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Baubegleitende Qualitätskontrolle

Autoren
OldBo
17.03.2024
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle (Baucontrolling, "Bauherrenberatung") durch einen unabhängigen Bausachverständigen stellt sicher, dass die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauausführung übereinstimmen.

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle (Baucontrolling, "Bauherrenberatung") durch einen unabhängigen Bausachverständigen stellt sicher, dass die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauausführung übereinstimmen. Außerdem ist die Beauftragung einer Bauabnahme und eine Betreuung bei Baumängel und Schäden sinnvoll.

Die baubegleitende Qualitätskontrolle wird von Sachverständigenbüros und von großen Prüfgesellschaften (TÜV, DEKRA) angeboten. In der Regel ist dies keine Dienstleistung (ohne Erfolgshaftung) sondern ein Werksvertrag (Erfolgshaftung). Der Baucontroller schuldet eine "mängelarmen" Errichtung des Gebäudes. Dies erfolgt in Form einer Überprüfung der Bauleistungen und der Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängeln. Der Auftragnehmer muss für den geschuldeten Erfolg einstehen.

Egal welche Hausart (Architektenhaus, Bauträgerhaus, Fertighaus, Haussanierung) gebaut wird und um welche Vertragsart (Kaufvertrag, Werkvertrag, Bauträgervertrag) es sich handelt, sollte die unabhängige Baubegleitung schon vor dem Unterzeichnen des Vertrages bzw. vor einer notariellen Beurkundung vertraglich hinzugezogen werden. In dem Vertrag mit dem Baubegleiter sollten die Leistungen möglichst genau festgelegt werden.

Diese beginnen mit einer Prüfung der Baubeschreibung auf Plausibilität und Vollständigkeit und/oder der Vertragsunterlagen bezüglich auf kritische Vereinbarungen zu Bauzeiten, Zahlungen, Abnahme, Gewährleistung, Vertragsstrafe, Eigenleistungen und Sonderwünschen. Auch auf eine eingehende fachtechnische Prüfung der Baubeschreibung in ausführungsqualitativer Hinsicht und auf die Übereinstimmung mit Vorschriften und Normen gehören zu den ersten Aufgaben. Außerdem muss geprüft werden, ob der Bauherr die notwendigen Bauversicherungen abgeschlossen hat.

Dann wird der Umfang der Baustellenüberwachung festgelegt. In der Regel sind es 7 bis 8 Begehungstermine, jeweils nach Fertigstellung klar festgelegter Teilabschnitte und Gewerke (z. B. nach Erdarbeiten vor Bodenplatte, nach Rohbau und Dachstuhl, vor Innenputz und nach Elektro- und/oder Sanitärinstallation, Fußbodenheizung vor dem Einbringen des Estrichs, Überprüfung der Dämmungen). Wichtig ist auf jeden Fall, dass alle Arbeiten, die später durch nachfolgende Arbeiten verdeckt werden, vorher überprüft werden. Alle Baustellenbegehungen müssen im Mängelprotokoll dokumentiert werden. Hierzu gehören auch Hinweise zu Gewährleistung, Abnahme und Zahlungen.

Bei der Durchführung der Bauabnahme muss der Baubegleiter unbedingt anwesend sein. Die Abnahmebegleitung beinhaltet das Sichten der übergebenen Bau- und Vertragsunterlagen und die Dokumentation sichtbarer Mängel und Führen des Abnahmeprotokolls.

Eine Bauabnahme kann für den Bauherrn bzw. Käufer weitreichende negative Folgen haben. Deswegen ist hier der Baubegleiter besonders wichtig.

  • Mit der Bauabnahme wird in der Regel die letzte Rate der vertraglich vereinbarten Vergütung des Unternehmers/Bauträgers fällig (Gefahrübergang).
  • Mit der Bauabnahme beginnt die vertraglich vereinbarte Verjährungsfrist für Mängelansprüche.
  • Mit der Bauabnahme trägt nur der Bauherr/Käufer das finanzielle Risiko bei Beschädigung fertiggestellter Leistungen.
  • Bis zur Bauabnahme seiner Leistungen muss der Unternehmer nachweisen, dass es sich bei einem behaupteten Mangel nicht um einen Mangel handelt. Nach der Bauabnahme muss der Bauherr/Käufer nachweisen, dass es sich um einen Mangel handelt (Beweislastumkehr).

Als zusätzlich Leistung kann eine Betreuung bei Lösungen zur Behebung schwerwiegender Baumängel und Schäden vertraglich festgelegt werden. Hier ist es dann die Aufgabe des Baubegleiters, vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die Vertragsparteien zu eigenverantwortlichen, kostengünstigen und einfachen Regelungen zu bewegen. Die gemeinsam erarbeiteten Lösungen werden schriftlich festgehalten und von allen Parteien unterzeichnet.

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