Ferienimmobilie

Ein Ferienhaus ist ein Einfamilienhaus (Eigenheim) und eine Ferienwohnung* ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Mietwohnung, die nur zeitweise an wechselnde Mieter bzw. Gäste vermietet wird.

Das Ferienhaus wird den Gästen für einen bestimmten Zeitraum gegen Bezahlung überlassen. Entweder wurde das Haus nur für die Vermietung an Gäste gebaut und betrieben oder es handelt sich um ein Ferienhaus, das zur Selbstnutzung (Wochenendhaus, Sommerhaus) in einer landschaftlich reizvollen Gegend gebaut wurde. Natürlich kann dieses Haus auch an Gäste vermietet werden.
Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die den Gästen gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Diese Wohnung kann in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen oder als abgeschlossene Wohnung mit oder ohne eigenen Eingang in einem Zweifamilienhaus untergebracht sein. Diese Wohnungen sollten einen Zugang zu einer Terrasse oder einem Balkon haben.

Bei der Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen muss beachtet werden, dass es sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb oder um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt.

Wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, dann handelt es sich um gewerbliche Einkünfte:

• die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören auch z. B  Wäsche, Geschirr,
• die Wohnung muss in einem Feriengebiet mit gleichartig genutzter Wohnungen liegen,
• die Verwaltung und Werbung muss von einer für die Wohnanlage bestehenden Verwaltung oder einer Feriendienstorganisation durchgeführt werden,
• die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,
• es muss ständig Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Wenn nicht alle Voraussetzungen für eine gewerblichen Vermietung der Wohnung vorliegen, dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier unterscheidet man zwei verschiedene Arten:

• Wenn das Haus oder die Wohnung das ganze Jahr vermietet und nicht selbst genutzt wird, dann sind die Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.
• Wenn das Haus oder die Wohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird, dann führt die Selbstnutzung nicht zu Einnahmen und somit können auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten.

Wer in Deutschland eine Ferienimmobilie kaufen will, wird sich an der Nord- und Ostsee, an Binnenseen, in den Bergen und Wäldern umsehen. Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung im eigenen Land hat einige Pluspunkte. Der Anfahrtsweg ist in der Regel kurz und die Anreise ist ohne Flugzeug möglich. Auch die Rechtslage und die Steuergesetze sind überschaubar. Da der Urlaub im eigenen Land immer beliebter wird, ist die Ferienimmobilie ein gutes Anlageobjekt, das selbst genutzt, aber auch vermietet werden kann.
Bei der Suche nach einem Standort sollte man einige Fragen abklären:

• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es vor Ort?
• Welches Angebot gibt es für Kinder, die mit in den Urlaub kommen?
• Ist die nächste Einkaufsmöglichkeit weit entfernt?
• Ist der Ort hundefreundlich?
• Ist eine Arztpraxis in der Nähe?
• Sind in der Umgebung mögliche Lärmquellen (z. B. Straßenverkehr, Bars)?
• Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen?
• Die Kaufinteressenten einer Ferienimmobilie müssen selbst prüfen, wie der Zustand des Gebäudes, der Beheizung, die Wasser- und Elektroinstallation ist, und auch die Anzahl der Zimmer ausreichend ist.

Bei dem Kauf sollte man nicht nur auf den Preis sehen, sondern auch auf die Nebenkosten (Gutachten, Versicherungen oder Renovierungsarbeiten) und je nach Gemeinde wird außerdem eine Zweitwohnsitzsteuer und Kurtaxe fällig.

Ein Ferienhaus oder Wochenendhaus wird in der Regel als Zweitwohnsitz eingestuft, den der Eigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. An vielen Standorten muss also auch eine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden, die in der Regel zehn Prozent der Jahreskaltmiete beträgt, aber auch deutlich höher ausfallen kann. Dabei ist es egal, wie häufig der Eigentümer dort Urlaub macht oder ob er die Immobilie vermietet, zahlen muss er sie in voller Höhe. Nur wenn er die Ferienimmobilie nahezu lückenlos an Feriengäste vermietet, kann er von der Steuer befreit werden. Wenn das Wochenendhaus vermietet und auch selbst genutzt wird, kann die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden (BGH, Az.: IX R 58/01).

Viele träumen von einer Immobilie im Ausland. Besonders beliebt im sonnigen Süden sind Spanien, Portugal und Frankreich, im Norden sind es Dänemark und Schweden. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen, in dem das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll, kann das Internet geben. Informationen zu den klimatischen Gegebenheiten, der Sicherheit und weitere Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Auch bei den Kulturvereinen der verschiedenen Länder können wichtige Informationen eingeholt werden.

Auch wenn die Auswahl auf den ersten Blick reizvoll erscheint, ist der Kauf mit zahlreichen Risiken verbunden. Sprachbarrieren führen leicht zu Missverständnissen und je nach Land herrscht eine andere Rechtslage.

Besonders im Ausland gilt, niemals einen Vertrag unterschreiben, bevor man das Objekt vor Ort gesehen hat. Nur so kann man Mängel an der Immobilie (Haus oder Wohnung) erkennen. Bei hochpreisigen Objekten sollte man auf jeden Fall einen Sachverständigen mitnehmen, der auf diverse Baumängel aufmerksam machen kann. Die zusätzlichen Kosten werden sich sicherlich bezahlt machen.