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Autoren
OldBo
25.02.2020
Nur eine regelmäßige Sichtprüfung von Bauteilen und Ausstattungen der Immobilie durch den Gebäudenutzer oder eines beauftragten Fachbetriebs kann frühzeitige Mängel aufdecken und so vor Schäden und damit einhergehenden Kostenbelastungen schützen. Bei der Sichtprüfung ist zu beachten, dass nicht jeder Nutzer eines Gebäudes alle Überprüfungen selbständig durchführen kann, da aufgrund von Alter, handwerklicher Fähigkeit bzw. fehlendem Einschätzungsvermögen für die vorgefundene Situation, einige Prüfungen zu hohe Anforderungen an den Nutzer stellen.

Nur eine regelmäßige Sichtprüfung von Bauteilen und Ausstattungen der Immobilie durch den Gebäudenutzer oder eines beauftragten Fachbetriebs kann frühzeitige Mängel aufdecken und so vor Schäden und damit einhergehenden Kostenbelastungen schützen. Bei der Sichtprüfung ist zu beachten, dass nicht jeder Nutzer eines Gebäudes alle Überprüfungen selbständig durchführen kann, da aufgrund von Alter, handwerklicher Fähigkeit bzw. fehlendem Einschätzungsvermögen für die vorgefundene Situation, einige Prüfungen zu hohe Anforderungen an den Nutzer stellen. Deshalb ist es ratsam, diese Überprüfungen durch den jeweiligen Fachmann (qualifizierter Sachverständiger) bzw. Fachbetrieb durchführen zu lassen. Diese können dann auch eine weiterführende Schadensanalyse durchführen.

Vor der Sichtprüfung von Neubauten und Bestandsbauwerken sollte eine Vorbegehung durch einen qualifizierter Sachverständiger stattfinden, um die Daten für ein verlässliches Bauwerksbuch  zu erstellen bzw. die Bauwerksdokumentation des Eigentümers auf Vollständigkeit prüfen. Hier muss evtl. eine Erstellung fehlender Unterlagen erfolgen. Die Vorbegehung ist eine separate Leistung für die Erstellung eines verlässlichen Bauwerksbuchs zur Verifizierung vorhandener oder zur Ergänzung bislang nicht berücksichtigter Angaben (z. B. Brandabschnitte, Klimatisierung, Entwässerung). Die Vorbegehung kann terminlich mit einer Sichtung oder handnahen Prüfung unter Wahrung der erforderlichen Leistungsgrenzen kombiniert werden. Die Vorbegehung ist kein zwingender Leistungsbestandteil der "Wiederkehrenden Bauwerksprüfung im Hochbau", wird aber als Stufe 0 vorgelagert.

Der hauptsächliche Leistungsbestandteil einer "Wiederkehrenden Bauwerksprüfung im Hochbau" sind die turnusmäßigen Prüfungen. Sie definieren sich über die für das Bauwerk individuell festgelegten und im Bauwerksbuch dokumentierten Zeitintervalle und über die Prüfungstiefe als Sichtprüfung (Stufe I) oder als handnahe Prüfung (Stufe II).

Die Bauwerksprüfung in Stufe I wird als Sichtung laut Turnus oder aus besonderem Anlass terminiert und vorbereitet. Sie umfasst die Feststellung von visuell erkennbaren Auffälligkeiten und Schäden in leicht zugänglichen Bauwerksbereichen. Hierbei ist auf offensichtliche Verformungen, Durchfeuchtungen, funktionsgerechte Entwässerung, Korrosion, Risse und Abplatzungen zu achten.
Die Bauwerksprüfung in Stufe II wird als handnahe Prüfung laut Turnus, aus einer Gefährdungsvermutung anlässlich einer Sichtprüfung (Stufe I) oder aus besonderem Anlass terminiert und vorbereitet. Der Wiederholungsturnus richtet sich nach den spezifischen Kriterien des Bauwerks und wird im Bauwerksbuch ausgewiesen. Die handnahe Prüfung beinhaltet stets den Leistungsumfang der Stufe I. Die handnahe Prüfung soll zusätzlich dem Erkennen von Auffälligkeiten und Schäden auch in schwer zugänglichen Bereichen (z. B. Technikräumen, abgehängte Deckenbereiche, Spitzböden) dienen oder den Verdacht einer Gefährdung aus der Sichtprüfung (Stufe I) oder aus besonderem Anlass klären.

Bauwerksbuch

Das Bauwerksbuch bildet die Grundlage für die "Wiederkehrende Bauwerksprüfung" (Sichtprüfung). Es enthält u.a. die Festlegung der Bauwerkskategorie und die Intervalle der turnusmäßigen Begehungen auf Grundlage der Vorbegehung. Es listen die entsprechenden Bauwerkskategorien auf und gibt Empfehlungen zu den Intervallen der Sichtprüfung und der handnahen Prüfung. Die Sichtung und Verifizierung der Bauwerksdokumentation und das Ergebnis der Vorbegehung führen zum Bauwerksbuch. Über den genauen Inhalt und Umfang der Unterlagen des Bauwerksbuchs entscheidet der qualifizierte Sachverständige abhängig von der Bauwerkskategorie.

Der Inhalt es Bauwerksbuchs (Beispiel): Lageplan im Maßstab 1:200, 1:500 oder 1:1000; Grundrisse, Schnitte, Ansichten in der Regel im Maßstab 1:100. In den Grundrissen und Schnitten sind die Rohbaumaße und Außenmaße, die Mauerstärken, die Grundflächen, der Rauminhalt, die Bezeichnung und die Nummer der Räume, die Fensterflächen sowie die Objekte einzutragen. Soweit für die Be- und Entwässerungsanlagen, die Heizungsanlagen, die Klima- und Lüftungsanlagen, die Gas- und Elektroinstallation sowie für die sonstigen technischen Einrichtungen keine besonderen Bestandszeichnungen gefertigt werden, müssen auch diese in die Grundrisse und Schnitte eingezeichnet werden; hierfür können gegebenenfalls Pausen der Schlußabrechnungszeichnungen verwendet werden. In den Kellergrundrissen sind die unter dem Fußboden liegenden Leitungen und Kanäle durch punktierte Linien zu kennzeichnen. Dabei kann die Darstellung auf mehrere Blätter verteilt werden. Für elektrische Anlagen sind keine Leitungsführungen, sondern nur die Objekte mit Schaltzeichen und Stromkreisbezeichnungen einzutragen. Schnitte sind so zu legen, daß die Treppenhäuser sowie alle wesentlichen Kanäle dargestellt werden.

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