Private Hauseigentümer sind im Gegensatz zu
Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern
nicht verpflichtet eine ausreichend hohen
Instandhaltungsrücklage (
Instandhaltungsrückstellung) für
Reparaturen,
Renovierungen und
Modernisierungen aufzubauen. Deshalb verzichten viele Eigentümer darauf und kommen schnell in
finanzielle Notlagen, wenn
unerwartet größere
Reparaturen oder
Modernisierungen anstehen.
Eigentlich sollte jeder Hausbesitzer wissen, dass alle
Einrichtungen eines Gebäudes eine
Wirtschaftliche Nutzungsdauer (Nutzungsdauer) bzw.
Technische Lebensdauer haben. Aber auch neue
gesetzliche Regelungen (z. B.
1.BImSchV,
EnEV) und
energetische Sanierungen (z. B. Heizungserneuerung, neue
Fenster, Renovierung der Fassade und/oder des Daches) können erhebliche Summen erfordern. Deswegen sollten sie regelmäßig einen
festen Betrag (je nach Hausgröße 100 bis 150 €/Monat) zurücklegen. Die
Rücklagen sind von dem
Alter und der
Größe des
Hauses abhängig. Die Empfehlungen sind sehr unterschiedlich. Früher wurde das mit einem
Bausparvertrag realisiert.
• bis zu 5 Jahre alte Häuser > 4 bis 6 €/m
2/a
• bis zu 10 Jahre alte Häuser > 6 bis 7 €/m
2/a
• bis zu 15 Jahre alte Häuser > 7,50 bis 10 €/m
2/a
• ab 15 Jahre alte Häuser > 10 bis 15 €/m
2/a
Im
Gegensatz zu privaten Eigentümern ist bei
Eigentumswohnungen in der Regel eine
Instaltungsrücklage eine Pflicht. Denn das
Ansparen einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage gehört zu einer
ordnungsgemäße Verwaltung von
Eigentumswohnungen. Dies definiert das
Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die meisten
Teilungserklärungen1 enthalten einen entsprechenden Passus, der die
Instandhaltungsrücklage zu einer
Pflicht macht. Damit gehört dem Eigentümer auch
anteilig das
Gemeinschaftseigentum2.
1 Eine Teilungserklärung ist eine spezielle notarielle Urkunde, in der die Aufteilung nach § 8 WEG in einzelne Wohnungen erfolgt. Daraus wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist. 2 Das Gemeinschaftseigentum umfasst z. B. das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die alle Eigentümern gemeinschaftlich nutzen [Treppenhaus, Trinkwasserinstallation, Abwasseranlage, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Dachdeckung, Autostellplätze, Garten oder Rasenflächen, Umzäunung]. | Nur für den sozialen Wohnungsbau gibt es eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage. |
| Maximal erlaubte Installationsrücklagen im sozialen Wohnungsbau |
| Alter des Wohngebäudes | max. €/qm (ohne Aufzug) | max. €/qm (mit Aufzug) |
| bis 21 Jahre | 7,10 | 8,10 |
| 22 bis 31 Jahre | 9,00 | 10,00 |
| ab 32 Jahre | 11,50 | 12,50 |
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet, wenn es nicht in der Teilungserklärungen festgelegt ist, ob überhaupt eine Instandhaltungsrücklage und wenn ja, in welcher Höhe sie angespart werden soll. Darüber stimmt die Gemeinschaft auf einer ihrer Eigentümerversammlungen per Mehrheitsbeschluss ab. Wenn am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden muss oder ein Schaden entsteht, dient die Instandhaltungsrücklage als finanzieller Puffer. Diese Rücklage bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte "Hausgeld" bzw. "Wohngeld". Eine wichtige Frage ist, wie eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage berechnet wird..
Einerseits kann sich der Beitrag am Verteilungsschlüssel des Gemeineigentums orientieren. Dieser ergibt sich aus der Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter. Andererseits kann die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in § 28 Instandhaltungskosten" zugrunde gelegt werden. Diese Verordnung, gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und sollen pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes von 7,10 € bis zu 11,50 € an Rücklage gebilden.
Die Praxis zeigt, dass die beste Möglichkeit darin zu sehen ist, wenn der Hausverwalter über den Jahreswirtschaftsplan alle jährlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft ermittel. Der Verwalter weiß, welcher Betrag bereits angespart ist und welche Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen demnächst anstehen.