entsprechende Verpflichtung für künftige Fälle sowie die Erstattung von Anwaltskosten in Höhe von rund 460 Euro.
Das Oberlandesgericht wies die Klage jedoch vollständig ab. Maßgeblich sei der Garantievertrag, laut dem der Hersteller nur die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit schulde, nicht aber eine bestimmte Methode wie Reparatur statt Austausch. Tatsächlich war der Speicher inzwischen ersetzt worden. Kaufrechtliche Ansprüche scheiterten zudem daran, dass der Kläger die Anlage nicht beim Hersteller gekauft hatte. Auch deliktische Ansprüche griffen nicht, da ein gleichwertiger Austausch wirtschaftlich ausreichend ist. Die Kosten des Verfahrens – bei einem Streitwert von bis zu 16.000 Euro – trägt der Kläger.