Die
Verkehrssicherungspflichten (
Gebrauchserhaltungspflicht) oder "
Betreiberpflichten" bei
haustechnischen Anlagen sind vielen
Vermietern,
Hauseigentümern und im bestimmten Umfang auch
Mietern nur unzureichend bekannt. Hier sind aber die
Anforderungen der
Rechtsprechung an die
Überwachung möglicher
Gefahrenquellen hoch angesetzt. Oft ist
Rechtsbewusstsein sehr eingeschränkt oder es werden
Risiken hingenommen, deren Auswirkungen Laien nicht bekannt sind oder unterschätzt werden.
Nach dem
Gesetz (BGB § 535 Abs. 1 Satz 2) geht es um die
Gebrauchserhaltungspflicht, also um die Pflicht ein Mietsache
instandzuhalten und
instandzusetzen.
BGB § 823 Abs. 1 "Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."
Der
Bundesgerichtshof behandelt diese
Verkehrssicherungspflicht in immer neuen
Urteilen. Grundsätzlich geht es um die Pflicht desjenigen, der eine
Gefahrenlage schafft oder fortdauern lässt, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine
Schädigung anderer möglichst zu
verhindern. Grundlage sind immer die Urteile des BGH's und andere Anordnungen,
Unfallverhütungsvorschriften oder
technische Regeln (
DIN-Normen, VDI-
Richtlinien). Das
BGH hat besonders die
Empfehlungen, die in
DIN-Normen des
Deutschen Instituts für Normung e.V. gegeben werden, als eine
Entscheidungshilfe bei Sreitigkeiten
vor Gericht zugelassen, weil sie die geltenden
anerkannten Regeln der Technik darstellen.
Verkehrssicherungspflichtig sind
alle Grundstückseigentümer (Privatleute, Gewerbetreibende, öffentliche Körperschaften), also
• wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält
• wer eine Sache betreibt, die für Dritte gefährlich werden kann
• wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder in Verkehr bringt
Von einem Verkehrssicherungspflichtigen wird
nicht erwartet, dass er die
Gefahrenquelle gegen alle denkbaren Schadensfälle absichert, er muss
aber
alle Vorkehrungen gegen
voraussehbare Gefahren treffen, die durch
eine gewöhnliche bzw. bestimmungsgemäße Benutzung eintreten können.
Bei
Gewerbebetrieben wird der Inhalt der zu beachtenden Verkehrssicherungspflichten durch die
Unfallverhütungsvorschriften genauer festgelegt. Ein Verstoß gegen die
Vorschriften ergibt immer ein Verschulden.
Die
Verkehrssicherungspflicht kann auch an
Dritte, z. B. an
Mieter,
Hausmeister,
Reinigungsunternehmen oder
Wartungsunternehmen, übertragen werden. Eine
rechtssichere Übertragung muss nach folgenden
Regeln erfolgen:
- Die zu übertragenden Pflichten müssen klar und eindeutig definiert werden
- Die Verteilung der Pflichten müssen widerspruchsfrei sein und dürfen keine Überschneidungen oder Lücken aufweisen
- Die geeigneten Fachkräfte, Beschäftigten und Dienstleister müssen sorgfältig ausgewählt werden
- Die Verpflichteten sind mit allen erforderlichen Mitteln und Befugnissen auszustatten
- Die Verpflichteten sind durch An-, Ein- und Unterweisungen auf dem aktuellen Stand zu halten
- Die übertragenden Pflichten sind regelmäßig zu beaufsichtigen und zu überwachen
Corona-Krise: Leitungen nach Wiederinbetriebnahme spülen Verkehrssicherheitspflichten gibt es in allen öffentlichen und privaten Bereichen. Wer sich mit diesem Thema ein wenig ausführlicher befasst, wird schnell merken, dass ein vollständiger Überblick der Betreiberpflichten für einfache Hausbesitzer fasst unmöglich ist. Trotzdem müssen sie sich auf dem Laufenden halten, um Gefahren, die von ihren Einrichtungen ausgehen können, abzusichern. Hier besteht besonders bei Kindern eine erhöhte Verkehrssicherung, weil durch die kindlichen Unerfahrenheit, dem kindlichen Bewegungsdrang und dem typischen kindlichen Ungehorsam ein erhöhtes Gefahrenspotential besteht.
In der
Wohnungswirtschaft unterscheidet man folgende
Anwendungs- und
Überprüfungsbereiche:
• gefahrlose Umgebung > Spielplätze, Wasserflächen (Gartenteiche, Regentonnen, Swimmingpool, Feuerlöschteiche), Gräben, Kletterwände, Eiszapfen
• Wegesicherheit > Stolperstellen auf Gehwegen, Geländer, Treppen, Beleuchtung, Bodenbeschaffenheit, Müllplätze, Winterdienst (Schnee- und Eisfreihaltung von Wegen und Dächern)
• Standsicherheit > Bäume, Dächer und Dachaufbauten, Vordächer, Fassaden, Carports
• technische Einrichtungen > Gasanlagen, Gasgeräte, Heizungs- und thermische Solaranlagen, Flüssiggaslagerung, Heizöltank, Schornsteine, Elektroinstallationen, Aufzüge
• Hygiene > Trinkwasserinstallationen, Waschräume, Abwasseranlagen - Kanalnetze, Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
• Brandschutz > Rauchmelder, Rauchmeldeanlagen, Brand- und Rauchschutztüren, Blitzschutzanlagen
Gasanlagen
• Unterirdische Außenleitungen hinter Hauptabsperrhahn
- Dichtheitsprüfung bis 100 mbar alle 4 Jahre
- ab 100 mbar alle 2 Jahre
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
• Gasleitungen
- Dichtheitsprüfung durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- alle 12 Jahre
- jährliche Sichtprüfung
• Gaszähler
- jährliche Inspektion
- Eichfrist: alle 8 Jahre
• Absperrhähne, frei zugänglich
- ständige Kontrolle
- durch Hausmeister
• Gasprüfanschlüsse
- jährliche Sichtprüfung
• Druckregler, Notabsperrung
- Inspektion jährlich
• Gaswarnanlagen
- Prüfung alle 4 Jahre
• elektrische Notschalter
- Inspektion jährlich
Gasgeräte
Gaskessel, Gastherme, Gaswasserheizer, Gasöfen, Gasstrahler
- regelmäßige Sichtkontrolle durch den Betreiber
- regelmäßige Inspektion und Wartung durch einen Wartungsvertrag
- jährliche Prüfung durch Schornsteinfeger
- Feuerstättenbescheid beachten
- länderspezifische Regelungen beachten
Heizungs- und thermische Solaranlagen
• Heizungsanlagen
- Emissionsmessung laut Feuerstättenbescheid
- durch Schornsteinfeger
• Heizkessel
- regelmäßige Prüfung des Kessels und alle Sicherheitseinrichtungen
- durch Wartungsvertrag
• Thermische Solaranlagen
- regelmäßige Prüfung der Kollektoren und aller Sicherheitseinrichtungen
- Wartung der Anlage mit Überprüfung der Solarflüssigkeit
- durch Fachbetrieb
• Ausdehnungsgefäße
- regelmäßige Überprüfung
- durch Sachkundigen bzw. Wartungsvertrag
• Umwälzpumpen
- Überprüfung alle 4 Jahre
- durch Elektro-Fachkraft
Trinkwasserinstallation
• Betreiberpflichten, z. B.:
• Spülung bei
- Neuinstallation
- mindestens alle 3 Jahre im Bestand
- nach Betriebsunterbrechung > 4 Wochen
- bei Betriebsunterbrechung > 3 Tage - Trinkwasseraustausch
- bei Betriebsunterbrechung > 6 Monate - zusätzlich mikrobiologische Untersuchung und Legionellen-Untersuchung empfohlen
- bei Betriebsunterbrechung > 1 Jahr:- Trennung von übriger TW-Anlage, Wiederinbetriebnahme nur durch ein Vertrags-Installationsunternehmen (VIU) und mikrobiologische Untersuchung notwendig
• Beachten der Trinkwasserverordnung 2011, einschlägige Verordnungen (AVBWasserV) und Normen (DIN EN 806 (2012-04), DIN 1988-...., DIN EN 1717, DVGW-Arbeitsblätter)
• Rückspülfilter
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Enthärtungsanlagen
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Dosiergeräte
- Wartung alle 6 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Druckerhöhungsanlagen
- nach DIN 1988
- jährliche Inspektion
- monatlich bei Feuerlöschversorgung
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- innere Prüfung alle 5 Jahre
- alle 10 Jahre Wasserdruckprüfung durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
• Warmwasserspeicher
- nach DIN 1988-8
- Wartung jährlich bzw. nach Herstellerangabe
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
• Nassleitungen
- Funktionsfähigkeitsprüfung monatlich
- Gebrauchsdruckprüfung jährlich durch Fachkundigen bzw. Turnus nach Bauart der Anlage – (DIN
1988, DIN 1446, DIN1481)
• Trockenleitungen:
- Kaltwasserdruckprüfung
- Funktionsfähigkeitsprüfung alle 2 Jahre,
- Wandhydranten Trockenprüfung halbjährlich (DIN 14462, DIN 1988
Abwasseranlagen - Kanalnetze
Ein Entwässerungs-Check kann sinnvoll sein
- Sichtprüfung mind. monatlich
- Funktionsprüfung mind. einmal im Quartal
- Bauzustandsprüfung jährlich
- Hydraulische Prüfung alle 5 Jahre
• Zustandserfassung
- Optische Inspektion (Freispiegelkanäle)
- Weitergehende Anforderungen in der Wasserschutzgebietsverordnung (WSG-VO)
- Druckprüfung bei Druckleitungen
• Überprüfungszeiträume (komm. Abwasser)
- 15 Jahre bei Misch- u. Schmutzwasserkanälen
- 20 Jahre bei Regenwasserkanälen
- 30 Jahre bei Zuleitungskanälen
Elektroinstallationen
Ein E-CHECK kann besonders für Vermieter sinnvoll sein
• VDE-Bestimmung DIN 0105
- mindestens alle 4 Jahre überprüfen der elektrischen Anlagen und ortsfesten Betriebsmittel
- mindestens alle 6 Monate überprüfen der Fehlerstrom- und Fehlerspannungs Schutzeinrichtungen
Heizölanlagen
- jährliche Inspektion der Lagerbehälter und der Anlage durch den Betreiber oder Hausmeister > besser Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb nach §19 l WHG
- oberirdische Lagerbehälter mit Gesamtfassungsvolumen von mehr als 10.000 Liter und unterirdische Lagerbehälter sind alle 5 Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA) zu prüfen
- Sonderregelungen für Wasserschutzgebiet und länderspezifische Verordnungen
Flüssiggaslagerung
- äußere Prüfung: vor der ersten Befüllung, danach alle zwei Jahre durch eine "befähigte Person"
- innere Prüfung oberirdisch aufgestellter Behälter alle zehn Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- innere Prüfung unterirdischer Lagerbehälter nach 30 Jahren durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- regelmäßige Wartung
Schornsteine
- fristgerechte Reinigung und Überprüfung der Abgaswege und des Schornsteins
- Kehr- und Prüffristen ergeben sich aus dem Feuerstättenbescheid
Spielplätze
• tägliche Kontrolle
- im Sommer aufgrund Nutzungshäufigkeit
• mindestens wöchentliche Überprüfung
- Prüfung auf für Kinder nicht erkennbare Gefahren
- Reinigung und Reparatur kleiner Schäden
• monatliche Kontrolle
- Sichtprüfung
- Verschleißkontrollen
- Funktionskontrollen
- durch Fachkundigen
- Entfernen von giftigen (z. B. Herkulesstaude, Goldregen, Eibe) oder sonst gefährlichen Pflanzen
• jährliche Überprüfung
- Hauptinspektion durch Sachverständigen
- Standsicherheit, Materialuntersuchungen
- einschlägige Normen: DIN EN 1176 "Sicherheitstechnische Anforderungen für Kinderspielplatzgeräte", DIN EN 1177 „Bodenarten“, DIN 18034 "Spielplätze und Freiflächen zum Spielen"
Wasserflächen
- Feuerlöschteiche grundsätzlich einzäunen
Maximal 40 cm Wassertiefe bei Wasserflächen im Spielbereich von Kindern (DIN 18034).
- Absicherung gegen ungewolltes Hineinstürzen
- > 40 cm Wassertiefe monatliche Kontrolle der Einfriedung, in Nähe von Spielplätzen evtl. kürzere Kontrollabständ
- Grundstück so einzäunen, damit Dritte nicht ohne Weiteres zum Gartenteich, zur Regentonne und/oder zum Swimmingpool gehen können
- Ohne Einzäunung muss eine Wasseroberfläche abgedeckt werden, besonders dann, wenn Kleinkinder in der Nachbarschaft wohnen
| Die Errichtung einer Trinkwasserinstallation und wesentliche Änderungen an diesen dürfen nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Installateurverzeichnis eines WVU eingetragen sind. Arbeiten an und in elektrotechnischen Anlagen und Gasanlagen dürfen nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Installateurverzeichnis eines Energieversorgersunternehmens (EVU) bzw. Verteilungsnetzbetreibers (VNB) eingetragen sind. Eine Elektrofachkraft (EFK) darf im eingeschränktem fachbezogenen Bereich Bauteile anschließen. | |