Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus dem Jahr 2023 und bringt zahlreiche Änderungen für Eigentümer und Vermieter mit sich. „Viele Eigentümer fragen sich derzeit, welche Heizungsanlage sie künftig noch einbauen dürfen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden einzelne Regelungen vereinfacht. Allerdings kommen auch neue Belastungen auf Vermieter zu “, so Henner Schmidt, Energieexperte des Immobilienverband Deutschland IVD.
Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden
Eine der Änderungen: Die bisherige Pflicht, mehr als 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel stillzulegen, entfällt. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie technisch funktionieren. Auch die komplizierten Sonderregelungen für Gas-Etagenheizungen werden abgeschafft. Künftig gelten für sie dieselben Vorschriften wie für andere Gasheizungen.
Neue Gas- und Ölheizungen wieder möglich
Das Gesetz eröffnet Eigentümern wieder die Möglichkeit, neue Gas- und Ölheizungen einzubauen. Bedingung ist allerdings, dass diese schrittweise steigende Anteile von Biobrennstoffen oder Wasserstoff nutzen. Die so genannte „Biotreppe“ beginnt ab 2029 mit einem Anteil von zehn Prozent, steigt bis 2035 auf 30 Prozent und soll ab 2040 60 Prozent erreichen. Diese Verpflichtung kann auch durch Hybridheizungen, die zu einem kleineren Anteil Gas- oder Öl nutzen und zu einem größeren Anteil eine Wärmepumpe, Solarthermie oder feste Biomasse, erfüllt werden. Auch wer Anlagen zur Wärmerückgewinnung installiert, ist von der Biotreppe befreit.
Für Vermieter gelten andere Spielregeln
Eigentümer erhalten dadurch tatsächlich wieder mehr Wahlfreiheit, der jedoch bei vermietenden Eigentümern durch die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Grenzen gesetzt sind: Nach den neuen Regelungen tragen Vermieter nämlich künftig die Hälfte der Kosten für beigemischtes Biogas, Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten.
„Für vermietete Wohngebäude machen diese zusätzlichen Belastungen für Vermieter den Einbau einer neuen Gasheizung in der Regel unwirtschaftlich. 2035, wenn der Biogasanteil 30 Prozent erreicht, kann der Anteil des Vermieters ein Viertel der gesamten Heizkosten betragen. Auch die Wirtschaftlichkeit von Gas-Hybridheizungen sinkt gegenüber heute“, sagt Schmidt.
„Hinzu kommt, dass in den nächsten Jahren Teile der Gasnetze schrittweise stillgelegt werden und damit mancherorts die Option für eine Gasheizung entfällt. Auch dieser Aspekt muss bei einer langfristigen Investitionsentscheidung berücksichtigt werden“, so Schmidt.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
- Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden.
- Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig.
- Für neue Gas- und Ölheizungen gilt künftig eine stufenweise Beimischung von Biobrennstoffen oder Wasserstoff („Biotreppe“).
- Hybridheizungen sind von dieser Verpflichtung ausgenommen.
- Für Vermieter entstehen neue Belastungen durch die Beteiligung an den Kosten für Biobrennstoffe, Gasnetzentgelte und CO₂-Abgaben.
- Gas- und Ölheizungen sind eine neue Option für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für vermietete Gebäude sind sie in der Regel unwirtschaftlich.
IVD empfiehlt individuelle Beratung
Auch wenn immer wieder Änderungen an bestehenden Gesetzen beschlossen werden, bleibt die Wahl der passenden Heiztechnik eine langfristige Entscheidung. Neben den gesetzlichen Anforderungen sollten Eigentümer deshalb insbesondere die Entwicklung der Energie- und CO2-Kosten, die Versorgungssicherheit sowie die individuellen Gegebenheiten ihrer Immobilie berücksichtigen.