Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflichten (Gebrauchserhaltungspflicht) oder "Betreiberpflichten" bei haustechnischen Anlagen sind vielen Vermietern, Hauseigentümern und im bestimmten Umfang auch Mietern nur unzureichend bekannt. Hier sind aber die Anforderungen der Rechtsprechung an die Überwachung möglicher Gefahrenquellen hoch angesetzt. Oft ist Rechtsbewusstsein sehr eingeschränkt oder es werden Risiken hingenommen, deren Auswirkungen Laien nicht bekannt sind oder unterschätzt werden.

Nach dem Gesetz (BGB § 535 Abs. 1 Satz 2) geht es um die Gebrauchserhaltungspflicht, also um die Pflicht ein Mietsache instandzuhalten und instandzusetzen.

BGB § 823 Abs. 1
"Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."

Der Bundesgerichtshof behandelt diese Verkehrssicherungspflicht in immer neuen Urteilen. Grundsätzlich geht es um die Pflicht desjenigen, der eine Gefahrenlage schafft oder fortdauern lässt, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Grundlage sind immer die Urteile des BGH's und andere Anordnungen, Unfallverhütungsvorschriften oder technische Regeln (DIN-Normen, VDI-Richtlinien). Das BGH hat besonders die Empfehlungen, die in DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung e.V. gegeben werden, als eine Entscheidungshilfe bei Sreitigkeiten vor Gericht zugelassen, weil sie die geltenden anerkannten Regeln der Technik darstellen.

Verkehrssicherungspflichtig sind alle Grundstückseigentümer (Privatleute, Gewerbetreibende, öffentliche Körperschaften), also

•  wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält
•  wer eine Sache betreibt, die für Dritte gefährlich werden kann
•  wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder in Verkehr bringt

Von einem Verkehrssicherungspflichtigen wird nicht erwartet, dass er die Gefahrenquelle gegen alle denkbaren Schadensfälle absichert, er muss aber alle Vorkehrungen gegen voraussehbare Gefahren treffen, die durch eine gewöhnliche bzw. bestimmungsgemäße Benutzung eintreten können.

Bei Gewerbebetrieben wird der Inhalt der zu beachtenden Verkehrssicherungspflichten durch die Unfallverhütungsvorschriften genauer festgelegt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften ergibt immer ein Verschulden.

Die Verkehrssicherungspflicht kann  auch an Dritte, z. B. an Mieter, Hausmeister, Reinigungsunternehmen oder Wartungsunternehmen, übertragen werden. Eine rechtssichere Übertragung muss nach folgenden Regeln erfolgen:

1. Die zu übertragenden Pflichten müssen klar und eindeutig definiert werden
2. Die Verteilung der Pflichten müssen widerspruchsfrei sein und dürfen keine Überschneidungen oder Lücken aufweisen
3. Die geeigneten Fachkräfte, Beschäftigten  und Dienstleister müssen sorgfältig ausgewählt werden
4. Die Verpflichteten sind mit allen erforderlichen Mitteln und Befugnissen auszustatten
5. Die Verpflichteten sind durch An-, Ein- und Unterweisungen auf dem aktuellen Stand zu halten
6. Die übertragenden Pflichten sind regelmäßig zu beaufsichtigen und zu überwachen

Corona-Krise: Leitungen nach Wiederinbetriebnahme spülen

In der Wohnungswirtschaft unterscheidet man folgende Anwendungs- und Überprüfungsbereiche:

• gefahrlose Umgebung > Spielplätze, Wasserflächen (Gartenteiche, Regentonnen, Swimmingpool, Feuerlöschteiche), Gräben, Kletterwände, Eiszapfen
• Wegesicherheit > Stolperstellen auf Gehwegen, Geländer, Treppen, Beleuchtung, Bodenbeschaffenheit, Müllplätze, Winterdienst (Schnee- und Eisfreihaltung von Wegen und Dächern)
• Standsicherheit > Bäume, Dächer und Dachaufbauten, Vordächer, Fassaden, Carports
• technische Einrichtungen > Gasanlagen, Gasgeräte, Heizungs- und thermische Solaranlagen, Flüssiggaslagerung, Heizöltank, Schornsteine, Elektroinstallationen, Aufzüge
• Hygiene > Trinkwasserinstallationen, Waschräume, Abwasseranlagen - Kanalnetze, Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
• Brandschutz > Rauchmelder, Rauchmeldeanlagen, Brand- und Rauchschutztüren, Blitzschutzanlagen

Gasanlagen
• Unterirdische Außenleitungen hinter Hauptabsperrhahn
- Dichtheitsprüfung bis 100 mbar alle 4 Jahre
- ab 100 mbar alle 2 Jahre
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
• Gasleitungen
- Dichtheitsprüfung durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- alle 12 Jahre
- jährliche Sichtprüfung
• Gaszähler
- jährliche Inspektion
- Eichfrist: alle 8 Jahre
• Absperrhähne, frei zugänglich
- ständige Kontrolle
- durch Hausmeister
• Gasprüfanschlüsse
- jährliche Sichtprüfung
• Druckregler, Notabsperrung
- Inspektion jährlich
• Gaswarnanlagen
- Prüfung alle 4 Jahre
• elektrische Notschalter
- Inspektion jährlich

Gasgeräte
Gaskessel, Gastherme, Gaswasserheizer, Gasöfen, Gasstrahler
- regelmäßige Sichtkontrolle durch den Betreiber
- regelmäßige Inspektion und Wartung durch einen Wartungsvertrag
- jährliche Prüfung durch Schornsteinfeger
- Feuerstättenbescheid beachten
- länderspezifische Regelungen beachten

Heizungs- und thermische Solaranlagen
• Heizungsanlagen
- Emissionsmessung laut Feuerstättenbescheid
- durch Schornsteinfeger
• Heizkessel
- regelmäßige Prüfung des Kessels und alle Sicherheitseinrichtungen
- durch Wartungsvertrag
• Thermische Solaranlagen
- regelmäßige Prüfung der Kollektoren und aller Sicherheitseinrichtungen
- Wartung der Anlage mit Überprüfung der Solarflüssigkeit
- durch Fachbetrieb
• Ausdehnungsgefäße
- regelmäßige Überprüfung
- durch Sachkundigen bzw. Wartungsvertrag
• Umwälzpumpen
- Überprüfung alle 4 Jahre
- durch Elektro-Fachkraft

Trinkwasserinstallation
• Betreiberpflichten, z. B.:
• Spülung bei
- Neuinstallation
- mindestens alle 3 Jahre im Bestand
- nach Betriebsunterbrechung > 4 Wochen
- bei Betriebsunterbrechung > 3 Tage - Trinkwasseraustausch
- bei Betriebsunterbrechung > 6 Monate - zusätzlich mikrobiologische Untersuchung und Legionellen-Untersuchung empfohlen
- bei Betriebsunterbrechung > 1 Jahr:- Trennung von übriger TW-Anlage, Wiederinbetriebnahme nur durch ein Vertrags-Installationsunternehmen (VIU) und mikrobiologische Untersuchung notwendig
• Beachten der Trinkwasserverordnung 2011, einschlägige Verordnungen (AVBWasserV) und Normen (DIN EN 806 (2012-04), DIN 1988-...., DIN EN 1717, DVGW-Arbeitsblätter)
• Rückspülfilter
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Enthärtungsanlagen
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Dosiergeräte
- Wartung alle 6 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
• Druckerhöhungsanlagen
- nach DIN 1988
- jährliche Inspektion
- monatlich bei Feuerlöschversorgung
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- innere Prüfung alle 5 Jahre
- alle 10 Jahre Wasserdruckprüfung durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
• Warmwasserspeicher
- nach DIN 1988-8
- Wartung jährlich bzw. nach Herstellerangabe
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)

Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
• Nassleitungen
- Funktionsfähigkeitsprüfung monatlich
- Gebrauchsdruckprüfung jährlich durch Fachkundigen bzw. Turnus nach Bauart der Anlage – (DIN
1988, DIN 1446, DIN1481)
• Trockenleitungen:
- Kaltwasserdruckprüfung
- Funktionsfähigkeitsprüfung alle 2 Jahre,
- Wandhydranten Trockenprüfung halbjährlich (DIN 14462, DIN 1988

Abwasseranlagen - Kanalnetze
Ein Entwässerungs-Check kann sinnvoll sein
- Sichtprüfung mind. monatlich
- Funktionsprüfung mind. einmal im Quartal
- Bauzustandsprüfung jährlich
- Hydraulische Prüfung alle 5 Jahre
• Zustandserfassung
- Optische Inspektion (Freispiegelkanäle)
- Weitergehende Anforderungen in der Wasserschutzgebietsverordnung (WSG-VO)
- Druckprüfung bei Druckleitungen
• Überprüfungszeiträume (komm. Abwasser)
- 15 Jahre bei Misch- u. Schmutzwasserkanälen
- 20 Jahre bei Regenwasserkanälen
- 30 Jahre bei Zuleitungskanälen

Elektroinstallationen
Ein E-CHECK kann besonders für Vermieter sinnvoll sein
• VDE-Bestimmung DIN 0105
- mindestens alle 4 Jahre überprüfen der elektrischen Anlagen und ortsfesten Betriebsmittel
- mindestens alle 6 Monate überprüfen der Fehlerstrom- und Fehlerspannungs Schutzeinrichtungen

Heizölanlagen
- jährliche Inspektion der Lagerbehälter und der Anlage durch den Betreiber oder Hausmeister > besser Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb nach §19 l WHG
- oberirdische Lagerbehälter mit Gesamtfassungsvolumen von mehr als 10.000 Liter und unterirdische Lagerbehälter sind alle 5 Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA) zu prüfen
- Sonderregelungen für Wasserschutzgebiet und länderspezifische Verordnungen

Flüssiggaslagerung
- äußere Prüfung: vor der ersten Befüllung, danach alle zwei Jahre durch eine "befähigte Person"
- innere Prüfung oberirdisch aufgestellter Behälter alle zehn Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- innere Prüfung unterirdischer Lagerbehälter nach 30 Jahren durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- regelmäßige Wartung

Schornsteine
- fristgerechte Reinigung und Überprüfung der Abgaswege und des Schornsteins
- Kehr- und Prüffristen ergeben sich aus dem Feuerstättenbescheid

Spielplätze
• tägliche Kontrolle
- im Sommer aufgrund Nutzungshäufigkeit
• mindestens wöchentliche Überprüfung
- Prüfung auf für Kinder nicht erkennbare Gefahren
- Reinigung und Reparatur kleiner Schäden
• monatliche Kontrolle
- Sichtprüfung
- Verschleißkontrollen
- Funktionskontrollen
- durch Fachkundigen
- Entfernen von giftigen (z. B. Herkulesstaude, Goldregen, Eibe) oder sonst gefährlichen Pflanzen
• jährliche Überprüfung
- Hauptinspektion durch Sachverständigen
- Standsicherheit, Materialuntersuchungen
- einschlägige Normen: DIN EN 1176 "Sicherheitstechnische Anforderungen für Kinderspielplatzgeräte", DIN EN 1177 „Bodenarten“, DIN 18034 "Spielplätze und Freiflächen zum Spielen"

Wasserflächen
- Feuerlöschteiche grundsätzlich einzäunen
Maximal 40 cm Wassertiefe bei Wasserflächen im Spielbereich von Kindern (DIN 18034).
- Absicherung gegen ungewolltes Hineinstürzen
- > 40 cm Wassertiefe monatliche Kontrolle der Einfriedung, in Nähe von Spielplätzen evtl. kürzere Kontrollabständ
- Grundstück so einzäunen, damit Dritte nicht ohne Weiteres zum Gartenteich, zur Regentonne und/oder zum Swimmingpool gehen können
- Ohne Einzäunung muss eine Wasseroberfläche abgedeckt werden, besonders dann, wenn Kleinkinder in der Nachbarschaft wohnen

Die Errichtung einer Trinkwasserinstallation und wesentliche Änderungen an diesen dürfen nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Installateurverzeichnis eines WVU eingetragen sind. Arbeiten an und in elektrotechnischen Anlagen und Gasanlagen dürfen nur von Installationsbetrieben durchgeführt werden, die in das Installateurverzeichnis eines Energieversorgersunternehmens (EVU) bzw. Verteilungsnetzbetreibers (VNB) eingetragen sind. Eine Elektrofachkraft (EFK) darf im eingeschränktem fachbezogenen Bereich Bauteile anschließen.