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OldBo
17.02.2020
Private Hauseigentümer sind im Gegensatz zu Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern nicht verpflichtet eine ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen aufzubauen.
Private Hauseigentümer sind im Gegensatz zu Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern nicht verpflichtet eine ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen aufzubauen. Deshalb verzichten viele Eigentümer darauf und kommen schnell in finanzielle Notlagen, wenn unerwartet größere Reparaturen oder Modernisierungen anstehen.
Eigentlich sollte jeder Hausbesitzer wissen, dass alle Einrichtungen eines Gebäudes eine Wirtschaftliche Nutzungsdauer (Nutzungsdauer) bzw. Technische Lebensdauer haben. Aber auch neue gesetzliche Regelungen (z. B. 1.BImSchVEnEV) und energetische Sanierungen (z. B. Heizungserneuerung, neue Fenster, Renovierung der Fassade und/oder des Daches) können erhebliche Summen erfordern. Deswegen sollten sie regelmäßig einen festen Betrag (je nach Hausgröße 100 bis 150 €/Monat) zurücklegen. Die Rücklagen sind von dem Alter und der Größe des Hauses abhängig. Die Empfehlungen sind sehr unterschiedlich. Früher wurde das mit einem Bausparvertrag realisiert.
• bis zu 5 Jahre alte Häuser > 4 bis 6 €/m2/a
• bis zu 10 Jahre alte Häuser > 6 bis 7 €/m2/a
• bis zu 15 Jahre alte Häuser > 7,50 bis 10 €/m2/a
• ab 15 Jahre alte Häuser > 10 bis 15 €/m2/a
Instandhaltungsrücklage - Eigentumswohnung
Im Gegensatz zu privaten Eigentümern ist bei Eigentumswohnungen in der Regel eine Instaltungsrücklage eine Pflicht. Denn das Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen. Dies definiert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die meisten Teilungserklärungen1 enthalten einen entsprechenden Passus, der die Instandhaltungsrücklage zu einer Pflicht macht. Damit gehört dem Eigentümer auch anteilig das Gemeinschaftseigentum2.
1 Eine Teilungserklärung ist eine spezielle notarielle Urkunde, in der die Aufteilung nach § 8 WEG in einzelne Wohnungen erfolgt. Daraus wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist.
2 Das Gemeinschaftseigentum umfasst z. B. das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die alle Eigentümern gemeinschaftlich nutzen [Treppenhaus, Trinkwasserinstallation, Abwasseranlage, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Dachdeckung, Autostellplätze, Garten oder Rasenflächen, Umzäunung].
Nur für den sozialen Wohnungsbau gibt es eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Maximal erlaubte Installationsrücklagen im sozialen Wohnungsbau

Alter des Wohngebäudes

max. €/qm (ohne Aufzug)
max. €/qm (mit Aufzug)
bis 21 Jahre
7,10
8,10
22 bis 31 Jahre
9,00
10,00
ab 32 Jahre
11,50
12,50

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet, wenn es nicht in der Teilungserklärungen festgelegt ist, ob überhaupt eine Instandhaltungsrücklage und wenn ja, in welcher Höhe sie angespart werden soll. Darüber stimmt die Gemeinschaft auf einer ihrer Eigentümerversammlungen per Mehrheitsbeschluss ab. Wenn am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden muss oder ein Schaden entsteht, dient die Instandhaltungsrücklage als finanzieller Puffer. Diese Rücklage bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte "Hausgeld" bzw. "Wohngeld". Eine wichtige Frage ist, wie eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage berechnet wird..

Einerseits kann sich der Beitrag am Verteilungsschlüssel des Gemeineigentums orientieren. Dieser ergibt sich aus der Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter. Andererseits kann die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in § 28 Instandhaltungskosten" zugrunde gelegt werden. Diese Verordnung, gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und sollen pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes von 7,10 € bis zu 11,50 € an Rücklage gebilden.

Die Praxis zeigt, dass die beste Möglichkeit darin zu sehen ist, wenn der Hausverwalter über den Jahreswirtschaftsplan alle jährlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft ermittel. Der Verwalter weiß, welcher Betrag bereits angespart ist und welche Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen demnächst anstehen.

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jantosh schrieb: Danke für die Tipps lowenergy, ich habe mich jetzt für eine komplett vorinstallierte Station mit Pufferspeicher und Frischwasserstation inkl. der neuen Übergabestation entschieden. Das ist dann alles...
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