Energieausweis

Die Übergangszeit mit den Sonderregeln des GEG 2024 § 112 für Erstellen einees Energieausweises ist beendet. Seit dem 2. Mai 2021 müssen die Aussteller alle Energieausweise nach den Regeln des neuen GEG 2020 verfassen. Die Vorgaben sind im Teil 5 des GEG's in den § 79 bis § 88 festgelegt.

Die Vorschriften für Energieausweise der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) enden mit der Übergangsfrist. Auch die Energieausweise, die 2011 oder früher ausgestellt wurden, müssen erneuert werden, da die Nachweise nur 10 Jahre gültig sind. Ausgenommen sind Wohnungs- oder Hausbesitzer, die ihr Objekt selbst bewohnen und es nicht verkaufen oder neu vermieten wollen. Das gilt auch bei Nutzflächen von weniger als 50 Quadratmeter.

Die Unterteilung in Verbrauchsausweis* und Bedarfsausweis* und die Anlässe, bei denen der Energieausweis erstellt, vorgezeigt und übergeben werden muss (Umfangreiche Sanierung mit Berechnungen zum gesamten Gebäude, Vermietung, Verkauf, Verpachtung, Neubau) bleiben bestehen. Bei der Besichtigung des Objektes muss der Energieausweis spätestens vorgelegt und bei dem Vertragsabschluss muss der Energieausweis im Original oder als Kopie übergeben werden. Diese Änderungen zum Energieausweis gibt es im GEG 2024.
* Beim Bedarfsausweis zeigt eine Skala von grün bis rot den berechneten Energiebedarf des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes und der Heiztechnik.
* Der Verbrauchsausweis präsentiert in denselben Farben den durchschnittlichen Heizenergieverbrauch der vergangenen drei Jahre.

Einige Vorgaben zum Energieausweis wurden im Gebäudeenergiegesetz ergänzt und verschärft.
• Wenn der Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellt, sind diese für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich.
• Die Aussteller der Verbrauchsausweise können die Gebäude weiterhin vor Ort prüfen, es reichen aber für die Bewertung Fotos aus, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.
• Energieausweis-Aussteller müssen die bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht.
• Bei der Vermietung oder bei dem Verkauf eines Hauses muss ein Energieausweis vorgelegt werden.
• In Immobilienanzeigen muss auch ein Immobilienmakler die entsprechenden Pflichtangaben (z:B. Baujahr des Hauses, Energieeffizienzklasse, der zur Wärmeversorgung genutzte Energieträger, Angabe des Endenergiebedarfs oder des Energieverbrauchs, Art des Energieausweises) einfügen.
• Die Änderungen der Treibhausgas-Emissionen (z. B. CO2-Emissionen) müssen im Energieausweis aufgeführt werden. Die Emissionen werden aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes berechnet.
• Damit die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden, muss der Aussteller von Verbrauchsausweisen von bestehende Gebäude vor Ort oder anhand geeigneter Fotos eine Bewertung vornehmen, um passende Modernisierungsmaßnahmen zu empfehlen.
• Der Stand einer Sanierung muss detailliert angegeben werden.
• Für inspektionspflichtige Klimaanlagen muss das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion angegeben werden.
• Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen. An den Kosten werden alle Eigentümer beteiligt.

Die Ausweise haben sich geändert.

Angaben im Energieausweis nach § 85 des Gebäudeenergiegesetzes 2024 (Auszug)
(1) Ein Energieausweis muss mindestens folgende Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten:

1. Fassung dieses Gesetzes, auf deren Grundlage der Energieausweis erstellt wird,
2. Energiebedarfsausweis im Sinne des § 81 oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 82 mit Hinweisen zu den Aussagen der jeweiligen Ausweisart über die energetische Qualität des Gebäudes,
3. Ablaufdatum des Energieausweises,
4. Registriernummer,
5. Anschrift des Gebäudes
6. Art des Gebäudes: Wohngebäude oder Nichtwohngebäude,
7. bei einem Wohngebäude: Gebäudetyp,
8. bei einem Nichtwohngebäude: Hauptnutzung oder Gebäudekategorie,
9. im Falle des § 79 Absatz 2 Satz 2: Gebäudeteil,
10. Baujahr des Gebäudes,
11. Baujahr des Wärmeerzeugers; bei einer Fern- oder Nahwärmeversorgung: Baujahr der Übergabestation,
12. bei einem Wohngebäude: Anzahl der Wohnungen und Gebäudenutzfläche; bei Ermittlung der Gebäudenutzfläche aus der Wohnfläche gemäß § 82 Absatz 2 Satz 4 ist darauf hinzuweisen,
13. bei einem Nichtwohngebäude: Nettogrundfläche,
14. wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser,
15. bei Neubauten: Art der genutzten erneuerbaren Energie, deren Anteil an der Deckung des Wärme- und Kälteenergiebedarfs sowie der Anteil zur Pflichterfüllung; alternativ: Maßnahmen nach den §§ 42, 43, 44 oder 45,
16. Art der Lüftung und, falls vorhanden, Art der Kühlung,
17. inspektionspflichtige Klimaanlagen oder kombinierte Lüftungs- und Klimaanlage im Sinne des § 74 und Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion,
18. der Anlass der Ausstellung des Energieausweises,
19. Durchführung der Datenerhebung durch Eigentümer oder Aussteller,
20. Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers, Ausstellungsdatum und Unterschrift des Ausstellers.

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht

• Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche
• Selten genutzte Gebäude (nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt)
• Gebäude mit spezieller Nutzung (z. B. Werkstätten, Stallungen, Lagerhallen)
• Baudenkmäler (nach jeweiligen Landesrecht)
• Ferien- und Wochenendhäuser
• Keine eigenen Energieausweise für eine Eigentumswohnungen (ein Ausweis ist für das gesamte Gebäude notwendig). Ausweise für einzelne Wohneinheiten in Wohnanlagen können ausgestellt werden.

Und übrigends ...
• Der Energieausweis informiert nicht über den zukünftigen Energieverbrauch eines Gebäudes. Aber wünschen sich eigentlich die potenzielle Käufer, neue Mieter und Pächter. Der Energieausweise ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen. Auf das wird auf der ersten Seite des Energieausweises nach dem Gebäudeenergiegesetzes für Wohn- und Nichtwohngebäude hingewiesen.
"Energieausweise dienen ausschließlich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Gebäude oder den oben bezeichneten Gebäudeteil".

• Der Energieausweis für einen fertiggestellten Neubau oder ein geändertes Bestandsgebäude weist nicht nach, dass der Bau die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt. Und das, obwohl der Bauherr bzw. der Eigentümer, auch nach GEG den Energieausweis den Landesbehörden auf Verlangen vorlegt. Der Energieausweis ist letztendlich eine "energetische Momentaufnahme" des Gebäudes, entweder nach der Errichtung eines Neubaus oder nach fertiggestellter Änderung im Baubestand. Ohne die dazugehörenden Berechnungen, kann der Sachebearbeiter im Bauamt jedoch nicht prüfen, ob das Gesetz in seiner vollen Wirkung eingehalten wurde. Aber das GEG sieht nicht vor, dass der Aussteller mit dem Energieausweis auch die Berechnungs-Unterlagen übergibt. Diese müssen aber aufgewahrt werden, falls der Energieausweis als Stichprobe kontrolliert wird. Weil die Länder selbst bestimmen, was sie prüfen wollen, führt das GEG 2020 die neue "Erfüllungserklärung" verpflichtend ein. Was diese genau umfasst, wer sie ausstellt und wann der Eigentümer sie der Baubehörde vorlegen muss, bestimmen die einzelnen Bundesländer selber.

• Der Eigentümer im Baubestand kann nicht wählen, ob er einen Bedarfs- und Verbrauchsausweis beauftragt. Ein Haus mit höchstens vier Wohnungen und wenn der Bauantrag bis spätestens 30. Oktober 1977 gestellt wurde, muss einen Bedarfsausweis ausstellen lassen, wenn das Haus nicht folgende Bedingung erfüllt: Es hat entweder bereits bei der Baufertigstellung oder durch spätere energetische Sanierung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1977) erreicht. Den Beweis dafür kann der Aussteller auch anhand der vereinfachten Datenermittlung berechnen, für welche die zuständigen Bundesministerien auch die für das GEG aktualisierte Arbeitshilfen inzwischen bekannt gegeben haben.

Einige Angaben sind nicht mehr gültig

Der Energieverbrauch eines Gebäudes, der unter Normbedingungen benötigt wird, ist in einem Energieausweis (Energiepass) dargestellt. Er ist ein Indikator für die Gebäudeeffizienz. Durch die normierten Nutzungsbedingungen können so Gebäude energetisch miteinander verglichen werden. Die normgerechte Bezeichnung ist "Energieausweis", aber in Deutschland wurde der Begriff "Energiepass" in den Sprachgebrauch übernommen.

Den Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Ausführungen.

• Verbrauchsausweis
• Bedarfsausweis

• Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung: Auf Wunsch des Bundesrates ist Teil dieser Pflicht nun auch die Angabe der Energieeffizienzklasse. Diese umfasst die Klassen A+ bis H. Die Regelung betrifft allerdings nur neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden. Das heißt: Liegt für das zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Wohngebäude ein gültiger Energieausweis nach bisherigem Recht, also ohne Angabe einer Energieeffizienzklasse, vor, besteht keine Pflicht zur Angabe einer Klasse in der Immobilienanzeige. Auf diese Weise können sich die Energieeffizienzklassen nach und nach am Markt etablieren.
• Präzisierung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber potenziellen Käufern und Mietern: Bisher war vorgeschrieben, dass Energieausweise „zugänglich“ gemacht werden müssen. Nun wird präzisierend festgelegt, dass dies zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts geschehen muss.
• Darüber hinaus muss der Energieausweis nun auch an den Käufer oder neuen Mieter ausgehändigt werden (Kopie oder Original).
• Einführung der Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, der nicht auf einer behördlichen Nutzung beruht, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. Davon betroffen sind z.B.: größere Läden, Hotels, Kaufhäuser, Restaurants oder Banken.
• Erweiterung der bestehenden Pflicht der öffentlichen Hand zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auf kleinere Gebäude (mehr als 500 qm, bzw. ab Juli 2015 mehr als 250 qm Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr). Quelle: BMVBS - Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung