Altbau vs. Neubau

Beide Optionen haben Vor- und Nachteile.

Da es verschiedene Formen der Vertragsgestaltung bei einem Hauskauf bzw. Hausbau gibt, sollte vor Beginn der Planung und Ausführung überlegt werden, mit wem man bauen oder bei wem man kaufen will (Vertragspartner).

In der Regel ist die Sanierung eines Altbaus klimafreundlicher, als ein neues Haus zu bauen. Bei einem Neubau werden eine viel größere Menge an Baustoffen verarbeitet. Es wird viel graue Energie benötig, um diese herzustellen, zu lagern und zu transportieren. Auch für die Entsorgung alter Materialien wird Energie verbraucht. Selbst bei Niedrigenergie- oder Passivhäusern kann der Energiebedarf für die Herstellung wesentlich höher sein als der Heizenergiebedarf während der gesamten Lebenszeit des Hauses.

Gründe, warum man ein Altbau erwerben und/oder sanieren möchte, können sein, dass

• man kein freies Grundstück in der Umgebung des Ortes für den Hausbau findet
• man im Innenbereich eines Ortes wohnen möchte
• man mit dem Grundriss, der Raumaufteilung und der Atmosphäre des Altbaus zufrieden ist
• man kein halbwegs neues Haus und Grundstück zu einem günstigen Kaufpreis findet
• man ein älteres Haus erbt und das Haus erhalten möchte
• man das Haus zum Grundstückswert kauft, um nach dem Abriss neu zu bauen
• man für Sanierungsmaßnahmen Fördergelder vom Staat und/oder der Gemeinde erhalten kann
• man Geld sparen möchte

Gründe, warum man ein Altbau nicht erwerben möchte, können sein, dass

• man schnell einziehen möchte
• man nicht während des Wohnens die Sanierungen durchführen will
• man das Risiko verdekter Mängel an der Bauzustand und/oder Installationen oder Schadstoffe im Erdreich sowie im Gebäude nicht einschätzen kann
• man bei Häusern, die unter direktem oder indirektem Denkmalschutz stehen, die vorgegebenen Sanierungskosten nicht aufbringen will bzw. kann
• man diverse Sanierungsarbeiten nicht selbst erledigen kann
• man keine Nutzungsänderung vornehmen darf
• man kein Haus findet, das nicht den Lebensgewohnheiten entspricht und die Umbaumöglichkeiten begrenzt sind
• man kein Haus mit Garten findet
• man Steuer auf das Grundstück und das Gebäude bezahlen muss

Vor dem Kauf eines Altbaus bzw. gebrauchten Hauses ist eine Hausbesichtigung besonders wichtig.

• Eine Hausbesichtigung sollte bei hellem Tageslicht durchgeführt werden. Dann kann man Mängel besser entdecken und die Lichtverhältnisse sind besser zu beurteilen. Außerdem kann man werktags vor oder nach der Mittagszeit feststellen, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven.
• Bei einem ersten Besichtigungstermin wird empfohlen, einen Begleiter mitzunehmen. Eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll und eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen, ist eine wichtige Hilfe, um die eigenen Vorstellungen und Wünsche am Objekt zu überprüfen. Wichtig sind auch Informationen über die Vorgaben im Bebauungsplan (z. B. ist eine gewerbliche Teilnutzung möglich, welche Veränderungen am Gebäude sind erlaubt).
• Der Verkäufer und der Kaufinteressierte sollten sich genügend Zeit nehmen. Jeden Raum sollte man in Ruhe auf sich wirken lassen. Dabei achtet man auf Details (Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge) und lässt sich alles in Ruhe zeigen. Ein zweiter Rundgang ist empfehlenswert, weil noch offene Fragen dann gestellt werden können und man einen nachhaltigeren Eindruck bekommt. Auf jeden Fall sollten Fotos von allen Räumen und vom Außenbereich gemacht werden. Am Ende der Besichtigung sollte man sich einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung aushändigen lassen.
• Besonders wichtig bei gebrauchten Häusern ist die Bausubstanz. Dazu sind die Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich anzusehen, denn Fäulnis oder Feuchtigkeit kann bei einer Sanierung schnell sehr teuer werden. Hierbei ist auf möglichen Schimmelpilz in Zimmerecken oder hinter den an der Außenwand gestellten Möbeln, auf Schwammbildung im Keller sowie Dachboden und auf steigende Bodenfeuchte im Keller bzw. Fundament und Bodenplatte zu achten. Auch die Fenster, Türen und Rolläden müssen betätigt werden. Die Besichtigung der Haustechnik, um den Zustand der Heizung, Wasser- Strom- und Abwasserleitungen zu prüfen, ist unbedingt erforderlich. Im Außenbereich sollte darauf geachtet werden, dass das Grundstück "trocken" ist, also eine funktionierende Drainage vorhanden ist.
• Wenn man nach der ersten Besichtigung wichtige Faktoren nicht selber beurteilen kann, dann sollte ein weiterer Termin mit einem Bausachverständigen vereinbart werden. Der Baugutachter (z. B. Architekten oder Bauingenieure bei der Dekra e.V., VPB e.V.[VPB Verband privater Bauherren e.V.], BVFS e.V. [Bundesverband Freier Sachverständiger e.V.]) sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel zu finden und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen.
• Der Verkäufer muss einen Energieausweis vorlegen. Der Käufer sollten nicht darauf verzichten, sondern darauf bestehen. Nur dann hat er einen Vergleichswert für den Energieverbrauch, vor allem was den Heizbedarf betrifft. Es gibt zwei Ausweisvarianten. Der Verbrauchsausweis informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben und das ist abhängig, von ihren individuellen Heiz- und Lüftungsverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach der Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist dadurch objektiver.
• Bevor man sich dann zum Kauf entscheidet, sollte man sich über die Infrastruktur in direkter Umgebung informieren. Dazu gehört, ob eine störende Lärmquelle in der Nähe ist und wie groß die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn sind. Aber auch die Atmosphäre zu den künftigen Nachbarn spielt eine große Rolle, um sich wohlzufühlen.

Der größte Vorteil eines Neubaus ist heutzutage, dass das Haus eine hohe Qualität in den Bausubstanzen (Fundament, Mauerwerk mit Dämmung) hat und nachhaltig nach strengen EnEV (Energieeinsparverordnung) bzw. zukünftig nach dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gebaut werden muss. Wichtig ist aber, dass man eine seriöse Baufirma findet. Auch hinsichtlich der künftigen laufenden Kosten haben Neubauten Vorteile, denn die Energiekosten sind häufig minimal aufgrund der guten Dämmwerte und der Dichtheit der Gebäudehülle.

Gründe, warum man ein Neubau erstellen möchte, können sein, dass

• man seine eigenen Vorstellungen bezüglich der Lage, der Hausbauart und der Raumaufteilung umgesetzen kann
• man im Neubau die neuesten technischen Standards (EnEV [Energieeinsparverordnung] bzw. zukünftig nach dem GEG [Gebäudeenergiegesetz], Heizungs- und Lüftungstechnik) einbringen kann
• man ein Lückenbaugrundstück im Ortszentrum hat
• man viel Eigenleistung einbringen kann
• man ein Barrierefreies Haus bauen und Barrierefreie Installationen einbauen will
• man geringe Reparaturkosten für die nächsten 20 Jahre als Vorteil sieht
• man ein hoher Wiederverkaufswert als eine Option ansieht

Gründe, warum man ein Neubau nicht erstellen möchte, können sein, dass

• man freie Baugrundstücke in der Regel nur in Randlagen findet
• man die Geduld und Eigeninitiative nicht aufbringen kann bzw. will, um das Baugeschehen zu überwachen und eine Baubegleitende Qualitätskontrolle als zu teuer ansieht
• man eine lange Bauphase, die den Einzug verzögert, nicht hinnehmen will
• man das Risiko der Insolvenz des Bauträgers nicht eingehen will