Die
Grundlage für die
Heizkostenabrechnung (
HKA) ist die
Heizkostenverordnung (
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten [
Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV]). Der
Betreiber einer
Heizungsanlage hat die
Pflicht zur
Verbrauchserfassung und
verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der
Vermieter ist gesetzlich verpflichtet.
Messgeräte zu installieren. Die
Abrechnungspflicht besteht für Miet- und
Eigentumswohnungen, gewerbliche Räume und gemischt genutzte Räume. Eine
pauschale Abrechnung ist
unzulässig, auch wenn eine entsprechende
Regelung im Mietvertrag abgemacht sind, sind diese nichtig. Der Mieter hat das Recht auf die verbrauchsabhängige Abrechnung und somit den Einbau eines
Wärmemessgerätes, was er gerichtlich erzwingen kann. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Abrechnung ordnungsgemäß durchgeführt wird, da der Mieter sonst das Recht hat, den Heizkosten- und Warmwasseranteil nach § 12 HeizKV zu kürzen.
Nach § 11 der Heizkostenverordnung besteht
keine Abrechnungspflicht, wenn
- sich die Räume in Gebäuden befinden, in denen der Heizwärmebedarf unter 15 kWh/m2 im Jahr liegt
- eine Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar (die Kosten amortisieren sich sich in 10 Jahren nicht) ist
- es sich um ein Wohnheim (Alters-, Pflege- oder Studentenheim) handelt
- die Räume vor 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und die Mieter den Wärmeverbrauch deshalb nicht beeinflussen können
- es sich um eine besonders energiesparende Heizungsanlage (z. B. Solarenergie) handelt
- die Wohneinheit über eine eigene Heizung und Warmwasseranlage verfügt
In einem
Haus mit
2 Wohnungen, wovon eine der
Vermieter selbst bewohnt und die
andere vermietet ist, kann nach § 2 der Heizkostenverordnung
vereinbart werden, die Heizkosten
nicht nach dem Verbrauch zu berechnen.
Bei einem
Gebäude mit einer
Zentralheizung werden die Heizkosten
gesamt anteilsmäßig über die Fläche (
Grundkosten) und über den Verbrauch (
verbrauchsabhängige Kosten) auf die Mieter umgelegt. Hier ist eine
Kostensplittung im Verhältnis Grundkosten zu verbrauchsabhängigen Kosten von 30:70, 40:60 und 50:50
zulässig und muss dann über alle Abrechnungszeiträume beibehalten werden. Die Grundlage für die
Umlage der
Grundkosten* aus der
Betriebskostenabrechnung ist überwiegend die
Wohnfläche.
Wohnflächen, die nicht an die Heizung angeschlossenen sind, müssen aus dem Umlageschlüssel heraus gerechnet werden.
Leere und selten genutzte Wohnungen (Ferienenwohnungen) müssen geheizt werden, damit die Heizungen und
Wasserleitungen nicht einfrieren. Diese Wohnungen müssen bei der Abrechnung mit berücksichtigt werden. Der
Vermieter muss für die betreffenden Heiz- und Betriebskosten
selbst aufkommen und darf sie nicht auf die im Haus wohnenden Mieter umlegen.
* (z. B.
BetrKV § 1. 4.a) Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der
Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der
Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
.