Bild: HTD Der Einbau einer Dusche klingt zunächst unkompliziert. In der Praxis gibt es jedoch einige rechtliche und technische Fallstricke – wie die beiden folgenden Urteile zeigen. Für SHK-Handwerker können sie zugleich hilfreiche Argumente in der Beratung vor dem Duscheinbau liefern.
Keine „bodenstehende Glasabtrennung“ bei Duschtasse
Eine „bodenstehende Glasabtrennung“ im Sinne eines Mietspiegels liegt nur vor, wenn die Duschabtrennung direkt auf dem Fliesenboden montiert ist. Befindet sich die Glaswand dagegen auf einer Duschtasse, handelt es sich nicht um eine ebenerdige Dusche – und damit auch nicht um ein zuschlagsfähiges Merkmal. Das entschied das AG Bonn (202 C 107/25 vom 11. Dezember 2025).
Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Bonner Mietspiegel 2024. Dabei setzte sie unter anderem einen Zuschlag für das Merkmal „bodenstehende Glasabtrennung“ an. Die Dusche der Wohnung verfügte allerdings über eine flache Duschtasse, auf der die Glasabtrennung montiert war.
Das AG Bonn wies die Klage ab. Das Mietspiegelmerkmal sei aus Sicht eines objektiven Empfängers so zu verstehen, dass damit ausschließlich eine ebenerdige Dusche gemeint sei, bei der die Duschfläche auf dem gleichen Niveau wie der Badezimmerboden liegt. Entscheidend sei daher, dass die Glasabtrennung unmittelbar auf dem Fliesenboden montiert wird. Eine auf einer Duschtasse befestigte Glaswand genüge nicht – selbst dann nicht, wenn die Duschtasse nur wenige Zentimeter hoch ist.
Barrierearmer Umbau trotz tragender Wand
Wohnungseigentümer können Anspruch auf Zustimmung zu Umbauten haben, wenn diese die Nutzung für Menschen mit Behinderungen erleichtern. Das gilt auch für eine Badvergrößerung, eine bodentiefe Dusche und unter bestimmten Voraussetzungen für ein Klimagerät. So entschied das LG Berlin II (56 S 40/24 WEG vom 25. Juli 2025).
Nach einem Brand wollten die Eigentümer einer Wohnung ihr Bad vergrößern, dafür eine tragende Wand um 90 Zentimeter versetzen, eine bodentiefe Dusche mit Durchbruch ins Kellergeschoss einbauen und ein Split-Klimagerät auf dem Balkon installieren. Die Eigentümergemeinschaft lehnte dies ab; das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst zurück.
Das LG Berlin II gab den Eigentümern nun überwiegend Recht. Entscheidend war, dass die Badvergrößerung und die bodentiefe Dusche als privilegierte Maßnahmen nach dem WEG gelten können, weil sie die Nutzung durch Menschen mit Behinderungen erleichtern, ohne vollständige Barrierefreiheit vorauszusetzen.
Statische Bedenken ließ das Gericht nicht gelten, da eine fachgerechte Abfangung mit Stahlrahmenkonstruktion und Abfangträger vorgesehen war. Auch das Klimagerät durfte unter Auflagen installiert werden: verkleidet, optisch unauffällig, im Slowmodus, ohne unzulässige Lärmbelastung und ohne Schäden durch Kondensat.
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Auch der nächste Fall zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld von Sanierungen und Immobilienkäufen ist.
Schadenersatz wegen verschwiegenem Wasserschaden
Feuchtigkeit im Keller kann auch dann einen erheblichen Sachmangel darstellen, wenn die Räume nicht zum Wohnen genutzt werden. Verschweigt ein Verkäufer bekannte Schäden oder spielt sie herunter, greift ein Gewährleistungsausschluss nicht. Das gilt auch für Aussagen eines Maklers, der als Verhandlungsgehilfe auftritt. So entschied das OLG Frankfurt (12 U 202/23 vom 18. Dezember 2024).
Die Käufer eines Wohnhauses in Hessen erhielten vom OLG Frankfurt 22.400 Euro Schadenersatz zugesprochen, weil massive Feuchtigkeitsschäden im Keller und im Verbindungsgang zwischen Garage und Haus beim Verkauf arglistig verschwiegen worden waren.
Das Haus war 2018 von einer Testamentsvollstreckerin für 360.000 Euro verkauft worden. Bereits zuvor hatte jedoch eine Schätzurkunde „sehr große Feuchteschäden im Bereich des Fußbodens“ sowie weitere Schäden im Bereich des unterirdischen Zugangs dokumentiert. Während der Besichtigungen waren lediglich dunkle Flecken und muffiger Geruch wahrnehmbar. Der eingeschaltete Makler erklärte dagegen mehrfach, es handle sich nur um harmlose Tauwasser- und Kapillarfeuchteprobleme infolge mangelnder Lüftung und von Kältebrücken.
Ein Sachverständiger stellte später jedoch fest, dass Regenwasser aufgrund mangelhafter Abdichtung und undichter Betonstellen in die Bausubstanz eindrang. Das Gericht wertete die Erklärungen des Maklers als Angaben „ins Blaue hinein“ und rechnete dessen Wissen und Verhalten der Verkäuferin zu, da er die Besichtigungen und Vertragsverhandlungen eigenständig geführt hatte.
Entscheidend war zudem, dass die Käufer zwar Verdachtsmomente hatten, jedoch keine sichere Kenntnis vom tatsächlichen Umfang der Schäden. Das OLG stellte klar, dass bei Arglist selbst grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers nicht ausreicht. Zusätzlich sprach das Gericht den Käufern Ersatz möglicher weiterer Sanierungskosten zu, weil die tatsächlichen Abdichtungsarbeiten teurer werden könnten als zunächst kalkuliert.
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Auch das Thema Batteriespeicher und nachträgliche Leistungsdrosselungen beschäftigt weiterhin die Gerichte.
Gedrosselter Batteriespeicher ist mangelhaft
Wird ein Batteriespeicher mit 5 kWh verkauft, muss diese Kapazität unter normalen Bedingungen erreichbar sein. Eine dauerhafte Drosselung per Fernzugriff aufgrund von Brandrisiken kann deshalb einen Sachmangel darstellen. Ein PV-Vertrag mit Standardkomponenten unterliegt dabei meist dem Kaufrecht, so das OLG Hamm (2 U 18/25 vom 29. Januar 2026).
Ein Verbraucher hatte 2022 eine Aufdach-Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher für insgesamt 27.085,02 Euro brutto gekauft. Auf Speicher, Garantieverlängerung und Technikpaket entfielen davon 9.328,41 Euro brutto. Der Speicher sollte eine Kapazität von 5 kWh erreichen.
Nach mehreren Brandereignissen bei baugleichen Geräten reduzierte die Herstellerin die Kapazität per Fernzugriff zunächst auf 70 Prozent und schaltete den Speicher später vollständig ab. Das OLG Hamm wertete dies gegenüber der Verkäuferin beziehungsweise Installateurin als Mangel, weil die Ursache bereits bei Übergabe in der unveränderten Beschaffenheit des Speichers angelegt gewesen sei.
Der Käufer durfte daher teilweise vom Vertrag zurücktreten und erhält 5.938,41 Euro Zug um Zug gegen Rückgabe des Speichers; Nutzungsvorteile wurden abgezogen. Gegen die Herstellerin selbst bestanden dagegen keine Zahlungsansprüche aus Garantie oder Delikt.
Bemerkenswert für künftige Verfahren: Wegen abweichender Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte ließ das OLG die Revision zu.
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Nun ist auch höchstrichterlich geklärt, wann die letzte Rate in einem Bauvorhaben fällig wird.
Schlussrate erst nach Mangelbeseitigung fällig
Ist in einem Bauträgervertrag vereinbart, dass die letzte Rate erst „nach vollständiger Fertigstellung“ zu zahlen ist, genügt dafür nicht bereits die Abnahmereife. Sind bei der Abnahme festgestellte Mängel noch nicht beseitigt, bleibt die Schlussrate regelmäßig unfällig. Das entschied der BGH (VII ZR 88/25 vom 22. April 2026).
Eine Bauträgerin verlangte die letzte Kaufpreisrate aus einem Vertrag über eine Eigentumswohnung in einer Berliner Wohnanlage. Der Vertrag sah vor, dass die vorletzte Rate nach Bezugsfertigkeit und die letzte Rate erst „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig wird.
Die Erwerberin hatte das Sonder- und Gemeinschaftseigentum zwar abgenommen, sich dabei jedoch verschiedene Mängel vorbehalten. Mehrere dieser im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel waren später noch nicht beseitigt.
Der BGH entschied, dass die Schlussrate deshalb noch nicht fällig war. Maßgeblich sei die Auslegung des konkreten Bauträgervertrags. Aus Sicht eines durchschnittlichen Erwerbers bedeute „vollständige Fertigstellung“ mehr als bloße Bezugsfertigkeit oder Abnahmereife.
Wenn der Vertrag ausdrücklich regelt, dass der Bauträger nach der Abnahme protokollierte Mängel beseitigen muss, dürfe der Erwerber erwarten, die letzte Rate erst nach Erfüllung dieser Pflicht zahlen zu müssen.