Die
Abnahme der Bauleistung bedeutet, dass der
Bauherr die Leistungen des Unternehmers als im wesentlichen vertragsgemäß erbracht anerkennt. Die Abnahme der Unternehmerleistung gehört zu den vertraglichen Pflichten. Kleinere Mängel stehen dieser Abnahme nicht entgegen.
Bei jeder Abnahme sollte der Bauleiter bzw. Architekt mit anwesend sein und die ordnungsgemäße technische Ausführung und Vollständigkeit der erbrachten Leistungen bestätigen.
Die Abnahme kann auf verschiedene Arten durchgeführt werden. Sie ist von der Vertragsform abhängig, nach der ein Vertrag abgeschlossen wurde. Ein Vertrag kann nach dem
BGB (Bürgerliches
Gesetzbuch) oder der
VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart werden. So kann z. B. die Bezahlung der Schlussrechnung eine Abnahme der Leistung bedeuten. Aber auch die Tatsache, dass die
Bauherren innerhalb bestimmter Fristen nicht reagieren, nachdem der Unternehmer Ihnen schriftlich die Fertigstellung seiner Leistung erklärt hat, kann eine Abnahme bedeuten.
Damit es nicht zu einer unbeabsichtigten Abnahme kommt, ist es wichtig, bereits in der Ausschreibung die förmliche Abnahme als Abnahmeform festzulegen. Bei einer förmlichen Abnahme treffen sich der Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam auf der Baustelle, begutachten die Leistungen des Auftragnehmers und halten das Ergebnis in einem Protokoll fest. Dieses wird von beiden Seiten unterschrieben. Die Kopien sind auszuhändigen.
Diese Abnahme ist spätestens 12 Werktage nach der Fertigstellung durchzuführen. Danach geht die Gefahr an den Auftraggeber über (BGB § 644) oder (§ 12 VOB/B). Deshalb sind alle vertraglichen und technischen Vorgaben zu prüfen und schriftlich nachzuweisen.
Wird keine Abnahme verlangt und hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen (z. B. Einzug in ein EFH), so gilt die Abnahme nach Ablauf von 6 Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Aber die Benutzung von Teilen einer baulichen Anlage zur Weiterführung der Arbeiten gilt nicht als Abnahme (§ 12 VOB/B).
Zu dem
Abnahmetermin sind die gewerkebezogenen
DIN-
Vorschriften, die
Ausschreibungsunterlagen bzw. der
Bauvertrag und evtl. die
Baubeschreibung griffbereit zu sein, damit neben der
Qualitätsprüfung der erbrachten Leistung die folgenden Punkte kontrolliert werden können
- Wurden die vereinbarten Fristen eingehalten worden?
- Wurden die vereinbarten Materialien verwendet?
- Gibt es Mängel in der Ausführung?
- Wurde die Leistung vollständig erbracht?
- Wurden zusätzliche Leistungen erbracht?
- Wurden Leistungen anderer Unternehmer beschädigt?
- Wurde die Baustelle geräumt und alle Abfälle beseitigt?
- Wurde der Bauherr eingewiesen bzw. die Anlage erklärt?
- Wurden erforderliche Betriebsanleitungen übergeben?
- Wurden sämtliche zusätzlichen Vertragsbedingungen erfüllt? (z.B. Durchführung eines Blower-Door-Test)
Bei der Durchführung der Bauabnahme muss der Baubegleiter (Baubegleitende Qualitätskontrolle) unbedingt anwesend sein. Die Abnahmebegleitung beinhaltet das Sichten der übergebenen Bau- und Vertragsunterlagen und die Dokumentation sichtbarer Mängel und Führen des Abnahmeprotokolls.
Eine Bauabnahme kann für den Bauherrn bzw. Käufer weitreichende negative Folgen haben. Deswegen ist hier der Baubegleiter besonders wichtig.
- Mit der Bauabnahme wird in der Regel die letzte Rate der vertraglich vereinbarten Vergütung des Unternehmers/Bauträgers fällig (Gefahrübergang).
- Mit der Bauabnahme beginnt die vertraglich vereinbarte Verjährungsfrist für Mängelansprüche.
- Mit der Bauabnahme trägt nur der Bauherr/Käufer das finanzielle Risiko bei Beschädigung fertiggestellter Leistungen.
- Bis zur Bauabnahme seiner Leistungen muss der Unternehmer nachweisen, dass es sich bei einem behaupteten Mangel nicht um einen Mangel handelt. Nach der Bauabnahme muss der Bauherr/Käufer nachweisen, dass es sich um einen Mangel handelt (Beweislastumkehr).